こんにちは。
不動産投資を志す理由は様々かと思いますが、やはり多いのが「経済的自由の獲得」。つまり、不労所得と言われる家賃収入が日々の生活費を上回り、仕事を辞めても生活に困らない状態を目指している方の割合はかなりのものだと思います。流行りの言葉でいえば、「リタイアメント」でしょうか。ぼく自身、約3年前に勤務先の損害保険会社を退職しています。
今回のコラムは、このリタイアメントの実現について、自分の考えを述べさせていただきたいと思います。
増える出費と減る出費
ぼくのまわりで、不動産からのキャッシュフローが給与収入を上回ったところで、早々と勤務先を退職してしまった方もいらっしゃいます。その行動力は見習いたいところですが、実は「不動産からのキャッシュフロー＝現在の給与所得」という状態になっても、同じ生活水準を維持できるとは限りません。例を挙げて説明してみましょう。
１．社会保険料
サラリーマンの場合は、厚生年金や健康保険料が毎月の給与から天引きされていますが、実はこれらの納入は勤務先との折半になっています。実際には、天引きされている金額の2倍が保険料額なのです。
勤務先を退職した場合、健康保険は勤務先の制度を継続できますが（任意継続制度といいます）、継続の期間は最大で2年間が限度です。大家業をやっていると見かけ上の所得はかなり高くなりますので、健康保険料の年額が50万円以上になることもあります。会社員時代に支払っていた金額を大きく上回りますので、実質的な手取りは減少することになります。
２．社宅や住宅補助
ご自身の住居費についても、会社から社宅を与えられたり家賃の補助があったりして、給与収入以外の恩恵を受けられている方も多くいらっしゃいます。
ぼくの元勤務先は転勤が多い関係で社宅制度が充実しており、使用料3万円弱で80㎡くらいの社宅に住んでいました。退職後に都内や都市圏の賃貸住宅に住む場合は、下手をすると駐車場代だけで現在の住居費を上回ってしまいますし、自分の場合も毎月の出費が10万円以上増えました。この部分についても計算に入れた上で、リタイアメントについて考えるようにしてください。
ちなみに退職を境に住居が変わる場合は、できれば退職前に部屋探しをしておいた方が好ましいです。入居の申込書を出すときに勤務先のところが空欄だと、気まずい上に審査に通りにくかったりします。
３．給与所得控除
サラリーマンの給料には、額面の一定割合が所得から控除され、その部分には所得税や住民税が課税されません。これを「給与所得控除」といいます。
同じ所得金額でも、大家業での所得（収入ではありません）はサラリーマンの給与に比べて、一般的には多くの税金が発生しますので、この部分でも手取額が変わってきます。
４．会社を辞めて減る出費
会社を辞めると出費が増えることが多いのですが、逆もあります。
スーツや通勤カバンを購入する頻度はかなり減りますし、退職後の生活スタイルにもよりますが、飲食費もかなり減ることが多いです。付き合いでゴルフに行っていたような場合は、年間何十万円も出費が減るかもしれません。
細かい話をすれば、私服を買う費用は増えることが多いですし、髪を切りに行く頻度は減るかもしれません。このような支出の変化を簡単にまとめておくと、退職後の経済的な心配がかなり減るのではないかと思います。
リタイア後も不動産は買えるのか？
「すでに退職しても生活できる家賃収入があるけど、まだ物件を増やしたいのでサラリーマンを続けている」という方も多いかと思います。会社を退職すると、与信が下がって新しい融資が受けられなくなるのではないかと心配な方も多いでしょう。
しかし、実際には退職後に融資を受けて物件を購入した方もいらっしゃいますし、ぼくも退職後にリフォームや物件の購入で融資を受けました。退職後も融資を受けて物件を購入することは十分に可能です。
むしろ銀行からの認識が、「片手間で不動産投資をやっているサラリーマン」から、「賃貸業の経営者」としての認識に変わることで、有利になる面もあります。（ただし、サラリーマンに特化して収益不動産の融資をしている銀行もありますので、そういうところからの新規融資はあきらめなければなりません）
リタイア後の融資で重要になってくるのが、確定申告や決算書です。これからは事業者として扱われるわけですから、十分な利益や純資産があることが融資の条件になってきます。 サラリーマンのうちは、納税額を抑えるために所得をできるだけ少なくしようと工夫されている大家さんも多いかと思いますが、不用意な節税は、融資の審査という点に絞って言えばあまり良い結果にならないことが多いので注意が必要です。
会社を辞めるとどうなるのか
日々の生活ぶりはどう変わるかは人によって異なると思いますが、最大の変化は「...しなければならない」というものが激減することです。感覚的には100分の1くらいになりますね。
決まった時刻に起きなければならない、出社しなければならない、スーツを着なければならない、髪型も会社員らしくしなければならない、上司の言うことは聞かなければならない...などなど、自分の行動や言動を制限されることがほとんどなくなってしまう毎日は、とても気持ちがいいものです。
確かに、これからの家賃水準や空室が増えたらどうしよう？という「不安」はありますが、仕事や人間関係の「不満」に我慢している毎日よりは、はるかに楽しいというのがぼくの感想です。
ただし、毎日趣味を楽しみながらのんびりと過ごすために会社を辞めるには残りの人生は長すぎます。例えば起業するとか、大家業のさらなる発展・拡大を目指すとか、何か目標を持ってリタイアメントを決意されることをおすすめします。
