こんにちは。今回から「ノムコム・プロ」の不動産投資コラムを担当することになりました、投資家けーちゃんこと寺尾恵介です。よろしくお願いします。
記念すべき第１回目のテーマは、「ハッピーリタイア」について。
不動産収入は他の投資（株やFXなど）やビジネスからの収入と違って、安定度が高いことから、「働かなくても望む収入が得られて、自立した生活ができている状態」すなわちリタイアメントを目指す方にとって、不動産投資は理想的な手段のひとつです。
有名な金持ち父さんの本でも、「経済的自由（Financial Freedom）」という言葉で、リタイアについて言及されていますね。
ぼくは約３年前に、収益不動産から得られるキャッシュフローが勤務先の給与を上回ったので、サラリーマンを卒業してリタイアを実現しました。そこで、今回のコラムでは不動産投資でリタイアを実現する方法や注意点について、お話してみようと思います。
リタイアメントに必要な資産と収入
まず、「どのくらいの家賃収入があればよいか」ということについてお話します。
金持ち父さんの本では、経済的自由について「継続的に得られる不労所得が、毎月の生活費を上回った状態」と定義されていますが、家賃からのキャッシュフローで生活費がまかなえるという程度で勤務先を辞めてしまうのは、さすがに危険過ぎます。
安心してちょっとだけ優雅な生活をしながら、将来の大規模修繕などに備えてしっかり貯蓄もしていけるくらいの収入は欲しいところです。ちょっとだけ優雅な生活が、毎月40万円掛かるとして、貯蓄も同じくらいしようとなると、月額80万円くらいのキャッシュフローを「税引き後」の状態で欲しいところです。
税率は人によって違いますが、月額100万円を安定して超えるくらいの収益を目指すのが、サラリーマン大家さんにおける、とりあえずのゴールとしてよいと思います。(そこから先は、不動産業を拡大させていく事業家となるか、セレブ生活を実現するために更なる拡大を目指すか、または不動産はそこそこにして楽しい人生を創っていくことを目指すかという「生き方の選択」になります。)
月額100万円というのはキリの良い数字なので、モチベーション的にも良いですね。
月額100万円のキャッシュフローを実現するプラン
リタイアメントを達成するためには、いくつかの投資プランが考えられますが、「もっとも早くて効率の良いプラン」を紹介します。これは、自己資金をできるだけ使わずに、借入割合とキャッシュフローを重視する方法です。
購入する物件は、地方の高利回りRC（鉄筋コンクリート造）。築年数は20年以下としてください。築年数が古いほど、利回りは上がる傾向にありますが、法定耐用年数の残期間が短くなると、融資を受けた際の返済年数が短くなるので、キャッシュフロー上好ましくありません。
利回り15％以上の物件で、返済期間25年以上のフルローンを受けることができれば、金利3％までなら家賃に対する返済比率を40％以下に抑えることができます。地方のRC物件は、受け取れる家賃の割りに固定資産税やリフォーム費用が高くなってしまいますが、それを差し引いても家賃の3割程度は手元に残ります。
フルローンに近い融資を受けていくことで、立て続けに物件を購入することができますので、短期間に資産と収入を増加させることができます。リタイアメント実現の目安としては、購入金額3億円、家賃年収4500万円です。
<収支シミュレーション>
家賃収入 4500万円
空室ロス 450万円
借入返済 1800万円
固定資産税 400万円
その他経費 650万円
手取り 1200万円
「あれ？思ったより手取額が少ないな」と感じられた方も多いかと思いますが、アパート経営は意外と経費が掛かるものです。上記のシミュレーションでは、空室率を10％と仮定してしますが、運営状況によってはさらに空室率が高まることもあり得ますし、その場合は、さらに購入規模を大きくする必要があります。
安心してリタイアできる状態を作るためには、思った以上に多くの物件を購入しなければならないということは、今のうちから理解しておいた方がいいですね。
この投資法は、いかに効率よく融資を受けられるかがポイントになります。
銀行の評価方法はさまざまで、何割かの自己資金が必ず要求される金融機関も多いので、融資に積極的な銀行を開拓することはもちろん、積算評価の高い物件を選んで購入することが重要です。
「早いプラン」の弱点
思った以上に手取りが少ないということを理解して、キャッシュフローを最大化する投資法を進めた結果、月の手取り額100万円を安定して超える水準まで投資規模を拡大させたとします。
しかし、実際にリタイアできると言える状態になったとしても、勤務先の会社を辞めて好きなことをして過ごそうという気分にはなれないと思います。
その理由は、「なかなか減っていかない残債」です。
キャッシュフローを重視して、返済期間をできるだけ長期にしているため、例えば25年ローンの5年後の残債は、借入金額の85.5％にもなります。（金利3％・元利均等の場合）いくら安定してキャッシュフローが出ていたとしても、この状態であと20年間安心していられるような人はそういません。
かといって、一気に繰上返済をするほどの資力はありませんし、結局安心できる状態にはならないんだと、リタイアを諦めてしまうのも面白くありません。
不動産投資は「売り」も大切
そこで「早いプラン」と合わせてお薦めしたいのが、「市況をみながら、適切なタイミングで物件を売却する」というものです。
しっかりと運営することで購入時の価値を維持・向上させていれば、不動産市況が上がったタイミングで購入時以上の価格で物件を売却することができるはずです。そうすると、キャッシュフロー数年分（場合によっては10年分近く）の現金を一度に手にすることができます。
不動産投資を始める前に1千万円の預貯金しかなかったものが、5年後に物件を売却した際に、3千万円の現金を手にしている・・というのは、不動産投資では珍しいことではありません。 手持ち資金が増えれば、「より低い借入割合で物件を購入し、安定度を高める」「現金で物件を購入する」「さらに大型の物件を狙う」など、選択肢もたくさん取ることができます。
安定してキャッシュフローを生んでくれる物件を手放すのは、とてももったいない気がするものですが、永久保有によるインカムゲインだけが不動産投資ではありませんので、物件購入後は常に「今売ったら、いくらになるか」を想定しながら運営をすることが望ましいと思います。
