広大地評価廃止、「地積規模の大きな宅地の評価」が新設

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は14日、24年12月の不動産流通市場動向を公表した。 首都圏の中古マンションは成約件数が3158件（前年同月比7.4％増）、成約価格が4935万円（3.2％増）、成約m2単価は78.05万円（4.3％増）と56カ月連続の上昇だった。新規登録件数は1万4311件（2.9％減）、在庫件数は4万4981件（3.3％減）。中古戸建住宅は、成約件数が1169件（8.0％増）、成約価格で4099万円（4.4％増）だった。新規登録件数は5721件（10.4％増）、在庫件数は2万2937件（14.6％増）だった。 中古マンションをエリア別にみると、成約m2単価は東京都区部が117.83万円（9.0％増）で、首都圏全体と同じく56カ月連続の上昇だった。多摩も54.04万円（6.6％増）、千葉県も39.60万円（8.1％増）と5％を上回る上昇。 横浜市・川崎市を除いた神奈川県他のみ43.36万円（5,2％減）で前年を下回った。成約件数は、都区部のみ1361件（0.1％減）と若干前年割れ。多摩の335件（23.6％増）と神奈川県他の213件（26.8％増）は大幅な増加がみられた。 中古戸建住宅はエリア別の成約価格で、都区部の6933万円（6.7％増）に加えて、多摩の4024万円（9.1％増）と神奈川県他の3923万円（15.2％増）が前年を上回った。埼玉県は2502万円（12.0％減）と大きく前年割れ。横浜市・川崎市の4563万円（3.6％減）と千葉県の2693万円（4.4％減）も前年を下回った。 成約件数は、都区部の232件（20.2％増）の大幅増を含めて、千葉県の230件（10.2％減）以外は増加だった。

住宅金融支援機構は、1月のフラット35の借入金利を発表した。 融資金利幅（買取型、融資率9割以下、借入期間21年以上）は、1.88％（前月と変わらず）～3.57％（同）となった。取扱金融機関が提供する金利で最も多い最頻金利は1.88％（同）で、こちらも前月と同水準となった。融資率９割超の場合の金利幅は、1.97％（前月と変わらず）～3.68％（同）、最頻金利は1.97％（同）で前月と同水準。

不動産経済研究所は24日、「2025年の首都圏マンション市場予測」を発表した。25年の年間供給戸数は、2万3000戸前後（対23年比14.4％減）となる24年と比べ、13.0％増の2万6000戸と4年ぶりの増加となる見通し。 供給のエリア別の内訳は、都区部1万2000戸（対24年見込み比42.9％増）、都下2000戸（4.8％減）、神奈川県5500戸（3.5％減）、埼玉県3000戸（3.4％増）、千葉県3500戸（10.3％減）と都区部が4割増となるほか、埼玉県も増加する見込みである。 24年1～11月の平均価格は、過去最高値だった23年年間の8101万円と比べ1.4％下落の7984万円。大規模高級物件の供給によって最高値を大幅に更新した前年との比較ではわずかに下落したものの、高値を維持している。25年は都区部で超高層物件の供給が再び活発化することにより、首都圏全体の価格も上昇する見込み。しかし郊外では購入希望者の動きが鈍化しており、価格の上昇が一服する可能性がある。商品特性のテーマについてはコスト圧縮から目新しさがなく、引き続きZEHマンションなど省エネ関連となる。 24年年間の供給戸数は、都区部8400戸、都下2100戸、神奈川県5700戸、埼玉県2900戸、千葉県3900戸の合計2万3000戸程度を見込んでいる。大型案件の新規発売が目立った千葉県が5.3％増と伸ばしたものの、その他のエリアは工期延長の影響により軒並み減少しており、中でも都区部は29.5％減と落ち込みが目立っている。また着工は4月以降の回復が顕著となっており、1～10月の着工戸数は前年同期比2.2％増の4万3627戸となった。 エリア別では東京都2万2422戸（前年同期比2.6％増）、神奈川県1万2837戸（7.4％増）、埼玉県4570戸（1.2％減）、千葉県3798戸（10.7％減）と東京都と神奈川県が増加している。また在庫は11月末現在で前年同月末比8.1％増の5205戸と増加しているものの、供給減の影響もあり低水準が続いている。 今後の首都圏マンションは、建設コストの高騰や住宅ローン金利の上昇といった懸念材料は依然として存在するものの、都区部や近郊エリアなどの人気に衰えはなく、そのような注目エリアでの超高層・大型案件が市場をけん引する。また集計には含めていない定期借地権付きマンションの計画が都区部を中心に増加しており、25年以降は1000戸を上回る供給となる可能性がある。