首都圏における収益不動産の動向　1棟マンション ～当社取り扱い物件より～

コロナ禍以降、住居系収益不動産に対する旺盛な購入ニーズが続いています。2022年度当社「不動産投資に関する意識調査（第14回）[1]」では、今後の投資用不動産について、「積極的に購入したい」「バランスを考えながら買い替えしたい」と回答した投資家が約75％に上るなど、前向きな姿勢がみられています。
今回、首都圏を全10エリア（下記参照）に分け、当社取り扱い物件情報[2]から、1棟マンションにおける収益物件の動向についてまとめました。

＜サマリー＞

• ・2022年度の売出件数は、「城東」「東京23区以外」「千葉」では高い水準にある一方、都心や城南等は2017年度とほぼ同水準まで落ち着いています。反響数は郊外を中心に増加しており、価格の高騰にともない、買い手が郊外への関心度を高めていることがうかがえます。
• ・全エリアにおいて築30年以上の物件の売出が増加しています。特に「東京23区以外」「横浜・川崎」などの郊外地域では、その割合が約6割以上に達しています。
• ・1棟マンションの表面利回りは直近、低下傾向にあります。2020年度「城東」エリアでの利回りが5.98％となり、以降全エリアで6％を下回りました。また、東京23区以外のエリアでは、すべて6％台となっています。

■全10エリア　内訳

I. 売出件数および反響数

1棟マンションの売出件数をみると、2018年度は全エリアにおいて増加しましたが、2019年度は「城西」「城北」「埼玉」「千葉」にてやや減少しました。2020年度はコロナ禍による第一回緊急事態宣言期間直後、「埼玉」「千葉」を除くエリアにおいて増えました。特に「城東」213、「柏・松戸」207、「城南」191、「東京23区以外」187と、大幅な増加がみられました（2017年度＝100とする）。2021年度から2022年度にかけてはエリアによって差異が生じており、特に「城東」「東京23区以外」「千葉」は依然として高い水準を維持している一方、都心や城南等は2017年度とほぼ同水準まで落ち着いています。全体的には、築30年超の売出が増加しており、特に「東京23区以外」「横浜・川崎」等の郊外では約6割超を占めています。不動産価格の高騰にともなう資産処分や、建設コストの高騰により、従来であれば建て替えを検討した所有者が所有不動産を売却し、買い替えへシフトしている可能性もあります。
反響数は2018年度と2019年度では、「城西」「城東」「神奈川その他」等を除くエリアで減少傾向が見られましたが、2020年度は全エリアにて大きく増加しました。2017年度比をみると、特に「城東」310、「城西」195と、売出件数以上に増えています。コロナ禍により株式市場や金融市場の不安定さが続き、比較的安定した不動産を投資先として検討する層が増えたことが反響数の増加につながったと考えられます。直近2022年度は、郊外を中心に反響数が伸びており、中でも「千葉」は216となりました。価格の高騰にともない、買い手が郊外への関心度を高めていることがうかがえます。

【図表 I】1棟マンション　売出件数、反響数

II. 建物の状況

1. 築年数

1棟マンションの築年数は、「都心5区」をはじめ東京23区内では築15年前後、「東京23区以外」「横浜・川崎」「神奈川その他」「埼玉」「千葉」では築25年前後となりました。「城東」は2018年度以降、新築1棟マンションが増えたことにより、築年数が低下傾向にあります。特に直近2022年度は「築10年以内」が約半分を占めるようになりました。「城南」は2017～2020年まで新築1棟マンションの売出割合は約3割でしたが、コロナ禍以降、築浅1棟マンションに対する需要が増加したことにより、新築の売出割合は約2割まで減少しました。このことにより、全体平均が上昇したと考えらえます。

【図表 II】1棟マンション　築年数

2. 延床面積

1棟マンションの面積は、「都心5区」「城南」「城西」では400m²前後、「城北」は450m²前後です。「城東」は概ね500m²前後でしたが、2019～2021年度足立区内の駅徒歩15分超において、2000m²を超える売出が増えたことから600m²近くまで増加しました。直近2022年度は、その売出数が減少したことから、2017年度と同水準にまで戻っています。「東京23区以外」は、600m²前後ですが2020年度は500m²まで減少しました。特に駅徒歩10分超における500m²以下の売出件数が大きく増加したことが、平均を押し下げた要因といえそうです。

1棟マンション　面積

III. 価格の状況

1. 価格・延床単価

1棟マンションの価格は、「都心5区」では4億円前後となりました。2020年度突出して4億5千万円近くまで上昇しましたが、これは10億円を超える新築1棟マンション等の売出が増加したことが要因として考えられます。「城南」は2017年度3億円を下回りましたが、以降は3億5千万円前後にて推移しています。「城西」「城東」「城北」は2億円台後半にて推移していますが、「城北」は直近2022年度3億円を超えました。特に文京区（春日や茗荷谷）において、7億円を超える売出が増加したためといえそうです。「東京23区以外」は2億円前後で推移していましたが、直近2022年度は上昇し、2億5千万円を超えました。八王子市や日野市等を中心に、築30年超延床面積1000m²超の売出が増加しています。「横浜・川崎」「埼玉」は2億5千万円前後、「神奈川その他」は2億円前後、「千葉」は2億円台前半となりました。
延床単価は、2017年度からみると「城東」が最も上昇し、2022年度234万円（2017年度比32％増）となりました。続いて「城南」266万円（同30％増）、「都心5区」401万円（同29％）です。「横浜・川崎」「神奈川その他」「埼玉」は2017年度からほぼ同水準となりました。

【図表 III】1棟マンション　価格・延床単価

2. 表面利回り

1棟マンションの表面利回り[3]は低下傾向にあります。東京23区内は、2020年度「城東」が5.98％となったことにより、以降全エリアにおいて6％を下回ることとなりました。直近2022年度は、「都心5区」4.31%、「城南」4.80%、「城西」5.11%、「城東」5.28%、「城北」5.03%です。
東京23区以外のエリアは、すべて6％台となりました。「東京23区以外」6.65%、「横浜・川崎」6.52%、「神奈川その他」6.89%、「埼玉」6.68%、「千葉」6.90%です。「神奈川その他」は2020年度コロナ禍において利回りが8％まで上昇しました。駅からバス便を利用するエリアの売出が一時的に増えたためと考えられます。

【図表 IV】1棟マンション　利回り

直近2022年度を築年別にみると、「都心5区」においては「築10年超20年以内」が最も低くなり3.56％となりました。表参道や恵比寿、渋谷等、立地条件の良い売出事例の割合が高かったためと考えられます。

【図表 V】築年別利回り内訳（2022年度）

IV. まとめ

以上、当社取り扱い物件情報より、首都圏の1棟マンションマーケットについて確認しました。特に都心を中心とした立地条件の良い小規模な築浅1棟マンションは、開発地の不足や建設コストの高騰により減少傾向が続いています。また、相続対策や海外投資家からの引き合い等により需要は引き続き高く、今後も安定資産として高いニーズを見込めるといえそうです。

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