不動産投資は本当に儲からない？5つの失敗原因と対策を紹介

この記事では「不動産投資は儲からない」と言われる理由や、リスクを避けるための対策方法を解説します。どのような人が成功しやすいかも紹介しますので、不動産投資を始めたい方は、ぜひ最後までお読みください。

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不動産投資の基礎から知りたい人は、こちらの記事も併せて読んでみてください。
不動産投資とは？【初心者向け】仕組みや、メリット・デメリットを解説

不動産投資が儲からないと言われる4つの理由

不動産投資が「儲からない」と言われる背景には、さまざまな理由があります。主な4つの理由を見ていきましょう。

1. 多くのリスクがともなう
2. 短期間で高い収益を期待しにくい
3. 表面利回りのみで判断される
4. ローン返済の負担が大きい場合が多い

理由1.多くのリスクがともなう

不動産投資には、地震や火災などの自然災害、空室、修繕費の高騰といったさまざまなリスクがあります。なかでも収益に大きな影響を与えるとされるのが、空室リスクです。総務省の「令和５年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」によると、空き家率は過去最高の13.8％となっており、空室リスクは全国的な課題です。

また、地域による需要（例えば大規模な工場や大学が移転した場合、賃貸需要が急激に下がります）の変動や、経済状況の悪化も投資成績に影響を及ぼします。これらのリスクを適切に管理しなければ、収益の安定を保つことは難しくなってしまいます。

下記の記事では、不動産投資にともなう7つのリスクと回避術をまとめていますので、チェックしてみてください。
不動産投資の7つのリスクと7つの回避術

理由2.短期間で高い収益を期待しにくい

不動産投資は、短期的な利益を目指す投資家には不向きな場合が多く「儲からない」と思われる傾向があります。短期利益に向かない理由は、不動産投資が賃料収入や物件の価値向上を主な収益源としており、長期的な運用を前提としているからです。この点を理解せずに短期的な視点で評価すると、不動産投資の本来の良さを見落とすことになります。

また、短期間で売買益を狙った場合、物件購入時の諸費用や売却時の税金（所有期間5年以下で売却すると譲渡所得税の税率が大きくなります）が利益を圧迫し、期待どおりの収益を得るのが難しくなります。

理由3.利回りが想定よりも低い

実際に不動産投資を始めてみると、想定していたよりも利回りが低く、思ったような収益を得られない場合があります。まず考えられるのは、運営の諸経費を考慮しない「表面利回り」のみで試算していたケースです。運営コストを計算した「実質利回り」は表面利回りと大きく差が出る場合もあります。

もしくは、固定資産税や管理費・修繕費が急激に値上がりし利益をひっ迫する場合や、空室期間が続き、収支が大幅に悪化する場合もあるでしょう。このような要因が組み合わさることで、不動産投資の収益性が期待以下だと感じられるケースがあるのです。

不動産投資の利回りについては、こちらの記事で詳しく紹介していますので、併せてご覧ください。
不動産投資における利回りの最低ラインとは？改善する4つのポイントも解説

理由4.ローン返済の負担が大きい

不動産投資でローンを利用する場合、返済計画が不適切だと収支が圧迫され赤字に陥るリスクが高まります。このことも「儲からない」と言われる一つの理由です。

借入金額が多すぎたり、金利の変動を考慮せずに物件購入していたり、また表面利回りだけを計算していた場合など、ローン返済が負担となるケースは少なくありません。

不動産投資に対する否定的な意見が気になる方は、下記の記事も読んでみてください。
「不動産投資はやめとけ」と言われる5つの理由・成功への道を解説

不動産投資が儲からない原因とその対策

不動産投資で失敗しないためには、原因を把握し、適切な対策を講じることが重要です。本章では、代表的な5つの原因を対策とともに紹介します。

1. 投資の目的や出口戦略が明確でない
2. 収支シミュレーションが甘い
3. 表面利回りのみで物件を選んでしまう
4. 必要な学習や準備を怠り、リスク認識が甘い
5. 専門家や信頼できる不動産会社を活用していない

1.投資の目的や出口戦略が明確でない

投資の目的や出口戦略を設定しないと、行き当たりばったりの運用になり、利益を最大化することが難しくなります。例えば、ローン返済後の家賃収入を目的に購入したのに返済中の月々の出費に耐え切れず、早々に売却して損失を出してしまうようなケースです。

また、値上がり後の売却益（キャピタルゲイン）に期待して購入したものの、思ったような値上がりをしなかったため漫然と長期保有し続けた結果、買い手もつかないような状況になるのも典型的な失敗例です。

このような問題を防ぐには目的や目標を具体化し、売却時期や方法を含めた出口戦略を計画することが必要です。

対策	投資の目的と目標を具体化し、出口戦略を明確にしてから物件購入や運用を始める

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2.収支シミュレーションが甘い

不動産投資で収支計画が不十分だと、予期しない損失が発生しやすくなります。修繕費や管理費の上昇、空室リスクなどを考慮せずに計画を立てた場合、期待していた収益が得られないケースも少なくありません。

賃料収入を楽観的に見積もった結果、修繕費用が予想を上回り赤字に陥ってしまうことも起こりえます。現実的な運用計画を立て、失敗のリスクを最小限に抑えることが必要です。

対策	リスクを考慮した正確な収支シミュレーションで、物件購入前に長期的な費用と利益を把握する

3.表面利回りのみで物件を選んでしまう

表面利回りだけで物件を選ぶと、実際の収益性を正確に把握できないため、不適切な物件に投資してしまうリスクがあります。表面利回りは「年間家賃収入÷物件購入価格×100％」で算出できますが、これには修繕費や管理費といった経費が考慮されていません。見た目の利回りが高くても、経費で利益が圧迫されることがあるのです。
また、家賃収入が同じである物件を比較したとき、物件購入価格が低くなるほど利回りは高くなりますが、価格が低いということは高い価格では買い手がつかないことを意味します。利回りが不自然に高い場合、何らかの事情がある物件の可能性もあるため注意が必要です。

対策	実質利回りや物件の将来性を重視し、複数の候補を比較検討する

不動産投資の利回りについて、下記の記事でQ＆A形式で解説していますのでご覧ください。
Q1不動産投資の「利回り」は、本当にあんなに高いんですか？

4.必要な学習や準備を怠り、リスク認識が甘い

不動産投資についての知識不足は、失敗の大きな要因です。需要の低い地域に物件を購入した結果、空室リスクが高まり収益が不安定になるケースもあります。未然に防ぐには、不動産投資に関する書籍やセミナーで基本的な知識を習得し、市場のトレンドやリスクを理解したうえでの計画が不可欠です。知識を深めることで、より確実な判断が可能になります。

対策	不動産投資に関する書籍やセミナーで知識を深め、リスクとリターンを理解したうえで計画を立てる

不動産投資でよくある失敗原因やリスク管理方法を把握しておきたい方は、下記の記事をご覧ください。
不動産投資の失敗率は？よくある6つの失敗原因や成功に導く戦略を紹介

5.専門家や信頼できる不動産会社を活用していない

専門家のアドバイスを受けずに自己判断で進めると、投資判断が偏り、不利な契約条件や物件選びをしてしまうことがあります。

良くないケースでは、信頼性の低い不動産業者と契約し、高額な修繕費を求められるといったリスクもあるため、不動産会社や税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家から適切な助言を得て、しっかり回避していかなくてはなりません。

対策	専門家や信頼できる不動産会社に相談し、適切なアドバイスを受けて投資を進める

下記の記事では、不動産投資詐欺に注意すべき不動産業者の特徴や、騙されてしまった場合の対処法を紹介していますので、気になる方はチェックしてみてください。
不動産投資詐欺の代表的な手口。トラブルを回避する5つの方法

ノムコム・プロでは、こちらの記事でおすすめの相談先や相談先の選び方を詳しく紹介しています。併せてチェックしてみてください。
不動産投資のおすすめ相談先6選！選び方や相談時に押さえるべきポイントを紹介

「成功例」と「失敗例」から学ぶ不動産投資

不動産投資には、成功するケースと同様に失敗するケースもあり、それぞれから学ぶべきことがあります。実際にあった成功例と失敗例を具体的にご紹介します。

● 成功例：空室対策で収益を安定化させた
● 失敗例：修繕費用を見落として赤字になった

成功例：空室対策で収益を安定化させた

徹底した空室対策により、不動産投資の収益を安定させることが可能です。成功のポイントは、入居者のニーズに応じた柔軟な対応と、物件力・営業力を上げることにあります。

下記は、都市部の賃貸物件で実際に行われた対策です。

一般的に、空室率は5％から10％程度に抑えるのが望ましいとされています。この事例では、空室率が増加したため改善に向けて取り組んだ結果、稼働率を98％（空室率2％）以上に回復させました。空室リスクを軽減し、安定的な収益確保につなげた事例です。

下記の記事では、不動産投資の具体的な満室ノウハウを詳しく紹介していますので、気になる方はチェックしてみてください。
物件を満室経営するためのノウハウ

失敗例：修繕費用を見落として赤字になった

前述したとおり、修繕費用を見落としたことが原因で不動産投資が失敗するケースもあります。老朽化した建物や自然災害による修繕が必要となり、予期せぬコストが収益を圧迫する例が典型です。特に古い物件では、配管の交換や外壁の修繕といった大規模な費用が発生することがあります。

下記は実際にかかった修繕費用の例です。

こうした費用が想定外だった場合、家賃収入だけでは赤字を補填できず、投資計画が破綻することがあります。
なお、国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、保守点検や修繕の計画性を持つために「点検チェックシート」や「長期修繕計画」を作成することを推奨しています。

下記の記事で、不動産投資の修繕費用について詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
リフォームにいくらかければよい？「修繕費」か「資本的支出」か

不動産投資で成功する人の共通点

不動産投資で成功する人には、いくつかの共通した特徴があります。

1. 長期的な視点で投資を行う
2. 専門家のアドバイスを活用する
3. 継続的に知識をアップデートする

安定的な利益を確保するためにもチェックしてみてください。

共通点1.長期的な視点で投資を行う

不動産投資で成功する人は、短期的な利益だけを追求せず、長期的な視点で投資計画を立てています。市場や経済の変動は不動産価格や需要に影響を与えるため、これを考慮した長期的な投資戦略が重要です。

例えば、地域の将来性を見極めて購入した物件は、人口増加や都市開発により資産価値が上昇する可能性があり、また安定した家賃収入を目的に運用することで、毎月の収益を積み上げられます。リスクが分散できるよう、長期的な視点で計画を立てられるかどうかがポイントです。

共通点2.専門家のアドバイスを活用する

成功する不動産投資家は、専門家のアドバイスをうまく取り入れながら投資戦略を練っています。不動産の専門家や税理士、ファイナンシャルプランナーなどの知識を取り入れることで、安定した運用のためにリスクを低減することが可能です。

例えば、税務や財務戦略において専門家の意見を参考にすれば、キャッシュフローを安定させる計画が立てやすくなります。またローン選びでは、専門家の助言をもとに無理のない返済計画を作ることで、収支の悪化を防止できます。

初心者の知識不足による失敗を避けるために、専門家から受けられるサポートはとても有効です。専門家の力を借りることで、不動産投資における複雑な判断を正確に行い、収益を最大化するための選択肢が広がります。

共通点3.継続的に知識をアップデートする

不動産市場は常に変化しており、最新の情報を取り入れられるかどうかも成功を左右するポイントです。人口動態や利回りのトレンドを定期的に確認し、投資方針を見直すことはとても重要です。

また、セミナーへの参加や専門書の読書、オンライン情報の収集を行い、自己研鑽を続ける投資家ほど、高い判断力を持っています。変化に対応する姿勢が、不動産投資での成功率を高める重要な要素となります。

一方で、失敗する人にも共通点があります。次の記事でご覧いただけますので、気になる人はチェックしてみてください。
不動産投資で『失敗する人』とは⁉失敗例10選＆失敗回避の方法を紹介

リスクを理解し、準備を整えて不動産投資を始めよう

不動産投資は「儲からない」と言われることもありますが、その理由を正しく理解し、適切な準備をすれば成功の確率をグッと上げることができます。空室リスクや運用コストの見落とし、立地選びの失敗など「失敗の原因」を把握し、信頼できる不動産会社選びや市場調査、綿密な収支計画を心がけることが大きなポイントです。

また、成功した人の共通点も参考にして長期的な視点を持つことで、収益を得やすくなります。不動産投資は慎重な情報収集と計画が重要です。ここまでご紹介した内容を参考に、しっかり準備をして「儲かる不動産投資」を始めましょう。

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