首都圏における収益不動産の動向　アパート ～当社取り扱い物件より～

コロナ禍以降、収益不動産に対する旺盛な購入ニーズが続いています。2022年度当社「不動産投資に関する意識調査（第14回）[1]」では、今後の投資用不動産について、「積極的に購入したい」「バランスを考えながら買い替えしたい」と回答した投資家が約75％に上るなど、前向きな姿勢がみられています。
今回、首都圏を全10エリア（下記参照）に分け、当社取り扱い物件情報[2]から、アパートにおける収益物件の動向についてまとめました。

＜サマリー＞

• ・2022年度の売出件数は、「城東」が2017年度比177と大幅に増えました。「城南」は2017年度以降、売出件数はほぼ一定水準でしたが、直近は減少しています。反響数は「千葉」が2017年度比271、「城東」が同220と2020年度以降継続して増加しており、買い手の関心度が高い状況です。
• ・全エリアにおいて「築20年超30年以下」の売出が減少し、「築30年超」の物件が増加しています。特に「東京23区以外」「埼玉」はその割合が3割を超えました。
• ・表面利回りは直近低下傾向にあり、東京23区以内はすべて6％を下回りました。また、東京23区以外のエリアにおいても、7％を下回っています。

■全10エリア　内訳

I. 売出件数、反響数

アパートの売出件数をみると、2018年度は「千葉」「城東」「横浜・川崎」を中心に増加した一方、「都心5区」「神奈川その他」等はやや減少となりました。2019年度は全体として減少傾向が見受けられ、特に「埼玉」では2017年度比48となりました。2020年度以降は、「城南」「埼玉」以外のエリアを中心に増加傾向にあります。直近2022年度では、「城東」が2017年度比177と大幅に増えました。「城南」は2017年度以降、売出件数はほぼ一定水準でしたが、直近2022年度は減少しています。新築アパートの売出数が減っていることが要因と考えられます。
反響数は、2018年度・2019年度はエリアによって差異が出ました。特に「城東」「城北」は、売出件数が増加したにもかかわらず、反響数が減少しました。2020年度は全エリアにおいて増加し、特に「埼玉」は2017年度比216と大きく増えました。直近2022年度は「千葉」が2017年度比271、「城東」が同220と、2020年度以降売出件数と比例して継続した増加をみせており、買い手の関心度が高い状況です。

【図表 I】アパート　売出件数・反響数

直近では「築20年超30年以下」の売出が減少し、「築30年超」の物件が増加しています。特に「東京23区以外」「埼玉」はその割合が3割を超えました。不動産価格の高騰にともなう資産処分や、建設コストの高騰により、従来であれば建て替えを検討した所有者が所有不動産を売却し、買い替えへシフトしている可能性もあります。

II. 建物の状況

1. 築年

築年数をみると、「都心5区」は6年間の平均では築12年となりました。2017年度、2022年度はやや高めでしたが、この期間は築50年を超えるアパートの売出が複数件みられ、平均を押し上げていると考えられます。「城南」「城西」「東京23区以外」は2017年度以降上昇傾向にありますが、これは新築アパートの割合が減少していることに起因するといえます。「横浜・川崎」は、2017年度は築13年でしたが、2018～2022年度は築11年前後にて推移しています。これは2017年度の「築10年以下」割合が低かったことが要因としてあげられます。
最も売出割合が高いのは「築10年以内」で全体の約半数を占め、さらに東京23区内でみるとこの約半数が築3年以下です。築年が増加傾向にある「城南」等においては、アパート業者の仕入れが減少していると考えられます。次に売出割合の高いのは「築30年超」です。この築年数帯は個人が所有者である割合が高いのが特徴ですが、個人においては購入後長期に渡って保有した後、売却や組み換え、建て替えを検討している所有者が多いといえます。なお平均築年は、全体的に都心部が浅く、郊外部が高くなっています。

【図表 II】アパート　築年数

2. 延床面積

アパートの面積は、「都心5区」180m²前後、「城南」「城東」200m²前後、「城北」180m²前後、「城西」は2017～2020年度は160m²前後でしたが、直近2年間は150m²を下回っています。100m²を下回る小規模な売出が増加したことが要因として考えられます。「東京23区以外」は2017年度狛江や八王子にて500m²を超える売出が複数件あったことから平均が230m²でしたが、以降は200m²前後にて推移しています。「横浜・川崎」は2019年度以降200m²を超えました。「神奈川その他」「埼玉」は250m²前後、「千葉」は年度によって差異が生じてしますが、300m²前後です。2019年度は駅徒歩15分超のエリアにて500m²超の売出が増加したことが平均を引き上げたといえそうです。

【図表 III】アパート　面積

III. 価格

1. 価格・床単価

アパートの価格をみると、「都心5区」は2017年度約1億8千万円でしたが、2021年度は約2億4千万円まで上昇しました。代々木や恵比寿にて、10億円に近い価格での売出が見受けられたことが上昇した要因です。直近2022年度は約2億1千万円となりました。「城西」「城東」は1億2千万円前後、「城北」は2021年度までは1億3千万円前後でしたが、2022年は1億4千万に上昇しました。
「横浜・川崎」「神奈川その他」「埼玉」「千葉」では、2017～2020年度頃までは1億円を下回っていましたが、直近では全エリアで1億円を超えました。特に「千葉」は2022年度約1億2千万円（2017年度比＋40％）、「横浜・川崎」は約1億1千万円（同＋32％）の上昇です。不動産マーケット価格の高騰にともない、駅10分以内・築10年前後のエリアにおいて、高値追及を狙った売出が増加したものと考えられます。
延床単価は、「都心5区」は397万円、「城南」「城西」は、約300万円、「城北」は約250万円です。「東京23区以外」「横浜・川崎」はほぼ同水準の190万円前後、「神奈川その他」「埼玉」「千葉」は約140万円前後です。2017年度からみると全エリアにおいて上昇しました。特に「都心5区」「千葉」「神奈川その他」は、2017年度比＋20％超の上昇です。

【図表 IV】アパート　価格・延床単価

2. 表面利回り

アパートの表面利回り[3]は、直近低下傾向にあります。東京23区内は、2022年度全エリアにおいて6％を下回りました。「都心5区」4.78%、「城南」5.36%、「城西」5.76%、「城東」5.95%、「城北」5.63%です。東京23区以外のエリアは、すべて6％台となりました。「東京23区以外」6.71%、「横浜・川崎」6.92%、「神奈川その他」6.91%、「埼玉」6.57%、「千葉」6.87%です。「城北」「東京23区以外」は2022年度わずかながら上昇しましたが、これはわずかながら利回り10％超の売出が複数件あったことが要因として考えられます。

【図表 V】アパート　利回り

築年別にみると、一部エリアにおいて「築10年超20年以内」「築20年超30年以内」の利回りが前後しています。この築年帯は売出件数があまり多くないことから、立地条件等によって差異が生じている可能性があるといえそうです。

【図表 VI】築年別利回り（2022年度）

IV. まとめ

以上、当社取り扱い物件情報より、首都圏のアパートマーケットについて確認しました。特に都心を中心とした立地条件の良いアパートは、開発地の不足や建設コストの高騰により減少傾向が続いており、既存建物への引き合いが今後も強まると考えられます。また、アパートは所得税等対策やインフレ対策としての需要は高く、今後も高いニーズを見込めるといえそうです。

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