こんにちは。コラムをお読みいただきありがとうございます。
ぼくはこれまで、高利回り物件を高いレバレッジ比率で取得して、短期間にキャッシュフローを増やすような投資法を実践してきましたが、どんなに高い利回りの物件であっても、入居がない限りはキャッシュフローも生まれません。
今回のコラムは、「買いたい！増やしたい！」と日々熱望する読者さんのために、「買ったあとが大切」というテーマについて、普通の書籍やセミナーとはちょっと違った切り口でお話してみようと思います。
高利回り物件ほど、入居率が大切な理由
不動産投資家さんの間では、高い利回りの物件は入居率が悪くても大丈夫だという考え方が広がっていますが、この考え方は間違っていると思います。理由はいくつもあるのですが、主なものは次の通りです。
１．高利回り物件は運営費用が高い
利回りの高い物件は、一般的に地方と呼ばれる地域に多いです。単位面積あたりの賃料相場は、利回りが高い物件の多い地域（地方）ほど低くなりますが、単位面積あたりの運営経費は、家賃水準ほどの差がありません。
東京都心部と地方都市では、同じ20㎡のワンルームマンションで、家賃相場が7万円と4万円というように、かなりの開きがあります。ですが、リフォームの際に掛かるクロス張り替えの値段はさほど変わりません。エアコン 1台あたりの値段も同じですし、インターネット回線を引く費用も全国一律にしている会社がほとんどです。
ということは、家賃収入に占める経費の割合は、地方物件ほど高くなるということです。しかも、その運営経費の多くは、入居率が高くても低くても同じようにかかります。
ですから、せっかく購入した高利回り物件であっても、空室が多いまま放置していると、「うそ？！」というくらいの経費に悩まされることになります。
２．次回以降の融資に大きく響く
アパート経営上の「入居率」は、銀行の融資担当者にしっかりチェックされます。決算書上の利益が黒字であっても、空室が多くて多額の機会損失をしている状態を放置している大家さんは、経営者として高い評価を得ることはできません。
また、地方の物件を購入する際に、地元の地方銀行や信用金庫から融資を受けている場合は、高い入居率をキープすることで、「おお！この大家さんは、他とは違う！」と、高い評価をされるようになります。
行員さんは、地域の入居率がだいたいどれくらいであるかを、多くの地主さんを通じて把握していますので、それを大幅に上回ることができる「有能な大家さん」は、当然「またお金を貸したい経営者」として認識される訳です。
ぼくも、自分が購入した半分空室だったマンションを短期間で満室にした実績を評価されて、その銀行での次回以降の融資がとてもスムーズに進んだ経験があります。
３．管理会社からの評価に直結する。
多くの大家さんは、物件の管理を管理会社に委託していると思いますが、管理会社の社員さんは毎日多くの大家さんに接しているだけでなく、どのアパート・マンションがどのくらいの入居率で推移しているかについて熟知しています。
それだけでなく、地域の賃貸物件のほとんど全てを、「ここは入居がすぐ決まるし、いつも満室だな」とか「年がら年中、どこかの部屋は空いてるな」といった感じで、いわば格付けしています。
空室状態がいつも放置されているアパートは、その部屋の入居を決めたことがないような賃貸営業マンにも「内見者を連れて行っても、なかなか決まらないのかな」というイメージを持たれてしまいます。
なにより、「あまり優秀じゃない大家さん」と思われてしまうと、入居付け以外の日頃の対応まで、ずさんにされてしまいそうです。逆に、相手から一目置かれるような存在になるためには、大家さんの「満室経営を追究する姿勢」が大切になってきます。
このように、利回りの高い物件ということに安住して空室を放置していると、大家さんの経営をじわじわと蝕んでいくことになるので注意しなければいけません。
入居率を上げるポイントとは？
ということで、「高利回りこそ高稼働」ということがお分かりいただけたかと思いますが、ではどうしたら入居が決まるかというと、これはカンタンで「家賃より高い価値を、入居者に提供する」ということです。
よく、大家さんのブログやセミナーなどで「相場以上に高い家賃で成約した」みたいなことを発表している人がいます。自分の経営力を自慢したいのか何なのか分かりませんが、そんなことを考えるのはやめておきましょう。
強引な営業とPRのやり方で、実際に相場以上の家賃をいただくことが可能な場合もありますが、そんなことを狙っても、普通は空室期間が長引くだけです。
入居者さんは、「この場所とこのグレードのお部屋で、○○円の家賃はなかなかお得だね」という感じで入居の契約をするのです。「んー。ちょっとこの家賃は高いけど、デザインや設備がいいから仕方ないね」といった「高い家賃をガマンする」ことはレアケースです。
価値を上げるためには、設備やセキュリティの強化やデザインの変更などのほか、お部屋や外観をキレイにするだけでも、物件の価値は上がります。
具体的な空室対策の手法については次の機会に回しますが、大家さんとしては「今の家賃は、物件の価値以下になっているだろうか」ということを、常に意識しておくことをお薦めします。
そういえば先日、普通のビジネスマンが読むような一般紙で、「相場以上の家賃をもらってますよー」というような、ある大家さんの記事が掲載されていました。物件の写真もはっきり載っているのですが、その記事を入居者さんが読んだらどう思うのかということを少しでも考えていれば、このようなコメントを掲載させることはなかったはずなのになぁ・・と、少し残念な気持ちになりました。
