マンションの家賃収入で暮らせる？手取りや税金などをやさしく解説

本記事ではマンション家賃収入の仕組みや経費、税金、確定申告、相場など、初めての方が不安に思いやすいポイントをやさしく解説します。マンションの家賃収入に興味のある方、気になる方は、ぜひ最後までお読みください。

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※以下の情報は2025年3月時点の情報をもとに、不動産投資家・2級ファイナンシャル・プランニング技能士の前田裕太が監修しています。

マンション家賃収入の仕組み

マンションの家賃収入は、適切に運用すれば比較的安定した収益を毎月のように見込める点が魅力です。しかし、「家賃＝手取り」ではありません。ここを誤って理解していると、思わぬ落とし穴があります。まずは、マンションの家賃収入の仕組みや支出について説明します。

1. 「マンションの家賃収入＝手取り」ではない
2. マンションの家賃収入に含まれるお金の種類

なお、そもそもの「投資用マンション」について知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
投資用マンションとは？居住用との違いやメリット・デメリットを徹底解説

「マンションの家賃収入＝手取り」ではない

マンション投資でよくある誤解の一つが、「家賃収入がそのまま手取りになる」という認識です。実際には、家賃収入からさまざまな支出を差し引いた残りの金額が「手取り」となります。

また、「家賃収入」という言葉も、一見わかりやすいようで複雑です。投資における「マンションの家賃収入」には、複数の収入項目が含まれています。次章で、具体的な要素について説明していきます。

マンションの家賃収入に含まれるお金の種類

マンションの家賃収入とは、入居者が払う家賃ばかりではありません。代表的な収入項目をまとめた下表をご覧ください。

家賃	●毎月発生 ●入居者から毎月支払われる費用 ●収入のベースとなる
管理費※	●毎月発生 ●入居者が家賃とあわせて支払うお金 ●一般的に物件を管理・維持するための費用 ●ポストやごみ置き場などの設備維持費、管理人の人件費など
共益費※	●毎月発生 ●管理費同様、入居者が家賃とあわせて支払うお金 ●一般的に物件の共用部分を管理・維持するための費用 ●具体的にはエレベーターの保守管理、共用廊下やエントランスの電球交換、清掃など
敷金や保証金 （対象となる分のみ）	●1契約ごとに1回のみ発生 ●入居者が入居前に支払う費用 ●退去時の原状回復などに充て、入居者に返金しなかった分が該当
礼金	●1契約ごとに1回のみ発生 ●入居時に入居者がオーナーに対して「お礼」として支払う費用 ●基本的には退去時に返金されない ●近年は「礼金なし」の物件も増えている
更新料	●契約の更新ごとに発生 ●契約更新時に入居者が支払う費用 ●一般的には2年ごとに家賃1ヵ月分程度
駐車場代	●毎月発生 ●物件に駐車場がある場合の使用料

※管理費や共益費には厳密な定義があるわけではありません。広義には「家賃」「管理費」「共益費」の3つを総合して「家賃」と呼ぶケースもあります。

表をみてわかるとおり、マンションの家賃収入には継続的に得られるものと一時的なものの両方があります。継続性がない収入を「安定した見込み収入」と誤認してしまうと、資金計画にずれが生じるリスクが高まります。

また、上記のいずれかに滞納が発生した場合も、収入として計上される点に注意しなければなりません。家賃収入は実際に入金されていなくても、契約上の「受け取るべき時期」に基づいて計上されるのが一般的です。

このように、マンションの家賃収入は表面的な金額だけで判断せず、内訳や性質までの理解が重要です。実態の正しい把握が、より現実的な資金計画につながります。

次章では、見落としがちな支出や税金について詳しく解説していきます。

マンション経営にかかる支出と発生する税金

マンション経営における「手取り」とは、マンションの家賃収入から各種の支出を差し引いた残りの金額を指します。ここでは、マンション経営で発生しやすい代表的な支出や、忘れてはならない確定申告のポイントについて解説します。

1. マンションの家賃収入を得るためにかかる支出
2. マンション家賃収入に関係する税金
3. 確定申告が必要になるケース

マンションの家賃収入を得るためにかかる支出

マンション経営で家賃収入を得るにも、さまざまな支出が発生します。支出は、最終的な手取り額を左右するポイントです。どのタイミングで、どれくらいの費用がかかるのか把握しましょう。下表に、代表的な支出項目をまとめました。

管理費・共益費	●毎月発生 ●マンションの共用部分を維持・管理するための費用
修繕積立費	●毎月発生 ●定期的に実施される大規模修繕のための積立費用
修繕費	●各種タイミングに応じて発生 ●建物や設備の修理、退去後のクリーニング代などの費用
管理会社への管理手数料	●毎月発生 ●管理会社に管理を委託している場合の費用
ローン返済費	●（返済完了まで）毎月発生 ●金融機関からの融資に対する毎月の返済費用
各種税金	●各種タイミングに応じて発生 ●所得税や固定資産税などの費用 ※マンション家賃収入に関係する税金で詳細を説明
損害保険料	●保険契約の更新ごとに発生 ●火災保険や地震保険などの費用
広告宣伝費	●各種タイミングに応じて発生 ●入居者募集のためのチラシやWeb掲載などの費用
その他の経費	●水道光熱費、税理士報酬など

なかでも、比較的「負担が大きい」と感じる方が多いのが「修繕積立費」「管理会社への管理手数料」「ローン返済費」の3項目です。さらに、不定期かつ突発的に発生する支出もあります。シミュレーションは一度きりで終わらせず、多角的な視点から繰り返し丁寧に行いましょう。

・一部屋から始めるマンション投資

マンションの一部屋を購入して行う不動産投資は、管理対象が専有部分（室内）に限定されるのが特徴です。共用部分の維持管理は管理組合に任せられるため、オーナーが直接管理する範囲は比較的狭く、負担も軽減されやすくなります。

こうした一部屋から始められる投資は「区分マンション投資」「ワンルームマンション投資」ともいわれ、不動産投資初心者にも人気の手法となっています。区分マンション投資やワンルームマンション投資に興味がある方は、下記の記事もあわせてご覧ください。

マンションの家賃収入に関係する税金

ここでは、個人オーナーを前提とした場合に発生する、代表的な税金の種類について説明します。一般的な税金について、下表にまとめました。

所得税	●マンションの家賃収入から経費を差し引いた利益が「不動産所得」で課税対象となる ●不動産所得は給与所得のような他の所得と合算されるため、副業で賃貸経営をする場合には注意が必要
住民税	●所得額をベースに算出される ●所得税・住民税は利益に対して15％～55％程度
消費税	●課税売上が1,000万円を超えた場合、翌々年から課税される ●居住用の賃貸物件のみの場合は1,000万円を超えても非課税 ●駐車場やオフィスなどの賃貸は課税対象
固定資産税	●土地や建物に対して発生する地方税 ●ローンを完済しても、物件を所有する限り毎年課税される ●都市部では都市計画税がかかるケースもある
復興特別所得税	●2011年の東日本大震災からの復興を目的として創設 ●2037年まで、すべての納税者に対し所得税額の2.1％が課せられる
不動産取得税	●不動産を購入した際に一度だけ発生する税金 ●課税時期は購入年度、もしくは翌年度で明確な時期は定まっていない

マンションの家賃収入に関係する税金には、マンションを所有するだけで課される税金と、貸すことで発生する税金があります。税率も一律ではありません。状況に応じて異なるため、毎年の見直しと正確な算出が欠かせません。

・経費にならない支出に注意

所得税はマンションの家賃収入から経費を差し引いた利益、いわゆる「不動産所得」に対して課税されます。ただし、マンションの家賃収入を得るためにかかる支出のすべてが経費になるわけではありません。マンション経営に関係ないプライベートの支出は、当然ながら対象外となります。

また、下記のような費用も経費計上の対象外です。迷いやすく、見落とされがちなポイントでもあるため、注意しておきましょう。

● 不動産投資ローンの元本部分（利息部分のみが経費の対象）
● 所得税や住民税
● 修繕が実施されていない場合の修繕積立費

上記の他にも、経費になるかどうか判断がつかないケースは多々あります。少しでも不安を感じたら、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

確定申告が必要になるケース

マンションの家賃収入から発生する所得は、通常「不動産所得」に該当します。基本的には、この不動産所得の金額に応じて、確定申告が必要かどうか判断されます。
一般的に、不動産所得が年間20万円以上ある場合には、確定申告が必要です。一方で、年間20万円未満は確定申告が不要とされていますが、申告の実施で結果的にメリットが生じるケースもあります。

例えば、マンション経営が何らかの理由で赤字となった場合には、給与所得などと「損益通算（※）」ができる可能性があります。これにより、結果的に所得税や住民税などの負担が軽減されることもあるのです。手取りがプラスであっても、建物の減価償却を計上するなどの手法で、課税上は赤字にして節税効果を得られるケースもあります。
単に「20万円」という金額だけに注目するのではなく、自身の全体の所得状況を確認したうえでの慎重な判断が必要です。

【エリア別】マンション家賃収入の相場

全国賃貸管理ビジネス協会が調査・公表している2025年2月の全国の平均家賃の集計データから、1年間の家賃総額および手取りの家賃収入の相場を地域ごとにまとめました。管理費および修繕積立費を家賃の15％と見積もって計算し、百の位を四捨五入しています。

ローンの返済がある場合、手取り家賃収入から年間のローン返済額を引いた金額が手元に残ります。固定資産税（年1回発生、一括又は4回払い）や保険料（契約更新ごとに発生）は含まれていないため、ご注意ください。

【全国平均】

	平均家賃（単月）	1年間の家賃総額	1年間の家賃収入額
1部屋（単身向け）	52,000円	624,000円	530,000円
2部屋（カップル・夫婦など）	60,000円	720,000円	612,000円
3部屋（ファミリー）	68,000円	816,000円	693,600円

【北海道】

	平均家賃（単月）	1年間の家賃総額	1年間の家賃収入額
1部屋（単身向け）	45,000円	540,000円	459,000円
2部屋（カップル・夫婦など）	56,000円	672,000円	571,200円
3部屋（ファミリー）	66,000円	792,000円	673,200円

【東北】

	平均家賃（単月）	1年間の家賃総額	1年間の家賃収入額
1部屋（単身向け）	46,000円	552,000円	469,200円
2部屋（カップル・夫婦など）	53,000円	636,000円	540,600円
3部屋（ファミリー）	62,000円	744,000円	632,400円

【関東】

	平均家賃（単月）	1年間の家賃総額	1年間の家賃収入額
1部屋（単身向け）	53,000円	636,000円	540,600円
2部屋（カップル・夫婦など）	63,000円	756,000円	642,600円
3部屋（ファミリー）	74,000円	888,000円	754,800円

【甲信越】

	平均家賃（単月）	1年間の家賃総額	1年間の家賃収入額
1部屋（単身向け）	45,000円	540,000円	459,000円
2部屋（カップル・夫婦など）	55,000円	660,000円	561,000円
3部屋（ファミリー）	63,000円	756,000円	642,600円

【北陸】

	平均家賃（単月）	1年間の家賃総額	1年間の家賃収入額
1部屋（単身向け）	46,000円	552,000円	469,200円
2部屋（カップル・夫婦など）	54,000円	648,000円	550,800円
3部屋（ファミリー）	65,000円	780,000円	663,000円

【中部】

	平均家賃（単月）	1年間の家賃総額	1年間の家賃収入額
1部屋（単身向け）	48,000円	576,000円	489,600円
2部屋（カップル・夫婦など）	54,000円	648,000円	550,800円
3部屋（ファミリー）	61,000円	732,000円	622,200円

【関西】

	平均家賃（単月）	1年間の家賃総額	1年間の家賃収入額
1部屋（単身向け）	51,000円	612,000円	520,200円
2部屋（カップル・夫婦など）	63,000円	756,000円	642,600円
3部屋（ファミリー）	70,000円	840,000円	714,000円

【中国】

	平均家賃（単月）	1年間の家賃総額	1年間の家賃収入額
1部屋（単身向け）	46,000円	552,000円	469,200円
2部屋（カップル・夫婦など）	54,000円	648,000円	550,800円
3部屋（ファミリー）	62,000円	744,000円	632,400円

【四国】

	平均家賃（単月）	1年間の家賃総額	1年間の家賃収入額
1部屋（単身向け）	44,000円	528,000円	448,800円
2部屋（カップル・夫婦など）	52,000円	624,000円	530,000円
3部屋（ファミリー）	60,000円	720,000円	612,000円

【九州（沖縄を含む）】

	平均家賃（単月）	1年間の家賃総額	1年間の家賃収入額
1部屋（単身向け）	47,000円	564,000円	479,400円
2部屋（カップル・夫婦など）	57,000円	684,000円	581,400円
3部屋（ファミリー）	63,000円	756,000円	642,600円

※出典：全国賃貸管理ビジネス協会「全国家賃動向　2025年2月」

なお、実際にお持ちの不動産もしくは購入を検討中の不動産で、どの程度の家賃を設定するのが適切かは立地、築年数、建物の設備など状況により大きく異なります。家賃収入の相場を確認する際には、近隣の条件が近い物件を複数確認するなど、念入りなリサーチを行うことをおすすめします。

マンションの家賃収入で暮らしたい人のための7ステップ

将来的に「マンションの家賃収入だけで暮らしたい」と考える方にとって、始め方や進め方は大きな関心の一つです。ここでは、マンションの家賃収入で暮らしていくために押さえておきたい7つのステップを紹介します。

ステップ1． 目標収入の設定	●家賃収入で実現したい生活レベルを明確にし、それに応じた月額収入を設定する ●そこから逆算して、必要な自己資金の額を数値化する
ステップ2． 適切な物件の選定	●立地条件や物件の種類、市場価格、周辺環境などを総合的に判断し、収益性の高い物件を選ぶ ●相場、割安、割高を見極める目を養う
ステップ3. 資金計画の策定	● ローンなどの資金調達方法も検討し、無理のない範囲で投資を進める ● 金利変動や経済状況の変化などのリスクも考慮する
ステップ4. 物件購入と契約プロセス	● 契約内容を確認し、不動産登記や税金の手続きの準備を進める ● 弁護士や不動産業者などの専門家への相談も視野に入れる
ステップ5. 物件の改善と価値向上	● リフォームやリノベーションで魅力的な改善を行う ● 定期的なメンテナンスで物件の寿命を延ばす
ステップ6. 運用と管理の最適化	● 入居者募集や家賃回収、トラブル対応などの効率化を図る ● 不動産管理会社への委託も視野に入れる
ステップ7. 税務と法務の管理	● 税理士や弁護士などの専門家と連携し、適切な税務処理を行う ● 法令を遵守する

マンションの家賃収入で暮らすことを目指すなら、やるべきことは決して少なくありません。物件選びや資金計画などの一つ一つが、未来の収益に直結する大切なプロセスになっています。

この7ステップのさらに具体的な取り組みについては、下記の記事でより詳細に解説しています。マンションの家賃収入での生活に興味がある方は、ぜひチェックしてみてください。
家賃収入で暮らすための具体的な7ステップ！必要な金額や成功事例も紹介

マンションの家賃収入で暮らす3人の成功事例

ここでは、マンションの家賃収入を生活の柱としている個人オーナーの事例を紹介します。

1. ワンルームマンションを堅実に運用
2. サラリーマン大家の副業から独立へ
3. 専門家との連携で最適な投資戦略を設計

成功例1.ワンルームマンションを堅実に運用

【都内中古物件×長期保有で年収の柱に】

◎きっかけ
会社員のAさん（40代半ば・男性）は、将来の年金不安や老後資金を見据え、30代半ばで不動産投資を開始しました。自己資金300万円で、都内23区内の中古ワンルームマンション（購入価格2,000万円）を1室購入。

◎経過
管理会社に運営を一任し、空室期間はほぼゼロ。築年数の経過に応じてリフォームも適宜実施しました。ローン返済と固定費を差し引いた実質収益は、月に約3.5万円です。
5年後には2室目を追加購入。5年間の遅滞のない返済実績も評価され、金融機関から良い条件の融資を受けることができました。さらに5年後にもう1軒購入と、着実に返済実績を積み重ねながら所有物件数を増やしています。

◎結果
現在は都内に3室保有し、現在の月の家賃収入は約25万円です。諸経費やローン返済額を差し引いても10万円程度が手取りとして残り、生活費の一部をカバーできる水準に。ローン完済後は、年金を含め毎月困らない程度の収入が見込めています。

下記の記事では、ワンルームマンション投資のよくある誤解や成功させるコツなどを解説していますので、あわせてご覧ください。
初心者必見！ワンルームマンション投資でやってよかった理由と成功のコツ

成功例2.サラリーマン大家の副業から独立へ

【地方高利回り物件を足がかりに脱サラ実現】

◎きっかけ
大手インフラ企業で働いていたBさん（20代後半・男性）は、将来的な独立を目指し副業で不動産投資をスタート。地方都市（栃木）にある中古1Kアパート（利回り10％以上）を一棟買いしました。

◎経過
原資は豊富ではありませんでしたが、年収と勤務先企業の信用の高さが評価され、高額の融資を引き出すことに成功。中古での購入価格は約3,000万円で8室中、7室を安定稼働させました。自己管理とDIYでランニングコストを抑え、1年目から黒字経営を実現。
2軒目の購入にも融資が活用できたため、間を置かず2軒目の物件（アパート一棟）を購入。3棟目以降は法人化し、節税や融資の拡大を図りました。

◎結果
現在は5棟（合計38室）を運営し、家賃収入は月に約120万円（手取り約70万円）。3年前に会社を退職し、専業大家として夢の独立を果たしました。

下記の記事では、サラリーマン大家が得られるメリットやよくする失敗などを紹介しています。ぜひチェックしてみてください。
【会社員必読】サラリーマン大家とは？5つのメリットや始め方を解説

また次の記事では、悪徳業者を見抜くポイントを解説していますので、あわせてご覧ください。
サラリーマンは不動産投資でカモにされる？悪徳業者を見抜く4つのポイント

成功例3.専門家との連携で最適な投資戦略を設計

【税理士×FP×管理会社の「チーム経営」型投資】

◎きっかけ
大手メーカー勤務のCさん（50代前半・女性）は、もともと老後に備えて貯金のみをしていましたが、資産を現預金のみで所有することに不安を感じ、相続対策と資産形成の一環として不動産投資を検討。リスクを最小限に抑えるため、税理士・ファイナンシャルプランナー・管理会社と連携し、投資戦略を設計しました。

◎経過
初回は区分新築マンション（都内・駅徒歩5分）を現金一括で購入。所得税と住民税を軽減し、将来的な相続税の圧縮にも成功しました。
5年後、貯蓄していた家賃収入と節税効果で得た資金を頭金に10年ローンを組み2軒目、3軒目の不動産を購入（利回りを重視し中古の区分マンションを購入）。ローンの担保として1軒目の不動産も活用しています。

◎結果
現在計3室を保有し、月に20万円弱の手取り家賃収入は、適宜ローンの繰り上げ返済に充てています。ローン完済後の手取り家賃収入は月約35万円の見込み。退職後の安定収入を確保し、旅行や趣味を楽しむ豊かなセカンドライフの夢が現実的になっています。

不動産投資に関心があり、信頼できる相談先を探している方は、ぜひ下記の記事もチェックしてみてください。
不動産投資のおすすめ相談先6選！選び方や相談時に押さえるべきポイントを紹介

まとめ：マンションの家賃収入で理想の生活を手に入れよう

本記事では、マンションの家賃収入の仕組みや経費など、初めての方が不安に思いやすいポイントを解説しました。
マンションの家賃収入で理想の生活を実現するには、まず、ご自身の目標を明確にすることが重要です。さらに、資金状況や投資スタイルに合わせた適切な方法で、無理のない始め方を見つけていく必要があります。それには、定期的な情報収集が欠かせません。

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