住宅ローンやってはいけないNG集1＜借入時編＞

今回から、こちらのコーナーを担当させていただきます、ファイナンシャル・プランナーの豊田眞弓です。持ち家派の豊田と一緒に、ハッピーになるための住宅ローンとの付き合い方を考えていきましょう。

今回は、住宅ローンやってはいけないNG集＜借入時編＞です。

「家賃並み」で安易に住宅ローンを借りるのはNG

モデルルームなどへ出向き、あるいは実際の物件を見て、まあまあ気に入った物件があったとします。営業担当者は「試算してみましょう」と、簡単な住宅ローンの返済シミュレーションを出してくれます。それを見ると、住宅ローンの返済額が今の家賃とほぼ変わりません。

「家賃並みの住宅ローンなら返していけそう！」
そう喜ぶあなた、このまま購入に突き進んでいいものでしょうか？

例外はありますが、「住宅ローンが家賃並みだから買える！」という判断は避けたいもの。大きな借金である住宅ローンは慎重に検討したいものです。「家賃並みの住宅ローン」で次の3点に該当する場合は注意が必要です。

＜１＞ 購入後のコストが加味されていない
住宅を購入すると、固定資産税・都市計画税や、マンションならそれプラス管理費・修繕積立金、駐輪場代、駐車場代などもかかります。広くなったり、床暖房など今までなかった機能が付くことで光熱費がアップすることもあります。

戸建ての場合は、マンションのように管理費・修繕積立金としての支払いはないものの、定期的なメンテナンスは必要なため、資金は用意しておく必要があります。

単純に考えると、購入後にかかるコストがある分、毎月の返済額は家賃よりも下がらなければ、家計への負担はむしろ大きくなります。ただし、住宅専用の積立がコンスタントにできていた場合は、その金額を返済額にプラスして考えることもできます。

住宅ローンの毎月返済額　＝　家　賃　－　買うとかかるコストの月額　＋　住宅用積立

＜２＞ ボーナス払いも加わったのに「家賃並み」
「毎月の返済額」は家賃並みであっても、別途、ボーナス払いが組み込まれている場合があります。ボーナス払い分も月平均に換算すれば家賃を超えてしまい、平均コストがあがり今の生活も崩れる可能性があります。

＜３＞ 金利が変わるタイプの当初返済額だけを見ている
2016年4月現在、金融機関の変動金利は0.568％などと低い金利もあります。変動金利は適用される金利自体は半年に１回見直されていますが、返済額は5年間変わらず、アップしても25％までという制限があります。

将来的な金利上昇リスクに耐えられるかを確認する意味でも、返済額が125％にアップしても返済し続けられるかを確認しましょう。

マイナス金利の状況だと当面は心配ないかもしれませんが、中長期では金利上昇局面もあるはずです。

また、フラット35Sは省エネや耐震性など所定の住宅の技術基準によって一定期間金利を引下げられます。「金利Aプラン」は、当初10年間、年▲0.3%金利が引下げとなります。

このタイプを利用するなら、10年後に返済額がアップすることを頭に入れておく必要があります。

3500万円を35年、変動金利、ボーナス払いなしで借りた場合
変動金利0.568％
毎月返済額：78,780円　⇒125%アップ　98,475円　⇒さらに125%アップ　123,094円

3500万円をフラット35S（金利Aプラン）、35年、ボーナス払いなしで借りた場合
フラット３５Ｓ（金利Aプラン）　全期間固定0.89％
毎月返済額：97,015円　⇒11年目＋0.3%　100,569円

生活予備費を残さずに住宅ローンを借りるのもNG

最近の住宅ローンは、頭金を１割入れると金利が優遇されるものが多くなっています。やはり頭金は最低1割は入れて利用したいところです。ところが、中にはできるだけ小さなローンを組もうと手元の生活予備費も残さずに頭金に入れてしまうケースもあります。

金利は低くても、事務手数料や保証料が借入額の一定割合でかかるタイプだと、少しでも借入額を小さくしようという意識が働くのでしょう。

例えば、事務手数料が2.16％の場合、あと100万円小さく住宅ローンを組めば、21,600円の節約になります（住宅ローン控除を加味すれば11,600円）。

住宅ローンを小さく組むことはいいことですが、問題は手元資金が少なくなりすぎてしまうこと。家計におけるリスクマネジメントの基本として、生活予備費は必ず一定額を残しておきたいものです。

目安としては、会社員で生活費3～6カ月、自営業で6～9カ月分。会社の倒産やリストラ、家族が病気になった、事故に遭った、親が倒れた、自然災害に遭ったなど、何があるかはわかりません。ある程度は手元に置いておきましょう。

ある相談者のケースですが、住宅購入で生活予備費がない状態で、家族が病気になってしまい、結局フリーローンを利用したという方がいました。自然災害等を考えても、当面のお金が必要なことは言うまでもありません。

＜生活予備費の目安＞
会社員：生活費の3～6カ月分
自営業：生活費の6～9カ月分

付き合い方を決めずに変動金利で借りるのはNG

金融緩和の一環として、日銀がさらなるマイナス金利政策をとってくる可能性もありますが、様子を見るために変動金利で借りる人も少なくないでしょう。今の金利の状況をどう捉えるかによっても選択は異なります。

現在を「金利下降期」と捉える人にとっては変動金利を利用する合理性はありますし、今の金利をほぼ最低水準と捉えるのであれば、低い金利で固定できる固定金利で借りるのが合理的です。考え方で選択は異なります。

ところで、変動金利を利用する際には、金利が動いたときにどうするか、スタンスを決めて利用する必要があります。単純に「金利が低いから変動金利」という理由だけで利用していると、急な金利の変動時（上昇時）に対応に困ることも出てくるかもしれません。

変動金利で借りる、あるいはすでに借りている人は、変動金利との付き合い方を決めておく必要があります。

＜１＞金利が上がり始めたら10年固定などに切り替える
変動金利は特約を付けることで10年固定など固定金利期間選択型にすることができます。

そのため、漠然と「金利が上がり始めたら切り替えればいい」と思っている人が多いようです。しかし実際には、決して簡単なことではありません。

常に金利動向を追いかけなくてはなりません。しかも、追いかけるべきは変動金利だけではなく、切り替えを想定している10年固定などの金利も同様です。

更に、金利をウォッチするだけでは意味がなく、「○％くらいになったら切り替える」というターゲット金利を決めておくのです。これがないと、「金利が上がってきたなあ、どうしよう」で終わりかねません（ターゲット金利の考え方はまた改めて取り上げます）。

＜２＞金利が上がり始めたら全期間固定に借換える
金利が上がり始めたら、「全期間固定に借換えをする」。そう思っている方もいるでしょう。この方も＜１＞と同じです。やはり、ターゲット金利を設定しておく必要があります。

＜３＞ずっと変動金利のまま
初めから「原則、ずっと変動金利のままという覚悟ができている」という方は、問題は少ないでしょう。それが言えるということは、次のいずれかに該当されるのではないでしょうか。

・世帯収入における返済負担率が低く、返済額がアップしても支障はない
・貯蓄があるため、金利が上がってきたら繰上返済を行うことができる
・10年以内など短期で返せる見込みがある（お金が入る見込みがある、ローンが少額など）

何も考えずに変動金利を利用し、「予定外にずっと変動金利になってしまった...」というシナリオだけは避けたいものです。

住宅ローンと上手に付き合って、すてきなマイホームライフを送ってくださいね！

参照コラム
住宅ローンやってはいけないNG集2＜返済中編＞
住宅ローンやってはいけないNG集3＜その他＞