戸建て住宅の寿命は何年？長く住むための方法と売却方法を解説

戸建て住宅の寿命については、建築法規の取りまとめる国土交通省や税法上などでも様々な基準がありますが、最も一般的な税法を中心に説明します。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。従って税法上は22年で価値がなくなります。
ただこの税法上の寿命と物理的な寿命は異なります。売り物としての値段は付きませんが、住む分には40年でも50年でも住むことが可能ですし、築100年の民家も珍しくありません。
ただし木造住宅の場合、主たる構造の柱、壁はその強度を保てても、屋根や外壁は雨風に晒されているため、定期的にメンテナンスを行わなかった場合、相当劣化します。

また室内もトイレやお風呂などの水回りは15年～20年ぐらいで修繕の必要が出てきます。

それぞれの法定耐用年数は、鉄骨が34年（骨格材が4mm以上）、鉄筋コンクリート造が47年です。
鉄骨造は柱が鉄骨なので木造と比べ耐久性が高いですし、鉄筋コンクリートはコンクリート柱であるので、その施工がよければ、鉄骨造よりも強度が高く100年でも持つといわれます。
そして木造住宅と違いシロアリの被害などに遭いにくいため、そうした面でも耐久性に優れます。

欧米で住宅を買う場合は中古を買うのが一般的です。住宅にDIYなどのメンテナンスを施すのが日常的で、家を長く使うことが常識です。一方、日本では新築がいまだに取引の大半を占めています。この違いが生じる原因について考えてみましょう。

戦後間もない頃は、家を失った人たちが最低限暮らせる住宅を急速に普及させたため、寿命は度外視でとにかく作ることだけを目的としていました。その後の高度経済成長期では、生活の質向上を目的とした住環境の整備が推進され国による積極的な住宅建築も行われていました。増大する住宅需要に対し、供給スピードを重視したため、長期的な観点から耐震性や耐久性が高い家づくりにじっくり取り組むという風潮は当時にはあまりなかったことも戸建住宅の短寿命化の要因と考えられます。
まず建物を建て、老朽化など不具合が生じたら、「取り壊してまた建て直せば良い」という発想で進められたのです。
新築信仰とも言えるこのような発想は現代でも税制などに名残があり、新築に関してのローン減税や補助金による助成など、いまだに新築に対し手厚い優遇制度が残っています。直近では中古住宅にも適用されるようになりましたが、優遇幅が異なるため、新築に比べると見劣りしがちです。

現代ではリフォームもリノベーションも一般的な言葉となりましたが、前述のとおり、古くなったら家を壊して建て替える、買いかえるという「スクラップアンドビルド」が一般的な考え方でした。
また、日本において建物は経年で資産価値が目減りするばかりだったため、「リフォームにお金をかけるのならいっそ新築を買ってしまったほうが安いのでは」という発想もあり、リフォーム文化は根付いてきませんでした。
その結果、欧米諸国のように中古住宅が住宅市場の主流にはなりきれず、良質な中古戸建て住宅が流通しないため戸建が全体的に短寿命になったと考えられます。

一部地域を除き、日本は欧米諸国に比べて、比較的温暖な気候の国と言えます。また四季があり、梅雨のシーズンがあることから多湿地帯のため、湿気やカビ対策をすることは、日本では快適な住環境を維持するために必要でした。
欧米が石造りで隙間風のなく気密性の高い住宅が必要だったのに対し、日本は通気性がよく、湿気に強くて、材料が豊富に手に入る木造を中心に住居が作られました。
これ以外に神道でいう「常若（とこわか）」という古くからの思想が影響しているとも言われます。
この「常若」とは、古くなったものをどんどん作り変えることで清浄を保つという考え方で、その象徴が20年に1度という頻度で建て替えられる伊勢神宮の式年遷宮です。
確かに私たちは新年を迎える時、服や下着を新調し、入学式や入社式にはどんなに歴史があって品質が高い「お下がり」よりも新品を好むという風潮があります。
このような宗教観も少なからず影響しているかもしれませんが、今の時代はそれではいけません。 戸建てをはじめ、住宅の寿命を伸ばすための工夫が必要です。

暮らしてみて快適な戸建て住宅なら長く安全に住み続けたいものです。
そのためにどうすればいいのかいくつかのポイントをご紹介します。

掃除というと室内の掃除のみを行う方が多いと思いますが、戸建て住宅では室外の掃除も必要です。 特に屋根に降った雨水を貯めて地上へ流すルーフドレンという設備に、ゴミや落ち葉などが堆積して詰まってしまうと、予想しないところに水が溜まり、それが壁に浸食することもあります。 また壁の劣化やクラックと言われる小さなヒビも汚れていると見逃されることもあるので、掃除をしてきれいな状態を保つことは大切だと思います。

こまめな掃除は大切ですが、いくらきれいにしていても劣化は起こります。
木造建物には外観から分かりにくいシロアリ被害の可能性もあり、本格的な調査は専門家に任せたほうがいいでしょう。また、普段目につかない屋根の塗装が雨風で劣化していくと、雨漏りの要因となります。
スレート葺の屋根であれば定期的な再塗装で住宅の防水性能を保つことをおすすめします。
このように住み慣れた家を大切に扱うには、定期検査を自ら行い必要に応じたメンテナンスを行うことが大切です。

かなり老朽化が進み、リノベーションなども難しい場合には、思い切った判断をし、より良い住環境を確保する必要があります。住むのは限界だなと感じた場合は以下のような選択肢があります。

一般的にリフォームには、水回りで50万円～100万円、屋根や外壁では100万円～300万円ほどかかります。正確な統計資料はなく、フルリフォームをするその内容にもよりますが、新築より5割から7割程度のコストですみ、同様の建物であれば、リフォームのほうが安くなるのは間違いありません。
このように費用面では圧倒的に建て替えよりリフォームが有利です。
ただしリフォームでは部屋割りは変えることができても天井の高さや窓の大きさを変えることは難しいです。また水回りの設備は新しくできても、その場所を変え、いくら柱が邪魔でも家を支える大事な支柱を切って移動させることはできません。このようにリフォームは制約がつきものなので、まったく新しい住居が欲しい場合は、建て替えるという選択肢を取るほうが、満足する可能性は高いでしょう。

リフォームをすれば戸建て住宅の価値が上がるはずですが、どのようにリフォームすればいいのかは、かなり正確に消費者のニーズをとらえる必要があります。不必要なものにお金をかけてしまうと、投資したリフォーム資金を回収できないこともあります。従って、将来にわたっても自分が使うことがないことが確実で、リフォームして売却が難しい場合は、例え希望する金額の建物価格ならなくても素直に売却するほうが適切な判断と言えるでしょう。その場合、個人間で売買する方法でも可能ですが、適正な金額や売買における契約リスクを把握するためにも、第三者である不動産仲介会社を介在させるほうがスムーズに取引が行く可能性が高いです。

中古の戸建て住宅を売却するにあたり、一番大切なのは、家の状態を正確に買主に伝えることです。
雨漏りや床が歪んでいるなどの支障がでていることを伝えると、値下がりしてしまうのではないかと心配しますが、そのことを黙っていることで、後で大きなトラブルになるほうが、結局何倍も大きなつけを払うことになります。
このような売主の責任は以前から瑕疵担保責任として定められていましたが、2020年4月の民法改正により、契約不適合責任というものに定められました。そこでは単に名称が変わっただけでなく、これまでの解除、損害賠償に加え、追完請求（改正民法562条）、代金減額請求（改正民法563条）などが定められました。
詳しい説明は省きますが、要するに以前よりもより買主を保護する項目が増えたのです。従って、売主としては今まで以上に慎重な対応が必要になります。
そして、売却にあたっては、予想外の出費も必要になり、新築の時のように購入者にとっても住宅ローンが利用しにくく、融資が下りないことで取引が成立しないこともあるなど、新築とは違う手間やコストがかかる点に注意しましょう。

今回は戸建て住宅の寿命やそれを伸ばす方法、そして処分する方法や注意点などについて解説してきました。
数年前は人口減少により住宅市場は縮小傾向になることが指摘され、新築はもちろん、中古住宅はその価値が下がる一方であると予想されていました。
しかし、コロナ禍でおうち時間が増え、またテレワークが一般化することで、都心の狭いマンションよりも郊外の広い戸建て住宅のニーズが高まり、中古住宅市場はむしろ活況となっています。
すでに建物があることから一定の立地条件を満たしていることや、新築を作るより環境に対する負担が少なくCO2の排出が少ない点も、その後押しに役立っていると思われます。
今後も自分の価値観やライフスタイルを重視して住宅選びをする人は増え、「自分らしいか否か」という点がその判断の大きな基準となるでしょう。そうなると、「新築vs中古」という議論は、数年後には時代遅れになるのかもしれません。自分らしい家選びのためにも信頼できる不動産仲介会社を活用し、賢い家選びをして頂きたいと思います。