こんにちは。コラムの連載も中盤に入ってきまして、だんだんマニアックなテーマを扱っていくことになります。今回は自己資金について。
不動産投資の情報配信をしたり、多くの大家さん志望者にお会いして気づいたのが、「自己資金の問題で悩んでいる人」の多さです。今回のコラムでは、そういった方へのヒントになるようなお話ができたらと思います。
「自分の自己資金では、不動産を買うのはムリだ」と思いこんで不動産投資を諦めてしまったり、物件を買うときにお金を使いすぎてしまい、一棟購入しただけで投資がストップしてしまったりする方はとても多いのですが、お金の問題は工夫次第でなんとでもなるものです。
ぼくの場合で言うと、1つめのアパートを購入する直前には、だいたい900万円弱の自己資金がありました。預金のほか、持っていた株式を換金したり、生命保険を解約（団信に入るので不要になった）して捻出した、全金融資産です。
そこから3年半くらいで、約3億円の不動産を購入している訳ですが、これくらいの規模の物件を買うためには、購入時の諸費用と不動産取得税だけで3000万円かかります。諸費用分まで融資を受ける、いわゆる「オーバーローン」に成功すればよいのですが、一昔前ならいざ知らず、これから不動産を購入する方にとっては現実的ではありません。
限られた自己資金を極力減らさないまま物件を買い進めていくことが、短期間で所有物件を増加させるための必須条件になります。そのための方法を、いくつかご紹介します。
１．キャッシュフローがたくさん出る物件を買う
物件を購入すると、一時的にお金が減ります。減った自己資金を復活させる方法は、地道にお給料からの貯金をするか、購入物件からのキャッシュフローしかありません。となると、物件を買い進めたい時期に最優先させるのは、とにかく「キャッシュフロー」です。
値上がりが期待できる物件でも、土地値割合が高い物件でもなく、返済期間が長く取れるRCまたは重量鉄骨のマンションで、できるだけ利回りの高いものを購入していきます。もちろん、限りなくフルローンに近い融資が受けられることも重要です。
２．初期費用がかかる物件を買わない
建物や入居者さんについては事前によく調査し、購入直後に大きな修繕費用がかかってしまったり、夜逃げや滞納の処理で不本意な出費を強いられるような物件は、買わないようにしましょう。
給水ポンプの取替、一棟ものマンションの外壁塗装、長期の悪質滞納者に対する立ち退きの強制執行、すべて100万円単位のお金がかかります。
３．固定資産税の清算はしない
売主さんに申し入れをして、決済時の固定資産税の清算を行わないようにします。固定資産税の清算金は「諸費用」になるので、通常は融資を受けられません。年度の初めに物件を購入すると、ほぼ丸々1年分の固定資産税相当分を一括で支払わなければならないため、注意が必要です。RCや重量鉄骨のマンションでは、固定資産税が家賃の1ヵ月分以上になることも多いので、決済時の「手出し資金」に大きな影響を与えます。
物件価格を上乗せしてでも（購入価格分なら融資が受けられます）、清算をしなくて済むように交渉しましょう。
４．決済は月初めに
物件の決済時に、当月分の家賃については日割で清算が行われます。月初めに決済をすると、丸々1ヵ月分の家賃を決済時に受け取ることができるので、その分自己資金を減らさなくて済みます。
５．敷金は必ず引き継ぐ
入居者さんから預かっている敷金。いずれは返却しなければならないお金であるものの、ギリギリの自己資金で物件を増やしている段階の大家さんにとっては、敷金も貴重な資金源です。（笑）売主さんから引き継がれる敷金を、購入費用の一部とするのは極端にしても、手元に残しておきたいところです。
物件売買時の敷金の扱いについては、関東圏と関西圏では商慣習上の違いがあり、関西圏での物件売買では、預かり敷金が売却代金に含まれていることが多いのが特徴です。
例えば、売値5000万円の一棟マンションがあったとしますと、通常は買主が売主に5000万円を支払い、敷金は売買代金とは別に売主から買主に移ります。（通常は、売買代金と相殺されます）しかし、関西圏ではこの売値5000万円に、預かり敷金が含まれているのです。敷金は通常、家賃の1～3ヵ月くらいですから、仲介手数料や登記費用より大きな金額です。この違いは自己資金の残り方に大きな影響を与えますので、留意するようにしてください。
ぼくもこのような売り物件を購入したことがありますが、価格交渉で売買金額を安くしてもらう代わりに、敷金の引継をする条件で購入ができるように交渉しました。
■実際の事例
ぼくが金沢市内のマンションを購入したときのケースをご紹介します。6300万円のRCマンションを、銀行からのフルローンで購入したものです。
このマンションは、月の半ばに決済をしたので、売主さんから清算される日割賃料が少なめですが、固定資産税の清算をしなかったことで、100万円以上の費用が浮いてます。もちろん敷金は売買金額とは別途に引き継いでいます。
通常、決済時には諸費用として物件価格の8％くらい（このマンションの場合だと500万円程度）が必要になりますが、このケースで拠出した自己資金は約264万円ということで、購入金額の4％程度で済んでいます。
また、このマンションは非常に利回りが高かったこともあり、毎月50万円以上のキャッシュフローがありました。そうすると拠出した費用は1年足らずで回収できることになり、次の物件を購入するための資金が貯まるのも早いです。
余談ですが、当初900万円あった自己資金は、不動産を買い進めている間、当初の金額を上回ることは皆無でした。いつもギリギリの状態で収益不動産を買い進めてきた訳です。
このような買い方は、突発的な支出に耐えられないためリスクも低くありません。ですが、短期間で物件を増やされた方は、程度の差はあれ誰しも「ちょっと無理をしながら」物件を買っていったんだろうなぁ...と思います。
みんな、似たようなもんです。（笑）
