基礎知識

不動産査定とは?方法や種類、注意点などをご紹介

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不動産を売却する際には、まずその不動産が「今の相場ではいくらぐらいで売れるのか」知る必要があります。売却できる価格をある程度知っておかないと、例えば買い替えで次に購入する住宅の資金計画を具体的に検討することができません。
そこで、売却するための第一歩としては、不動産会社に価格査定を依頼することが大切となります。この記事では不動産の査定についてご紹介していきます。

目次

1.不動産の査定とは?

不動産の査定とは、売却する不動産がいくらぐらいで売却できそうなのか、不動産会社にその目安となる金額を出してもらうことです。不動産の売却にあたって非常に重要なものです。

例えば、「売却する自宅に住宅ローンが残っている場合は売却資金でローンを完済できるのか」、また「売却した資金を頭金に新居に買い替える場合は、新居の購入資金としてどの程度売却資金が使えるのか」といった確認や検討のために、所有している不動産のその時点の価値を査定によって知ることがポイントになります。
不動産を売却する際は不動産会社へ仲介を依頼しますが、事前に不動産の査定を依頼することが一般的です。査定時の対応や査定結果、サービス内容、販売活動の提案内容等をもとにして、自分が信頼できるかどうかなどその不動産会社へ仲介業務を依頼するか否か判断する機会にもなります。

1-1. 査定の種類

不動産の査定方法には、大きく「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定では対象となる不動産と、類似する周辺の不動産の取引状況(相場)から対象不動産の査定価格を算出します。過去の取引状況や市場動向、地域の特性などのデータを基に机上で査定することからこのように呼ばれています。
机上査定の方法は、対象物件に関する簡単な情報を確認(インターネットやFAXなどでは必要事項を記入してもらい、対面や電話なら口頭での確認)して、その不動産に関する情報(条件)を基に実際に近隣で取引された取引事例や売出事例と比較して金額を算出します。
早ければその日のうちに遅くても数日で査定結果を知らせてもらうことができます。

一方の訪問査定では、実際に対象となる不動産を現地で調査・確認して、査定価格を算出します。
具体的には「築年数と建物の状態」、「設備や使用状況(手入れの具合)などの建物の条件」、「周辺環境」、「接道条件や隣接地との境界などの土地の条件」、「構造」、を細かく確認したうえで金額を算出します。
訪問査定の場合は、机上査定に比べて確認・調査することが増えるため、査定結果が出るまで数日から1週間程度かかります。特に、一つ一つ不動産の性質が異なる一戸建て・土地や少し築年の古い中古マンションでは、訪問査定によってより精度の高い査定額を算出してもらうほうがいいでしょう。
また、より丁寧な不動産会社では査定時に法務局や役所での調査も行い、不動産の権利関係や対象不動産に関係する法令等の状況まで調べて査定額を算出することもあります。

机上査定:
対象となる不動産と、類似する周辺の不動産の取引状況(相場)から価格を算出。

訪問査定:
実際に対象となる不動産を現地で調査・確認して、査定価格を算出。

1-2. 査定を依頼するときの注意点

不動産の査定は、インターネットの査定依頼のページや新聞折込やポスティングチラシの査定フォームから、依頼することができます。そのほかにも直接電話や訪問して査定を依頼することも可能です。
査定を依頼する場合、対象となる不動産に関する必要な情報を伝える必要があります。そこで対象の不動産についてできるだけ正確な情報を伝えるために、例えば売却する物件の購入時の「パンフレット」や「売買契約書」など物件に関する資料を用意しておくと査定を依頼するときにスムーズになります。

もちろん、そうした資料がなくても不動産会社に査定してもらうことは可能ですので、安心して依頼して問題ありません。特に売却を前提に査定を依頼する場合、訪問査定の際には売却理由や売却条件(引き渡し時期など)も伝えると、そうした希望を踏まえた査定および販売計画の提案をしてもらうことができます。自分が知っている不動産の良いところはもちろん、悪いことも隠さず伝えることも大切です。
実際に売却するとなれば、不動産の不具合などは購入する人に伝えなければなりませんし、大きな問題があれば当然価格に反映されることになります。より正確な査定額を知りたい場合はこうしたことも意識しておきましょう。また、お住まいになられている中で良いと感じる部分も不動産会社に伝えることで、どのように販売していくか共有することも重要です。

1-3. 査定時にチェックされるポイントは?

査定の際に不動産会社が確認・調査するのは「所有者など不動産の権利関係」「土地や建物の状態」「周辺環境」「住宅ローンの状況や売却理由」など、不動産と所有者についてのさまざまな点です。
具体的には以下のようなポイントです。

Point1. 権利関係:
法務局などで登記簿を確認するなど不動産の所有者や共有者、抵当権の状況といった権利について確認します。

Point2. 土地や建物の状態:
隣接する建物の状況や建築予定、周辺施設、眺望、前面道路の状況、上下水道など不動産の外部や周辺のことをはじめ、建物の修繕やリフォームの履歴、日当たり、室内の設備、マンションであれば管理の状況など不動産そのものに関する点を確認します。

Point3. その他
住宅ローンの残債や売却理由、希望時期、希望する売却価格などを確認します。

1-4. 査定を受けるときに準備しておくものは?

不動産の査定にあたって基本的に依頼者は特に何か準備する必要はありません。ただし、前述のようにさまざまな点を確認・調査して査定するため、手元に対象となる不動産の書類関係(権利証、購入時の重要事項説明書・契約書、マンションならパンフレット、管理規約など)がある場合は、訪問査定の際に用意しておくと査定しやすくなります。

1-5. 査定額の算出方法

不動産の査定では、対象となる不動産の周辺取引事例(販売中、成約したもの)を参考に相場を把握します。その後、景気や地価の動向など大局的な経済環境を踏まえ、前述のような不動産個別の状況についての確認と調査の結果や所有者の希望、販売スケジュールなども加味して査定額を算出します。
査定時の価格評価の方法としては、少し専門的ですが、原価法や取引事例比較法、収益還元法という不動産の価格を求める手法を用いて算出します。

原価法:
評価時点で対象不動産を新たに再調達(土地なら造成工事、建物なら建築)した場合の価格を求め、そこから経過した期間の減価償却分を割り引いて現在の価格を求める方法です。

取引事例比較法:
周辺の類似する不動産の取引事例と対象不動産を比較して現在の価格を求めます。

収益還元法:
対象不動産が“将来生み出すと想定される収益”の総和を現在価値に置き換えて価格を求める手法です。

一般的な住宅の場合は、原価法または取引事例比較法を主な評価方法とすることが多く、収益還元法は賃貸用(アパートなど)や事業用(店舗など)不動産の評価に用いられることが多くなります。

1-6. 査定の金額はどう考えればいい?

査定の結果として提示される査定額は査定した不動産会社によっても異なり、同じ不動産会社が査定してもその時期によって変わってきます。また、当然ながら必ずしも査定額で売却できる保証はありません。

そこで、査定額はあくまでも売却するとした場合の目安と考えましょう。査定後に売却することとなった場合、査定額そのままに売り出すわけではなく、売主は不動産会社と査定額を参考に相談しながら売出価格を決定し、売却活動を開始します。
実際には、査定額よりも高く売出価格を高く設定することもあれば、その逆もあります。いずれにしても査定によって算出された金額は、売出価格を決定するための重要な目安であり、判断材料となります。

1-7. 査定後はどうするの?

まず、不動産の査定を依頼したら必ず売りに出さなければならない、などということはありませんので、不動産の価格が気になる程度でも査定を依頼して問題はありません。もちろん不動産を売却したいと考えて、査定を依頼した場合には、査定結果を受けて実際に売りに出すか、出さないかを判断します。

査定の結果、売却しようと判断した場合には、査定を依頼した不動産会社に売却(の仲介)を依頼することが一般的です。正式に仲介業務を依頼する場合には、不動産会社と媒介(仲介)契約を締結して、売却するための活動に入ります。

2. まとめ

ここまで不動産の査定についてご紹介してきましたが、不動産会社が行う不動産の査定は一般的に無料です。すぐに不動産を売却しない予定でも「今売却したらローンが完済できるのか?」など不動産の今の価格が知りたいと思ったら、査定を依頼してみてみましょう。

秋津 智幸

秋津 智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント
横浜国立大学卒業後、神奈川県住宅供給公社に勤務。その後不動産仲介会社等を経て、独立。現在は、自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う。その他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。

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