サブリースは本来、空室リスクを減らす手段のひとつにあたります。しかし、なかには保証されているはずの賃料が支払われないというケースもあり、困った・後悔したという声もあるようです。サブリースの利用を検討しているのであれば、しっかりその仕組みを理解しておきたいですよね。そこでこの記事では、そもそものサブリースの仕組みや、サブリースの問題点、サブリースのメリット/デメリットなどをまとめました。最後に、サブリース会社の選び方も紹介していますので、ぜひご一読ください。
目次
サブリースとは？
「サブリース」とは、オーナーとサブリース会社が物件の賃貸借契約、サブリース会社と入居者が物件の転貸借契約を締結する契約方式です。専門的には、この場合の賃貸借契約を「マスターリース契約」、転貸借契約を「サブリース契約」ということもありますが、サブリース会社がオーナーと入居者の間に入った契約全体を指して「サブリース」と表現することが多くなっています。
サブリースの仕組み
サブリース契約の場合、サブリース会社は、賃料の滞納や空室があってもオーナーに毎月の賃料を支払わなければなりません。そのほか、実際の入居者からの要求やトラブルはサブリース会社と入居者との間で解決される仕組みです。
サブリース会社はこれらのリスクを考慮して、入居者から受け取った転貸料から賃貸管理料・保証料を差し引いてオーナーに賃料を支払います。入居者に関する業務はほぼすべてサブリース会社が請け負うため、オーナーとサブリース会社は賃貸借契約を締結するとともに、管理業務委託契約を締結するのが一般的です。
サブリースの種類
サブリース契約には、家賃保証方式と実績連動方式があります。家賃保証方式とは、入居者から受け取る賃料の変動にかかわらず、一定額の賃料を保証する方式です。オーナーとサブリース会社の賃貸借契約と入居者との転貸借契約は、独立した契約で互いに干渉しない内容になっていることから、オーナーの受け取る賃料は入居者の賃料支払いに影響を受けません。オーナーにとっては、入居者の滞納リスクや空室リスクの心配が軽減されることから、効率的な不動産投資が可能になります。
対して、実績連動方式は、入居者が支払う賃料の額によってオーナーが受け取る賃料が変動する方式です。この方式だと、実質的には賃料回収代行と同じようなサービス内容になり、賃料滞納リスク、空室リスクは依然として残ったままとなります。サブリースのなかには、長期の契約期間のみを保証し、賃料は実績連動となっていることもあるために注意が必要です。
サブリースの相場
サブリース会社は、入居者から受け取った賃料から賃貸管理料・保証料を差し引いてサブリース賃料をオーナーに支払います。家賃保証方式の場合、賃貸管理料・保証料の相場は10～20％前後と言われています。一方、実績連動方式の場合には保証料が不要となり、５～10％の賃貸管理料が設定されます。いずれにせよオーナーが受け取る賃料は、エリアの賃料相場よりもいくぶん低い価格で設定されます。
サブリースがやばいと言われる理由は？注意点＆問題点
サブリース契約はプロを含め多くの不動産投資に活用されており、それ自体は悪いものではありません。もっとも、サブリース契約の内容によってはオーナーに不利な条項が存在することも事実ですので、契約条項の内容を注意深く検討することが必要です。ここでは、サブリース契約の条項を検討する際の注意点と問題点を解説します。
家賃保証と借上保証との勘違い
サブリースに関するトラブルでもっとも多いのが、家賃保証と借上保証との勘違いによるものです。サブリース会社の営業マンは「サブリースだから安定した収入が得られて安心」と言いますが、サブリース会社が長期間保証しているのは契約期間のみで、賃料は一定期間後に見直される条項になっていることが多いのです。
この場合、賃貸経営が順調ならば賃料も変わりませんが、空室が多かったり新規募集の賃料を下げなければならなかったりすると、サブリース会社から賃料減額の交渉がなされます。交渉に応じないとサブリース解約の恐れがあるため、泣く泣く減額に応じることになる場合も。すると、当初の事業計画から大きく外れた投資実績になってしまいます。その結果、収益は圧迫されてローンの元利払いが支払えない事態に陥ってしまうことも少なくありません。
サブリースの解約トラブル
投資物件を売却する際、買主によってはサブリース契約の解約を条件として提示されることがあります。しかし、サブリース契約の内容によっては、長期間の契約を保証する代わりに中途解約がしにくい条項になっていることも少なくありません。また、賃料の減額交渉に応じなかったり、入居者とのトラブルがあったりすると突然解約されることもあり、不動産業者の言いなりになってしまっているケースも散見されます。長期間の契約期間を設定していると、状況の変化に対応できずにトラブルに発展することもあるため注意が必要です。
サブリース業者の倒産リスク
サブリース会社が倒産してしまうのも、典型的なサブリースのトラブルです。オーナーが空室リスクや家賃滞納リスクを負わない代わりに、サブリース会社がこれらのリスクを負うことになるため、空室や家賃滞納が増えるとサブリース会社は一時的に資金難に陥ることがあります。一時的な資金難であれば融資等でカバーすることも可能ですが、もともとの事業計画がずさんで入居者がまったく入らない物件を多数抱えてしまうとサブリース会社の倒産を招いてしまいます。
不動産投資でサブリースを活用するメリット
最近では、サブリースについて悪い事例がニュースになることも多いですが、不動産投資のプロがあえてサブリースを活用するのは、サブリースに多くのメリットがあるからです。サブリース契約の内容については、オーナーに一方的に不利な条項になっていないかチェックする必要がありますが、メリットを享受できるのであれば、積極的に活用を考えてみたいところです。
キャッシュフローの予測が立てやすい
オーナーはサブリース契約に基づいて月々一定の賃料を受け取ります。そのため、月々のキャッシュフローのブレがなく将来的な予測が立ちやすいというメリットがあります。1年後、2年後の余裕資金がいくらなのかというイメージがつかみやすいために、設備の更新や修繕の計画も立てやすいでしょう。
特に不動産投資の初心者にとっては、滞りなく毎月のローンの元利払いをすることができるか不安という方も多いのではないでしょうか。サブリースではない賃貸借契約で空室や家賃の滞納があれば、一時的に自己資金の持ち出しがあるかもしれません。毎月の収入が安定していると、不動産投資の初心者でも安心して事業の推移を見守ることができます。
入居管理・滞納管理の手間が省ける
サブリースの場合、オーナーにとっての借主は、サブリース会社1名です。そのため、多数の入居者との契約管理や家賃回収について気をもむ必要がなくなります。サブリース会社の信用リスクについては気に留めておかなければなりませんが、個々の入居者のリスクから解放されることは大きなメリットです。また、退去時の原状回復費用や入居募集の広告費についてはサブリース会社の負担とされていることが多いために、借主の入れ替わり時の急なキャッシュアウトがありません。
確定申告が簡単になる
キャッシュフローが安定していることの副次的なメリットですが、確定申告が楽になります。入居者募集の広告費、修繕費などを出費ごとに計上するのは面倒ですよね。物件数が多くなってくると、個別の住戸ごとにさまざまな費用がかかってきて煩雑になります。
サブリースの場合、毎月受け取る賃料が一定で、経費項目についてもサブリース会社に支払う保証料・管理料のみとなるために、収支が非常にシンプルです。不動産所得の申告は、サブリース会社から受け取った明細をもとに申告書を作成するだけで済みます。
不動産投資でサブリースを活用するデメリット
不動産投資家のなかには、サブリース契約に縛られずに自由に賃貸経営を行いたいという人もいます。また、入居者との距離が遠くなってしまうことで、管理が甘くなってしまうと感じる人もいるようです。経営方針によっては、サブリース契約がデメリットになってしまうこともあるということは知っておきましょう。
賃料収入が相場より低い
サブリースの場合には、保証料が差し引かれてサブリース会社との賃料が設定されるため、実際に受け取る賃料は周辺相場より低くなるのは否めません。空室リスク・家賃滞納リスクをオーナーが負うのか、サブリース会社が負うのかによってどちらが利益を享受するかが異なります。サブリース会社がリスクを負担する以上、オーナーの収益性が低下するのは仕方ありません。
問題は、空室リスクが低いのに高額の保証料を支払っていないかという点です。駅前・繁華街の好立地の住戸で空室リスクが低いと評価できれば、サブリース契約はむしろデメリットになることもあるでしょう。
物件を売却するとき値下げ交渉の理由にされる
売却時にサブリース契約を解約できれば良いのですが、必ずしもスムーズにいくとは限りません。物件を入居中に売却する場合において、サブリースを解約するためには、入居者と新オーナーが賃貸借契約を締結しなおさなければなりません。入居者にとって煩雑であるために退去の理由になってしまうこともありますし、新オーナーもなるべくトラブルは避けたいと思うことでしょう。
また、サブリース契約を解約しにくいような条項がある場合には、新オーナーも契約を引き継ぎたくないと感じるのが自然です。このような事情があるため、サブリース契約の内容によっては、売却時の値下げ交渉の材料に使われることがあるのです。最悪の場合、物件の売却ができないこともあります。
入居者の選定がサブリース会社任せになる
オーナーの契約の相手方はサブリース会社のみであるために、入居者を選択することができません。実際にどのような人が入居しているのかについても、個人情報保護の観点からオーナーに開示されない契約内容になっていることが多いようです。サブリース会社が入居者について一定の審査をしていれば問題ありませんが、マナーの悪い入居者のために、騒音やペットに関するトラブルや退去時の原状回復が不十分で追加費用がかかるなどのトラブルに見舞われることがあります。
サブリースに似たサービス
サブリースに似たサービスとして、滞納保証と空室保証があります。いずれのサービスも、個々の不動産会社が独自の条件を定めている場合が多いために、どのような内容の契約なのかを慎重に吟味する必要があります。どのような場合にいくらの保証が得られるのかについて、ケース別に検討したほうが良いでしょう。
滞納保証サービス
滞納保証サービスとは、入居者に家賃保証サービス会社と保証契約を締結してもらい、滞納があった場合に家賃保証サービス会社が賃料を立て替えてくれるものを言います。滞納があって初めて立替払いが発生するため、家賃の支払時期から数カ月経過し滞納が認められるまでは立替払いがありません。
また、空室の場合にはそもそも滞納がないために、収入がないままです。この点において、滞納リスク・空室リスクを軽減するサブリースとは異なります。入居者が保証料を負担するため、オーナーの負担が軽いのがメリットです。
空室保証サービス
空室保証サービスとは、入居率が事前に定められた一定の割合以下になった場合、一定額の賃料を補填するものです。例えば、入居率が80％以下になった場合、満額賃料の80％を保証するなどの保証内容が定められます。入居者とオーナーとは直接の賃貸借契約となる点でサブリースと異なりますが、空室が生じた場合に一定額の保証が得られますので、キャッシュフローが安定します。サービスを提供する会社によって、さまざまな保証内容が設定されていますので、保証料に見合った保証内容なのかについては精査すべきでしょう。
サブリース会社の選び方
サブリースが問題になった事件として記憶に新しいのが「かぼちゃの馬車」事件です。サブリース会社が建築会社と結託して不当な利益を得たあげく、サブリースの賃料を支払うことができずに破綻してしまいました。
サブリースを活用して不動産投資を行う場合には、サブリース会社の選び方いかんによって投資の成否を決めると言っても過言ではありません。ここでは、サブリース会社の選び方についてのポイントをご紹介します。
財務体質がしっかりしているか
サブリース会社を選定する際に、もっとも重視したい点は財務体質が健全であるかということです。サブリーストラブルの多くは、サブリース会社が受け取り賃料を流用しオーナーに賃料を支払えなくなることによって起こります。財務情報は上場会社でなければ入手することは難しいですが、管理物件の数や社歴、従業員の数が判断材料になります。もし可能ならば、現在どのような物件をサブリースしているのか、その経営状況はどうかという点も担当者に聞いてみるのも良いでしょう。
保証料・管理委託手数料・原状回復費用等が明示されている
保証料・管理委託手数料・原状回復費用等、どのような費用が賃料から差し引かれるのかが明示されていることで契約後の予期せぬ出費を防ぐことができます。サブリースを活用する大きなメリットのひとつは、将来のキャッシュフロー予測が立てやすいことです。逆に突発的にかかりそうな費用はどのような費用かを予測することで、余裕資金をどのぐらい見積もっておく必要があるのかということもわかってきます。特に原状回復費用や広告費の取り扱いについては契約によってまちまちですので、どのような費用が含まれているのかはひとつひとつ確認すべきです。
管理件数と担当者の人数
サブリースを行っている賃貸管理会社は数千件、数万件の物件を管理している会社もあります。多くの物件を抱えていることは人気の不動産会社である証拠でプラス材料ですが、一人あたりの管理物件があまりに多い管理会社は不安です。客付け力が下がって空室が多くなってきたり、オーナーとのコミュニケーションの頻度が減ってきたりした場合には、担当する管理件数が多すぎるのではと疑ってみることも大切です。
まとめ
サブリース契約は、不動産経営を安定させ将来的な予測を立てやすくするという点で大きなメリットがあります。2020年にサブリース新法が施行され、重要事項の説明の強化や不当勧誘・誇大広告の禁止について規制が厳格化されたために、サブリースを活用した不動産投資の環境は以前より改善しているでしょう。もっとも、サブリース契約によっては、オーナーにとって不利な条項が盛り込まれていることがあるために注意が必要です。契約内容を自身で検証し理解しようとすることで無用のトラブルを避けることができますので、契約文言は専門家のアドバイスを受けながら慎重に検討することをおすすめします。
