新築マンション投資の実態！成功例や失敗例、メリット・デメリットを解説

本記事では、新築マンション投資に興味がある方に向け、成功や失敗、メリット・デメリットなどを具体例とともに解説します。新築マンション投資ならではのリスクや中古マンション投資との比較も説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。

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※以下の情報は2025年4月時点の情報をもとに、会社経営・宅地建物取引士の髙森塁が監修しています。

新築マンション投資の前に知っておきたい基本事項

新築マンション投資で成功するには、「新築ならでは」の特性やリスクを理解しておく必要があります。最初に、新築マンション投資で押さえておきたい基本用語や考え方について説明します。

1. 「新築」の定義
2. 「新築プレミアム」とは
3. インフレ時の新築マンション投資の考え方

「新築」の定義

不動産投資において、「新築」と「中古」の区別は重要です。普段は何気なく使われている「新築」という言葉にも、実は厳密な定義が存在します。

出典：不動産公正取引協議会連合会│不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則

つまり、「建物が完成してから1年以内で、誰も住んだことがない」物件のみが「新築マンション投資」の対象です。極端な例をあげると、建築から1ヵ月しか経っていなくても、誰かが1日でも住んでいれば新築とはいえません。「中古マンション」に該当します。誰も住んだことがない物件でも、築1年以上の場合は同様です。

「新築」という言葉に惑わされず、築年数と居住歴の2点は必ずご自身で確認することをおすすめします。

「新築プレミアム」とは

立地や広さなどの条件が同程度でも、新築マンションのほうが大幅に価格が高いケースは珍しくありません。その理由の一つが「新築プレミアム」といわれる、新築特有の付加価値です。新築プレミアムが生じる背景には、主に次のような要因が挙げられます。

要因	背景・内容
誰も使用していないことによる価値	●気持ちよく新しい生活を始められるという心理的な特別感 ●真新しさや清潔感の魅力
最新設備・仕様	●購入時点で最新かつ高性能な設備や仕様が採用されているケースが多い ●トレンドに合わせた設計やデザインの魅力
保証・優遇措置	●構造躯体への10年間保証の義務など、新築ならではの手厚い保証制度やアフターサービスによる安心感 ●新築マンションのみに適用される補助金、優遇措置の反映
ブランディング	●ディベロッパーや広告会社の信頼性やステータスの反映 ●営業戦略としての価格設定

新築マンションは新築の定義から外れると、急速に市場価格が下落する恐れがあります。その価格差こそが「新築プレミアム」で、販売価格の1～3割に該当するケースが大半です。

なぜこのようなことが起こるかというと、特に賃貸目的の投資用物件においては単純に需要と供給の話だけにとどまりません。賃料そのものが「新築」という理由で相場よりも高く設定できることで、収益還元法による金融機関の評価が上がり、結果として物件価格が伸びてしまうこととなるのです。

もちろん都心5区といった、一般的にブランド力の高い駅であればその限りではありませんが、理解不足は新築マンション投資のリスクに直結するため、しっかり覚えておきましょう。

インフレ時の新築マンション投資の考え方

インフレが起こるとモノの値段（物価）が上がり、相対的にお金の価値が下がります。不動産は物理的な形がある資産のため、「インフレ対策として有効」と考える人は少なくありません。主な理由に、次の3点が挙げられます。

家賃収入で定期的な収益を得るのか、高値での売却を図るのか、出口戦略の選択肢が広がるのも魅力的な要素です。また、新築マンション投資では、完工前に入居者が決定するケースも多々あります。空室リスクの低減は、そのまま投資家の心理的負担の軽減につながります。

一方で、インフレ時の新築マンション投資で懸念されるのが、物件の購入価格です。2025年1月より、住宅ローン金利は上昇傾向にあるのがうかがえます。インフレによる物価の上昇が今後も続くと考えた場合、「少しでも金利が低いうちに」と早期購入を判断するのも一つの方法といえます。

住宅金融支援機構の調査│適用金利推移をもとに弊社独自で作成

しかし、インフレの継続期間は予測が困難です。「何をもってインフレというか」という概念も、個人によってさまざまです。そのため、インフレ時の新築マンション投資は「買うか・待つか」という単純な二択では語れません。投資目的や財務状況、リスクなどの分析に基づいた冷静な判断を心がけましょう。

新築マンション投資のメリット

ここでは、新築マンション投資の代表的なメリットを解説します。新築マンション投資が自分に向いているかどうか把握するためにも、メリットはしっかり押さえておきましょう。

1. 入居者を集めやすい
2. 融資を受けやすい
3. 修繕の手間や費用が抑えやすい

メリット1.入居者を集めやすい

入居者募集において、新築マンションには大きなアドバンテージがあります。

このような理由から、新築マンションに価値を見出す入居者は少なくありません。人気とニーズの高さから、相場より家賃を高めに設定しても比較的入居者が集まりやすいのが強みです。

メリット2.融資を受けやすい

不動産投資ローンなどの融資の審査では、返済が滞る事態に備え、物件を担保として設定するのが一般的です。家賃収入でローンを返済する人が多いため、主に「家賃収入による収益性」「売却で残債を回収する担保力」の2点が重視されます。この2点の優位性が高い新築マンションは、融資を受けやすい傾向があります。理由は、下記のとおりです。

融資がスムーズに進むことで、投資計画を予定どおりに実行できる可能性も、より高まります。

メリット3.修繕の手間や費用を抑えやすい

特に問題やこだわりがない場合、新築マンションでは大規模な修繕や設備交換も、当面のあいだは発生しません。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、大規模修繕工事の目安は「12年から15年」とされています。同省実施の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、平均修繕周期は「13年」が23.1％で最多となりました。ガイドラインにある「12年から15年」で、全体の約7割を占めています。

出典：国土交通省│令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

さらに、新築マンションには「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づく10年間の瑕疵担保責任が付帯します。これは、物件の引き渡し後に重大な欠陥が見つかった場合に、売主に対して修繕などの対応を求めることができる制度です。突然の高額出費に直面するリスクが軽減するのも、大きなメリットです。

新築マンション投資のデメリット

新築マンションには、当然ながらデメリットも存在します。リスクもしっかり押さえたうえで、投資判断を行いましょう。

1. 価格が割高な物件が多い
2. 利回りが低い物件が多い
3. 家賃が下落しやすい

デメリット1.価格が割高な物件が多い

首都圏における2023年の新築マンションの価格は、過去最高となる8,101万円を記録しました。前年比の上昇率も28.8％と、1988年の32.8％、1987年の29.8％に次ぐ3番目の高さとなっています。

引用：経済産業省│高騰するマンション市場

新築マンションの価格は「新築プレミアム」「建設コストの高騰」「相場の高騰」で押し上げられており、割高感が否めません。必然的に、借入額が膨らむ傾向も強まります。そのため、新築マンション投資では、月々の返済負担が想定以上に増加するリスクの考慮も必要です。複合的な要因を想定し、より綿密な資金計画を立てましょう。

デメリット2.利回りが低い物件が多い

購入時の費用が高い新築マンション投資では、利回りが低い物件も多いため注意が必要です。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類がありますが、どちらも投資した物件から得られる収益率を示します。

利回りの種類	特徴・計算方法・具体例
表面利回り （グロス利回り）	特徴	●不動産の大まかな収益性を把握する指標 ●不動産広告などでよく使われる利回り
	計算式	（年間の家賃収入）÷（物件価格）×100
	参考例	◎年間の家賃収入が300万円、物件価格が8,000万円の場合 300万円÷8,000万円×100＝3.75％
実質利回り （ネット利回り）	特徴	●より具体的な収益性の目安を把握する指標 ●不動産の購入費用や経費なども含めて算出した利回り
	計算式	（年間の家賃収入ー年間の経費）÷（物件価格＋購入時の経費）×100
	参考例	◎年間の家賃収入が300万円、年間の経費が50万円、物件価格が8,000万円、購入時の経費が600万円の場合 （300－50）万円÷（8,000＋600）万円×100＝2.9％

加えて、新築プレミアムの影響も無視できません。例えば、販売時に「利回り4.0％」とうたわれていても、入居者が入る前の想定家賃で計算されているケースが多々あります。周辺の類似物件との競争や入居者の退去状況などから、家賃収入が数年で大幅に下がるリスクの考慮も必要です。理想の利回りを鵜呑みにせず、家賃収入がダウンした後の堅実な試算で判断することをおすすめします。

なお、利回りの計算方法や最低ラインなどについて詳しく知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
不動産投資における利回りの最低ラインとは？改善する4つのポイントも解説

デメリット3.家賃が下落しやすい

新築マンションの高い家賃は、ある意味で一時的なボーナスに過ぎません。一度でも退去者が出た場合や未入居のまま1年が経過した場合は「中古マンション」扱いとなり、家賃が下がるケースが大半です。その下落率は条件により異なりますが、一般的な目安としては、約10年で10％程度といわれています。周辺の類似マンションとの競合、物件の劣化状況次第では、下落率20％を超えるケースも否定できません。

年間家賃収入	10万円の場合	20万円の場合
当初	120万円	240万円
10％下落	108万円（▲12万円）	216万円（▲24万円）
20％下落	96万円（▲24万円）	192万円（▲48万円）

新築マンション投資にあたり、家賃収入は生命線です。家賃の下落は収益の圧迫に直結します。こうした家賃下落のリスクも事前に織り込み、健全なキャッシュフローを確保できる余裕を持つことと、中古市場における賃料相場をしっかりと把握しておくことが重要です。

詳しいキャッシュフローの分析方法や、安定した収益を確保するための実践的な内容については、下記の記事もご覧ください。
初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ

新築マンション投資の成功例・失敗例

新築マンション投資において、成功しやすい人と失敗しやすい人の違いはどこにあるのでしょうか。ここではその傾向と、成功・失敗の具体例を紹介します。

1. 成功しやすい人・失敗しやすい人の傾向
2. 新築マンション投資の成功例
3. 新築マンション投資の失敗例

新築マンション投資で成功しやすい人・失敗しやすい人の傾向

新築マンション投資で成果の可否を分けるポイントは、事前準備とリスクへの向き合い方です。下表に「成功しやすい人」と「失敗しやすい人」にみられる傾向をまとめました。

項目	成功しやすい人の傾向	失敗しやすい方の傾向
投資のスタンス	長期的視点で安定したキャッシュフローを重視	短期的な利益や目先の節税効果に惑わされやすい
情報収集	信頼できる専門家への相談、客観的な数値によるデータを重視	セールストークや口コミなど、主観的な情報に偏る
物件選び	チェック項目をリストアップし、分析や比較検討を行う	ブランドや好みを優先する
資金計画	シミュレーションを繰り返し、無理のない返済計画を立てる	シミュレーション不足のまま、フルローンやオーバーローンに頼る
リスク管理	リスク要因を把握し、事前対策を講じる	楽観的で、リスク要因を軽視する
出口戦略	売却時の諸費用なども含めた総合的な判断で、複数の選択肢を視野に入れる	「いつか売ればいい」という場当たり的な感覚で、売却時の諸費用なども考慮していない
心理的マネジメント	冷静で、感情よりもデータ重視	感情的で、不安や焦りから衝動的な行動を起こしやすい

もちろん、ここに挙げた傾向が、投資家全員にあてはまるわけではありません。新築マンション投資の考え方は、一人ひとり異なります。
次節では、こうしたポイントを押さえた具体的な事例を紹介します。

関連記事：不動産投資の成功率を上げる秘訣とは？
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新築マンション投資の成功例

新築マンション投資の成功例には、「長期保有による資産形成」と「購入額よりも高い金額での売却」という2つのパターンがあります。1つずつ紹介します。

1. 長期保有による資産形成
2. 購入時より高い金額での売却

・成功例1.長期保有による資産形成

8年前に、お子さんのいる家庭に人気の高い小学校区内にある一棟マンションを約1億2,000万円で購入。ファミリー層向けの3LDKをそろえ、長期保有で安定した収益をめざした成功事例です。

購入前には、周辺の賃貸需要を徹底的に調査。塾なども充実したエリアで教育熱心な家庭に人気が高く、空き物件が比較的少ないことを確認しました。購入直後に実施した内覧会では子育て世代からの問い合わせが殺到。小学校の入学シーズン前ということもあり、引き渡し前に満室契約を達成しました。入居者の大半が小学校入学前、もしくは低学年のお子様のいるご家庭で、当初から中学校卒業までの長期入居が期待できる状況でした。

新築を考慮し、家賃は周辺の賃貸相場から少し高めの水準に設定。35年ローンを利用し、余裕のある返済計画を立てています。また、8年を経過した現在も全戸満室を維持しており、安定した家賃収入が継続的に得られている状態です。

まだ大規模修繕の必要もないことから資産は順調に積み上がり、次の新たな一棟に向けた資金準備が進んでいます。

関連記事：マンション一棟買いにはいくら必要？資金計画のポイントをわかりやすく解説

・成功例2.購入時より高い金額での売却

都心の大規模再開発エリアに計画された新築1LDKの区分マンション投資で、購入時よりも高い価格の売却に成功し、大きなキャピタルゲインを得た成功事例です。

購入前には、再開発全体のスケジュールと物件の完工タイミング、賃貸需要などを総合的に調査しました。エリア内に商業施設やオフィスビルの誘致が確定していることがわかり、入居の需要と価格上昇が見込めると判断。竣工の約半年前に交渉し、新築1LDKを4,000万円で購入しました。

強気の家賃価格を設定しても、入居者はすぐに決定しました。同エリアに1LDKの数そのものが少なかったことから、家賃を積極的に上げていき、短期間での売却を想定。結果、空室になる度に5％前後の賃料アップが叶い、売却時には諸費用を差し引いても約450万円のキャピタルゲインを獲得しました。

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新築マンション投資の失敗例

ここでは、よくある失敗例の中から、下記2つのパターンを紹介します。

1. 毎月の持ち出しが発生
2. 大幅な赤字での売却

・失敗例1.毎月の持ち出しが発生

郊外に建設された先進的なマンションに投資したものの、賃貸需要がなく空室期間が長期化した失敗事例です。

郊外の落ち着いたエリアに建てられた新築マンションは、先進的なデザインで、おしゃれさが際立ちました。周辺にはない珍しいマンションで、ブランド力もあることから将来的な資産価値が上昇すると想定。「自己資金がなくても大丈夫」というセールストークで、フルローンで購入しました。

しかし、エリアは子育ても終了した比較的年齢層の高い家庭が多かったため、なかなか入居に至りません。当初より家賃を下げても競合物件が多く、最終的には大幅な減額を余儀なくされました。毎月の収支は大きくマイナスとなり、持ち出しが発生している状況です。

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・失敗例2.大幅な赤字での売却

郊外の新築マンション投資で、周辺環境の変化により物件の魅力が低下し、売却時に大幅な損失を被った失敗例です。

「都心へのアクセスの利便性が良い」という謡い文句に惹かれ、郊外の新興エリアに投資用の新築マンションを購入しました。しかし、駅をはさんで反対側に大型商業施設が建設されたことで、交通の利便性や人の流れが変わり、賃料相場が下落傾向に。入居者の退去後、家賃を下げてもなかなか次の入居者が決まらず、空室期間が長期化しました。

築15年が経過して老朽化も目立ち始めたため売却を決意しましたが、買い手はなかなか現れません。最終的には大幅な価格交渉に応じざるを得ず、仲介手数料や税金などの諸費用を差し引いた結果、大幅な赤字での売却となりました。

関連記事：不動産投資で『失敗する人』とは⁉失敗例10選＆失敗回避の方法を紹介

新築マンション投資と中古マンション投資の違い

不動産投資を考えた際、新築マンションと中古マンションで悩む方は少なくありません。
ここでは、それぞれの違いを3つの視点で比較します。

1. メリット・デメリットの比較
2. 価格の比較
3. 利回りの比較

また、中古マンション投資に興味があり、詳細を知りたい方は、過去の記事もあわせてご覧ください。
これから始める中古マンション投資。知っておくべき4つのメリットとリスク

メリット・デメリットの比較

新築マンション投資と中古マンション投資のメリット・デメリットを比較すると、大枠では次のような違いがあります。

投資	新築マンション	中古マンション
メリット	●入居者が集まりやすい ●融資を受けやすい ●長期保有しやすい	●新築と比べ、比較的購入価格が安く利回りが高い傾向 ●資産価値が安定している ●優良物件を見つけやすい
デメリット	●価格が割高な物件が多い ●賃料の下落率が大きい傾向 ●利回りが低め	●修繕費用がかかるケースがある ●融資が難しいケースがある

不動産投資においては、これらの大枠を理解したうえで、さらに個々の物件を詳細に分析する必要があります。自身の投資目標や資金計画を踏まえたうえで、リスクをどこまで許容できるかといった心理的な側面も整理しておきましょう。

価格の比較

新築マンションと中古マンションの一番の違いは価格です。

出典：経済産業省│高騰するマンション市場

首都圏における2023年の新築マンションのエリア月平均価格が8,101万円であるのに対し、中古マンションは4,871万円です。約1.7倍の差があります。ただし、価格は立地や管理状態、築年数などによっても大きく異なるため、一概にはいえません。だからこそ、物件選びは重要です。同じ項目を客観的に比較できるよう、チェックリストを作成しておくことをおすすめします。

利回りの比較

新築マンションは価格が高い分、利回りが低めになる傾向があります。反対に、中古マンションは新築マンションより価格が抑えられる分、利回りも高めになりやすいのが特徴です。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構│築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）

上の表からもわかるとおり、中古マンションは築年数が増えるほど、価格が下がる傾向があります。しかし、価格だけで選んでしまうと予期せぬ修繕費用が発生し、管理コストが想定以上に膨らむリスクが高まります。
あくまでも築年数や利回りは目安とし、実際のマンションの状態や同エリアの賃貸状況などを多角的な視点で見極める力が必要です。

まずは専門家への相談とシミュレーションから始めよう

新築マンション投資は、「新しさ」による付加価値が高く、運用によっては資産価値の上昇が期待できる魅力的な投資方法です。一方で、過去に同じマンションでの運用実績がないために、家賃収入の予測が難しいという未知のリスクも含まれます。まずは専門家へ相談し、最新の動向を把握しましょう。シミュレーションも重要です。万全な準備を整えましょう。

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