基礎知識

不動産査定とは?方法や種類、注意点などをご紹介

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不動産を売却する際には、まずその不動産が「今の相場ではいくらぐらいで売れるのか」を知る必要があります。売却できる価格をある程度知っておかないと、買いかえで次に購入する住宅の資金計画も具体的に検討できません。
売却するための第一歩として、不動産仲介会社に価格査定を依頼することが大切です。この記事では不動産の査定についてご紹介していきます。

目次

1.不動産の査定とは?

不動産の査定とは、売却する不動産がいくらぐらいで売却できそうなのか、不動産仲介会社にその目安となる金額を出してもらうことです。不動産の売却にあたって非常に重要です。

例えば、「売却する自宅に住宅ローンが残っている場合は売却資金でローンを完済できるのか」、また「売却した資金を頭金に新居に買いかえる場合は、新居の購入資金としてどの程度売却資金が使えるのか」といった確認や検討のために、所有している不動産のその時点の価値を査定によって知ることがポイントになります。

不動産を売却する際は不動産仲介会社へ仲介を依頼しますが、事前に不動産の査定を依頼することが一般的です。査定時の対応や査定結果、サービス内容、販売活動の提案内容等をもとにして、自分が信頼できるかどうかなどその不動産仲介会社へ仲介業務を依頼するか否か判断する機会にもなります。

2. 2種類の不動産査定

不動産の査定方法には、大きく「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定

対象となる不動産と、類似する周辺の不動産の取引状況(相場)から価格を算出する方法です。対象となる不動産と、類似する周辺の不動産の取引状況(相場)から対象不動産の査定価格を算出します。過去の取引状況や市場動向、地域の特性などのデータをもとに机上で査定することからこのように呼ばれています。

訪問査定

実際に対象となる不動産を現地で調査・確認して、査定価格を算出する方法です。

机上査定の方法

対象物件に関する簡単な情報を確認(インターネットやFAXなどでは必要事項を記入してもらい、対面や電話なら口頭での確認)して、その不動産に関する情報(条件)をもとに実際に近隣で取引された取引事例や売出事例と比較して金額を算出します。
早ければその日のうちに遅くても数日で査定結果を知らせてもらうことができます。

訪問査定の方法

訪問査定では、担当者が実際に対象となる不動産を現地で調査・確認して、査定価格を算出します。
具体的には「築年数と建物の状態」、「設備や使用状況(手入れの具合)などの建物の条件」、「周辺環境」、「接道条件や隣接地との境界などの土地の条件」、「構造」、を細かく確認したうえで金額を算出します。
訪問査定の場合は、机上査定に比べて確認・調査することが増えるため、机上査定よりも時間がかかることが多いです。特に、一つ一つ不動産の性質が異なる一戸建て・土地や少し築年の古い中古マンションでは、訪問査定によってより精度の高い査定額を算出してもらうほうが良いでしょう。
また、より丁寧な不動産仲介会社では査定時に法務局や役所での調査も行い、不動産の権利関係や対象不動産に関係する法令等の状況まで調べて査定額を算出することもあります。

3. 不動産査定の流れ、手順、期間

不動産査定を依頼する場合の流れや手順をみていきましょう。

①不動産仲介会社へ査定を依頼する
まずは不動産仲介会社へ査定を依頼します。不動産の査定は、インターネットの査定依頼が主流です。別の方法としては店舗へ直接電話し依頼するケースもあります。机上査定と訪問査定のどちらにするかを選びます。

②-1 机上査定の場合
机上査定の場合、自宅の間取りが分かるもの、購入時の金額、おおよその希望金額はあらかじめ把握してから連絡しましょう。また、いつまでに査定報告書が必要か、報告の方法はメールか面談かなど希望を伝えましょう。

②-2 訪問査定の場合
訪問査定の場合、営業担当者と現地(自宅)訪問する日を決めます。
定められた日に担当者がやってきて物件を確認し、必要事項を控えます。

③査定報告書が送られてくる
その後、メールや郵便、持参などの方法で「査定報告書」が送られてきます。
査定報告書には、査定額や売出し価格(不動産仲介会社が提案する価額)、査定根拠などの情報が書かれているのが一般的です。

査定にかかる期間
訪問査定で現地を確認する時間は、だいたい30分~1時間程度です。
査定結果が出るまでの期間は、机上査定であれば当日~数日内となっています。
訪問査定の場合、数日~1週間程度みておくことが一般的でしょう。
もちろん、早期売却を希望していて、急ぎで査定価格を確認したいなどの要望は伝えた上で早めてもらうなどのお願いはしたほうが良いです。

4. 査定にかかる費用

不動産仲介会社による査定は無料です。
机上査定だけではなく訪問査定も無料で受けられるので、ご希望に合わせて利用しましょう。

5. 査定を上手に活用するコツ

事前に相場を調べておく

不動産査定を上手に活用するためには、事前に自分でも相場をある程度調べておくべきです。相場を知っていれば、不動産仲介会社の提案額が妥当かどうかの判断もしやすくなります。

土地相場は、国土交通省の土地価格情報システムを利用して調べましょう。
マンションや建物については、レインズの取引情報サイトである程度の相場を確認できます。
近隣の同種物件の売出価格もチェックしてみてください。
また、野村不動産ソリューションズが運営する不動産情報サイト「ノムコム」では、自宅マンション相場が把握できるサイト「マンションデータPlus」をご用意しております。

複数の不動産仲介会社へ依頼する

不動産査定は複数の不動産仲介会社へ依頼するようおすすめします。査定額や売却のサポートサービスが不動産仲介会社によって異なるケースが多いためです。

6. 査定報告書の見方、チェックポイント

査定額

査定報告書で極めて重要な項目が「査定額」です。
査定額は、不動産仲介会社が「このくらいの価額で売れるだろう」と考える「相場の金額」です。おおむね3か月程度で売却できるであろう金額を提示します。
物件にはだいたい査定額程度の価値があると考えられます。

根拠

査定報告書には、査定額の根拠が示されています。近隣の取引事例がもととなっているケースが多いですが、建物を取り壊した場合に再び同じ物件を建て直す費用(原価)を参考とする場合などもあります。 根拠がしっかりしている査定報告書は信頼できると言えるでしょう。

売出し価額

売出し価額は、不動産仲介会社が「このくらいの金額で売り出してみては?」と提案する価額です。 売却のタイミング(早くしたい、特に決めていない)に応じて、金額は変わる可能性がありますので、希望価額があれば、査定依頼時に不動産仲介会社へ伝えて相談してみてください。

7. 査定を依頼するときの注意点

査定を依頼する場合、対象となる不動産に関する必要な情報を伝えなければなりません。対象の不動産についてできるだけ正確な情報を伝えるために、例えば売却する物件の購入時の「パンフレット」や「売買契約書」など物件に関する資料を用意しておくと査定を依頼するときにスムーズになります。ただし、そうした資料がなくても不動産仲介会社に査定してもらうことは可能です。

特に売却を前提に査定を依頼する場合、訪問査定の際には売却理由や売却条件(引渡し時期など)も伝えると、そうした希望を踏まえた査定および販売計画の提案をしてもらうことができます。自分が知っている不動産の良いところはもちろん、悪いことも隠さず伝えることも大切です。

実際に売却するとなれば、不動産の不具合や問題点も購入する人へ伝えなければなりませんし、大きな問題があれば当然価格に反映されることになります。より正確な査定額を知りたい場合はこうしたことも意識して、伝えるのが良いでしょう。また、お住まいになられている中で「良い」と感じる部分も不動産仲介会社に伝えると、どのように販売していくかの戦略を立てやすくなります。

8. 査定価格が決まる根拠

不動産の査定額は何を根拠に決まるのでしょうか?
多くの場合、基本的には対象となる不動産の周辺取引事例(販売中、成約したもの)を参考に相場が把握されます。つまり近隣の同種物件との比較により、概ねの査定額が決まります。

また景気や地価の動向など大局的な経済環境を踏まえ、前述のような不動産個別の状況についての確認と調査の結果や所有者の希望、販売スケジュールなどの個別事情も加味して、最終的な査定額が算出されます。

上記以外に少し専門的な内容になりますが、不動産価格評価の方法として、原価法と取引事例比較法、収益還元法があります。

原価法:
評価時点で対象不動産を新たに再調達(土地なら造成工事、建物なら建築)した場合の価格を求め、そこから経過した期間の減価償却分を割り引いて現在の価格を求める方法です。

取引事例比較法:
周辺の類似する不動産の取引事例と対象不動産を比較して現在の価格を求めます。

収益還元法:
対象不動産が“将来生み出すと想定される収益”の総和を現在価値に置き換えて価格を求める手法です。

一般的な住宅の場合は、原価法または取引事例比較法を主な評価方法とすることが多く、収益還元法は賃貸用(アパートなど)や事業用(店舗など)不動産の評価に用いられることが多くなります。

9. 査定時にチェックされるポイントは?

査定の際に不動産仲介会社が確認・調査するのは「所有者など不動産の権利関係」「土地や建物の状態」「周辺環境」「住宅ローンの状況や売却理由」などです。
具体的には以下のようなポイントです。

Point1. 権利関係:
法務局などで登記簿を確認するなど不動産の所有者や共有者、抵当権の状況といった権利について確認します。

Point2. 土地や建物の状態:
隣接する建物の状況や建築予定、周辺施設、眺望、前面道路の状況、上下水道など不動産の外部や周辺のことをはじめ、建物の修繕やリフォームの履歴、日当たり、室内の設備、マンションであれば管理の状況など不動産そのものに関する点を確認します。

Point3. その他
住宅ローンの残債や売却理由、希望時期、希望する売却価格などを確認します。

10. 不動産査定を受ける前の確認事項

すぐに売り出すのか、スケジュールを検討する

物件をすぐに売り出すのか検討し、売り出すなら売却のスケジュール感も考えておきましょう。
売却する場合、媒介契約を締結する不動産仲介会社を選ばねばなりません。
依頼するとすぐに売出しが開始されるので、不動産仲介会社に予定しているスケジュール感を伝える必要があります。

机上査定か訪問査定か考えておく

机上査定にするのか訪問査定をお願いするのかも検討して決めておきましょう。
単に相場を知りたいだけなら机上査定でかまいませんが、実際に売り出す場合には訪問査定を選ぶようおすすめします。

相場を調べておく

事前に自分でも相場を調べて把握しておきましょう。査定価額は不動産仲介会社によって異なります。
自分で相場を把握していると、適切な金額を提示している不動産仲介会社を選びやすくなります。
特に売出しを真剣に検討しているなら、事前の相場把握は必須と言えるでしょう。

資料を用意しておく

不動産登記事項証明書、固定資産の納税通知書、耐震診断書、マンション管理規約、住宅性能保証書やマンション購入時のパンフレット等があるとより精度の高い査定を受けられます。ただし手元になければ必須ではありません。

11. 査定を受けるときに準備しておくものは?

不動産査定では物件や所有者に関するさまざまな点を確認・調査して査定するため、手元にできるだけ参考資料を用意しておくとより正確に査定してもらいやすくなります。

例えば以下のようなものを用意しましょう。

  • 登記事項証明書
  • 対象となる不動産の書類関係(権利証、購入時の重要事項説明書・契約書)
  • マンションならパンフレット、管理規約、使用細則
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書
  • 売買契約書
  • 地盤調査報告書
  • 住宅性能評価書

12. 査定金額は高いほど良いの?

査定金額は、高いほど良いとは限りません。相場を外れていれば、高い金額で売り出しても売れないからです。

実際、不動産査定の結果として提示される査定額は査定した不動産仲介会社によっても異なり、同じ不動産仲介会社が査定しても時期によって変わってくる可能性があります。当然ながら、必ずしも査定額で売却できる保証はありません。

査定額はあくまでも売却するとした場合の目安と考えましょう。査定後に売却することとなった場合、査定額そのままに売り出すわけではなく、売主は不動産仲介会社と査定額を参考に相談しながら売出価格を決定し、売却活動を開始します。
査定額よりも高く売出価格を高く設定するケースが比較的多数ですが、ときにはその逆もありえます。

査定額は「適正」である必要があり、高ければ良いというものではありません。

あくまでも「売出価格を決定するための目安、判断材料」と考えましょう。

13. 不動産査定後の流れ

不動産査定を受けたら、その後どのような流れになるのかみてみましょう。

売却しない場合

査定を依頼したからといって、必ず売りに出さなければならない、などということはありません。
不動産の価格が気になる程度でも査定を依頼して問題はありません。

売却する場合

一方、不動産を売却したいと考えて、査定を依頼した場合には、査定結果を受けて実際に売りに出すか、出さないかを判断します。

査定の結果、売却を決意した場合、査定を依頼した不動産仲介会社に売却(の仲介)を依頼することが一般的です。正式に仲介業務を依頼する場合には、不動産仲介会社と媒介(仲介)契約を締結して、売却するための活動に入ります。

成約すると売買契約を締結し、その後決済を行って登記を完了し、売買が完了します。

まとめ

ここまで不動産の査定についてご紹介してきましたが、不動産仲介会社が行う不動産の査定は一般的に無料です。すぐに不動産を売却しない予定でも「今売却したらローンが完済できるのか?」など不動産の今の価格が知りたいと思ったら、査定を依頼してみてみましょう。

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秋津 智幸

秋津 智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント
横浜国立大学卒業後、神奈川県住宅供給公社に勤務。その後不動産仲介会社等を経て、独立。現在は、自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う。その他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。

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