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繰上返済とは？
繰上返済とは、毎月の返済とは別に、借入額の一部（あるいは全額）を返済することを言います。通常の返済では、返済額に利息分も含まれていますが、繰上返済の場合は、返済分が全て元金の返済に充てられます。それによって、支払う利息を軽減することができます。
期間短縮型と返済額軽減型
繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。
期間短縮型
「期間短縮型」で繰上返済をした場合は、毎月の返済額等は変わりませんが、返済期間が短くなるため、短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減されます。
同じ時期に同じ金額を繰上返済した場合、利息軽減効果は「返済額軽減型」よりも大きくなります。
![[図]期間短縮型](images/img_movedup_01_01.gif)
返済額軽減型
「返済額軽減型」は、返済期間は変わらずに毎月の返済額を引き下げるものです。同額の繰上返済をしたときの利息軽減効果は「期間短縮型」の方が大きくなりますが、実質的に毎月の返済額が下がるため、教育資金がかかる、妻が仕事をやめて収入が減るなど、将来的に住宅ローンの負担が大きくなることが予想されるときに、家計を安定させるのに効果的です。
![[図]返済額軽減型](images/img_movedup_01_02.gif)
| 固定金利選択型の住宅ローンを借りていて、金利見直しの時期に金利が上がった場合には、返済額軽減型の繰上返済を行って返済額がアップするのを抑えることもできます。 |
利息軽減効果の違い
繰上返済による利息軽減効果は、実施する時期や金利、返済期間などで異なります。 複数の住宅ローンを借りている場合、通常は、繰上返済を行う時期が早いもの、金利が高いもの、返済期間が長いものほど、利息軽減効果は大きくなります。
また、期間短縮型と返済額軽減型とでは、利息軽減効果は異なります。
同時期に、同額の繰上返済を行った場合には、期間短縮型の方が利息軽減効果が大きくなります。
借入額3,000万円、金利1.5％、返済期間30年、ボーナス払いなし 3年後に100万円を繰上返済の場合
| 期間短縮型 | 返済額軽減型 | |
|---|---|---|
| 利息軽減額 | 約48万円 | 約21万円 |
| 期間短縮月数 | 14ヶ月 | - |
| 毎月返済額 | 10万3,536円（±0） | 9万9,771円（▲3,765円） |
次のページで、繰上返済の手数料と注意点について学びましょう
住宅ローンの繰上返済-1
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繰上返済とは？
- 物件購入予算を出そう！
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