土地の売買は個人間でも可能！手続き方法や注意点、メリット・デメリットを解説

土地の売買は個人間でも可能となっています。 が仲介する場合と比較しても、法律的な効果に差はありません。しかし、 の仲介業務がないため、売主自身が行う手続きが増えます。個人間売買にはメリットもデメリットもあるため、仲介売買と個人間売買の違いやリスクを理解したうえで進めることが大切です。

不動産の個人間売買とは、 を通さずに、売主と買主が直接取引する方法です。「個人間売買なんてできるの？」と疑問に思う方もおられますが、法律やそのほかの制度によって、禁止されているわけではないため、個人間での契約も可能です。

ただし、当事者が不動産の素人であれば専門知識不足は避けられません。知らず知らずのうちに、リスクの高い契約を結んでしまう可能性も頭に入れておく必要があります。

一方で、不動産会社が介在しないため、仲介手数料が不要となり、その分費用を抑えられるメリットがあります。

土地の売買を個人間で行う際の参考ケースは、以下のような場合です。

• 隣地の所有者へ小さくて少額の土地を分ける場合
• 親族や知り合いなど親しい間柄の相手と取引する場合
• 関連法人間や法人と代表者との間で取引する場合

このように、不特定多数へ物件をアピールして買主を探す必要がない状況が該当します。

不動産の個人間売買は高いリスクを伴います。安全に取引を進めるため、たとえ友人同士や親族間であっても不動産会社に依頼するのが得策です。ここでは、不動産会社に依頼するメリットを4つご紹介します。

不動産会社に依頼すれば、売買取引に関する以下の業務を任せられます。

• 広告掲載などの買主探し
• 内見の日程調整および立ち会い
• 売買条件の交渉
• 重要事項の徹底した調査
• 売買契約書の作成と締結
• 決済の段取りや登記申請　など

手間と時間を大きく削減できるのが大きなメリットです。特に、土地に関する法令制限の調査や土地の不具合の発見などでは専門知識を要します。プロに任せる安心感は大きいでしょう。

不動産会社が間に入る場合、物件状況をしっかり調査して当事者に重要事項説明を実施します。土地の売買なら、当事者の本人確認、権利関係の調査や境界の確定、土壌汚染や地中埋設物の有無、過去の事件事故などの瑕疵発見、建築の法令制限などが事前に確認できて、安全に取引できるメリットがあります。

不動産会社が入れば、個人間取引の場合より、住宅ローンを利用しやすくなります。また、煩雑な書類の記入法や手続きの不備がないか不動産会社がチェックするので、スムーズにローン手続きを進められるでしょう。

なお、個人間売買では、不動産会社が作成した重要事項説明書や売買契約書はありません。そのため、それらの提出を融資条件にしている金融機関のローンでは、審査に通らない場合があります。ローンを利用する場合は事前に金融機関へ融資条件を確認しましょう。

不動産会社は、銀行の残金決済や物件の引渡しにも立ち会ってくれるなど、売買取引を終始サポートしてくれます。さらに、司法書士の紹介など、所有権移転登記の完了もサポートしてもらえるでしょう。

個人間売買の最大の特徴は、売主・買主の直接交渉によって、柔軟かつ安価に進められる点があります。一方で、必要書類の作成や法的リスクの発見・回避など、専門知識がないと難しい場面も。ここでは、土地の個人間売買に関するメリット・デメリットをご紹介します。

個人間売買のメリットは以下の3つです。

不動産会社を通じて土地を売買する場合は、土地の成約価格に対して「3％＋6万円および消費税」を上限とする仲介手数料が必要です。個人間で直接契約を結ぶ場合、仲介手数料がかからず、売主・買主双方の費用を安く抑えられます。土地の成約価格が3,000万円であれば、約100万円の仲介手数料がかかるため、個人間売買であれば、コストダウンに繋がるでしょう。

不動産会社を利用すると、売出価格や売却時期、売買契約の条件、引渡しスケジュールなどを逐一相談しながら進めます。一方、個人間売買であれば、すべて自分たちの都合で自由な調整が可能です。

また、売却している事実や売却価格などを周囲に知られたくない場合や、途中で売却をやめたい場合にも、個人間取引であれば、すべてを内密にしながら、好きなタイミングで手続きを進められます。

親族や知り合い同士の取引であれば、すでにお互いが信頼し合っているため、意思疎通がスムーズに進みやすいと言えます。契約手続きの途中で連絡が途絶えて、急にキャンセルされることもないでしょう。

ただし、金銭や権利関係が絡む不動産取引では、トラブルになった際の双方への影響が大きくなります。親しい仲であっても口頭での曖昧な合意は避け、必ず合意内容を明確に記載した、書面を残しておきましょう。

個人間売買のデメリットは、メリットよりも多い以下の5つです。

売主・買主ともに素人同士であることが多く、法的に不十分な知識のまま売買取引を進めてしまうため、調査の信憑性や契約内容の妥当性に乏しく、不具合の発見や境界紛争の予防、登記手続きの正確さにも不安が残ります。

また、各方面との折衝や調整、法務局や役所との交渉、手続きや書類作成が不慣れのため時間が余計にかかり、手続きの未了やトラブルへ発展する可能性も考えられるでしょう。また、後になって問題が露呈し、トラブルになるケースも考えられます。

不動産の知識経験がない場合、なにをどこで調べてどんな書類を作成し、どんな必要書類をどこで入手して誰に提出するのか、まず、そこから学ばなくてはなりません。また、土地の売買で避けて通れないのは境界やライフライン、法令による建築や道路の制限、周辺との協定の合意など、多岐にわたるステップがあります。

取引に慣れた不動産会社のスタッフですら、現地や役所の調査をして集めた情報を元に書類作成を完了させるには、集中しても半日から丸一日くらいはかかります。素人が複雑な手続きを一から調べて、短時間で完璧に終えるのは不可能に近いでしょう。

不動産ポータルサイトに載った物件やレインズの成約事例を使えば、類似エリアや条件の土地価格を調べられます。しかし、価格をみるだけでは、その土地固有の条件や売り急ぎの状況、不動産市場の需給バランスなどを汲み取れません。調査した類似物件の平均価格が、自分の土地の相場価格になるとは限らないのです。

知り合いへ売却するので高額は付けられないと遠慮しがちですが、不動産会社が間にいれば感情抜きで適正な価格を提示してくれます。

金融機関は、不動産会社が緻密に調査して作成した重要事項説明書や売買契約書の情報を参考に担保査定を行います。そのため、不動産知識や経験をもたない個人の調査では、金融機関が求めるレベルの調査に達していないと判断され、審査に通らないことも多いようです。

不動産ポータルサイトの多くは、宅建免許をもつ不動産会社しか物件情報を掲載できません。そのため、個人間売買では現地に看板を設置したり、自分でチラシを作成したりして、買主捜しを自ら行わなくてはなりません。不動産会社が得意とする広域ネットワークや営業力を活用できないため、買い手が付くまでに時間がかかると想定されます。

不動産を個人間売買すると、不動産会社のようにリスクの予見や対策が十分できないため、さまざまなリスクが発生します。以下に8つの代表的なリスクをみていきましょう。

取引相手が決まっていない場合、隣地所有者や知り合いに直接声をかけるだけでは足りないと思われますが、個人が現地へ看板を設置して不動産ポータルサイトなどを活用して不特定多数へ告知するのは難しいため、相手が決まっているケースでなければ厳しいでしょう。

個人間売買の場合、不動産会社が調査や説明をしないので、物件の瑕疵(欠陥)を見つけにくいデメリットがあります。土壌汚染や地中埋設物などの物理的瑕疵、過去の自殺や火災事故および近隣の嫌悪条件などの心理的瑕疵、建築制限などの法令上の瑕疵、道路通行や掘削承諾などの近隣との協定などが後から見つかり、トラブルになるケースも少なくありません。

売買契約書にそれらを告知しておけば、不動産の不具合に関する「売主の契約不適合責任」を回避できますが、不動産会社でない方が適切に整えるのは難しいでしょう。

法務局や役所での書類収集や調査、売買契約書の作成、金融機関へのローン申込手続き、決済の準備や登記申請手続きなど慣れない手続きが多くなっています。そして、調査不足や書類不備があると、手続きが止まってスケジュールが大幅に遅れることも少なくありません。

ほとんどの金融機関では、個人間取引でのローン審査が非常に厳しくなります。ローンを使えない場合、代金は一括払いにするか、ローンなしで分割払いにする必要があります。分割払いにした場合、途中で支払われなくなるリスクも高くなるでしょう。

不動産会社が入る場合、銀行との関係性によって優遇金利を受けられるケースが多くなっています。一方個人間売買の場合は、ローンを使えるとしても、金利優遇を受けられず、条件が悪くなる可能性も考えられるでしょう。

また、ローンの本審査の際に、不動産会社が作成した「重要事項説明書」が必須書類に含まれている銀行も少なくありません。

個人間売買では、買主が約束通りに代金を払わないトラブルもよくあります。特にローンを利用せず任意の分割払いにすると、買主が途中で払わなくなるリスクが高まります。

不動産売買では、売主・買主の双方が必要書類を揃えて法務局で登記申請しなければ、所有権移転が完了しません。買主が登記名義の変更に協力してくれず、トラブルになってしまうと、最悪の場合、売主が登記を請求する訴訟を起こさねばなりません。

売買契約書は、個別事情に応じた内容にしなければトラブルを効果的に予防できません。しかし実際には、適正な作成方法が分からない人も多数います。自己判断でインターネット上に出回っている「ひな形」の記載内容を変えずそのまま使うと、個別事情に対応できず予想外の不利益を受けるリスクも高くなります。

個人間取引をすると、物件の適正価格が分からず相場と大きく外れて、一方に不利益が及ぶケースもあります。土地の適正価格を判断するには、市場相場や用途、立地条件、近隣物件の成約事例などを総合的に評価する必要があります。しかし個人が相場を正確に見極めるのは難しいため、安すぎたり高すぎたりしても気づけず、後から不満やトラブルに発展するかもしれません。

ここでは、個人間で土地を売買するときの手順を解説します。特に売主側が行うべき手続きは多岐にわたるため、全体の手順を理解しておくことが大切です。

まずは売り出す土地の相場を把握します。不動産ポータルサイトで近隣の成約事例や販売中の物件価格を調べるほか、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などを活用する方法があります。ただし、単純に似た条件の物件価格を参考にするだけでは不十分で、その土地固有の形状・方角・接道状況など、細かい点も考慮する必要があります。

売却には、登記簿謄本(登記事項証明書)や権利証(登記識別情報)、固定資産評価証明書、印鑑証明書、実印、写真付きの身分証明書(免許証・パスポート・マイナンバーカード)などが必要です。 なら相続関係を証明する戸籍謄本などが追加で必要になることもあります。

相場調査をもとに売却価格を設定しますが、相場よりも高額だと後で買主から文句を言われるかも知れませんし、低額だと売主の損失が大きくなります。相場だけでなく相手との関係性を考慮して値付けをしましょう。

買主と土地の売買価格や支払い方法、引渡し時期などの契約条件を交渉して取り決めます。境界の明示や契約不適合責任の範囲など、重要事項は口頭で済ませずに書面に残し、相互に誤解がないよう確認しましょう。価格交渉も自分自身で行います。

契約条件が合意できたら売買契約書を作成します。一般的には、契約成立時に買主から売主へ「手付金」を交付します。手付金の授受があると、売主が自己都合で解約するには手付金を倍返しする必要があり、買主が自己都合で解約するには手付金を放棄しなければなりません。このとき、安易に手付金を受け取らない契約にすると、 解約されるリスクがあるため、注意が必要です。

契約で定めた引渡し時期に、買主が売主へ手付金を除く残代金を支払って決済し、土地に関する資料をすべて買主へ引渡します。代金がローンを利用しない任意の分割払いになる場合、確実に支払いを受けられないリスクがあります。

売主は、不動産を引渡して法務局で所有権移転登記を行います。この手続きは通常は司法書士に依頼しますが、手数料を節約するために自分で申請することも可能です。ただし、書類不備や記入ミスがあった場合は補正が必要となるため注意が必要です。買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関の指示で司法書士に依頼することになります。

個人間売買であっても、用意する書類や税金・諸費用については基本的に仲介取引と大きく変わりません。ここでは必要書類と費用について解説します。

売主のおもな必要書類と、取得方法をみてみましょう。

■売主が準備する書類

次に、買主のおもな必要書類と取得方法をみてみましょう。

■買主が準備する書類

売主・買主ともに支払う可能性のある経費は以下の通りです。

売主の必要経費

■買主の必要経費

上記に加えて、固定資産税や都市計画税などの精算金、住宅ローンの初期費用(印紙税、融資手数料、団信保険料など)を準備しましょう。

個人間で土地を売買する場合、不動産会社が仲介しないため手続きの柔軟さはあるものの、あらゆるリスクを自力で予見・回避しなければなりません。以下の点に注意して進めましょう。

ネットで類似物件の取引事例や、販売中の事例を調べて平均額を算出しただけでは相場としては不十分です。その時点の需給バランスや土地の形状、法令制限、周辺環境や将来性などの細かい条件を加味してください。

不動産の引渡し後に、売買契約書の記載や告知のない欠陥や不具合が明らかになった場合、売主が「契約不適合責任」を負う可能性があります。個人間売買では、不動産会社のアドバイスや重要事項説明がありません。売主・買主が現状分かっている不具合を確認し合い、売買契約書内に現状と責任範囲を明記してください。

個人間売買では、後から想定外の問題が出てくるリスクが高まります。不動産会社が仲介すれば、プロが先回りして調査し適切な対策が行えますが、個人間では、すべて素人の当事者が対応しなくてはなりません。特に、以下の項目はしっかりご確認ください。

売買する土地の境界が曖昧だと、後から隣地所有者とのトラブルが起きることがあります。境界標が設置されているか、現地で立ち会い確認やそのときの書類が残されているかをチェックしましょう。場合によっては測量士を手配して境界確定を実施する必要があります。

売主と名乗る自分が、真の権利者であることを、登記情報や身分証明書などを用いて買主に対して自己証明しなくてはなりません。また、登記簿上の名義が別人になっている場合、相続登記や住所氏名変更などの手続きを経て名義を現状に合わせない限り、売買や登記手続きは有効にできません。

土地に担保権(抵当権や仮登記、質権、譲渡担保など)が設定されている場合、売買後に第三者からの妨害に遭って買主が権利を行使できない可能性があります。売買前に土地の登記内容をよく確認し、担保権の抹消手続きなどがきちんと行われるかを確認しましょう。金融機関のローン残債がある場合は、売買代金で完済し、同時に抵当権抹消登記を行うことが一般的です。

周辺の土地所有者との間で、道路の通行やゴミ捨て場などの共益利用、配管の埋設と掘削承諾、塀の越境の承諾など、何らかの協定や覚書が交わされているケースがあります。売買時点で適切に引き継げていなければ後になって近隣住民とトラブルになりかねません。越境物や掘削承諾など、土地ごとに特有の協定内容がある場合は売買契約前にしっかり確認して、必要書類を継承できるようにしましょう。

親族間や知り合い同士で、流通相場よりも極端に安い価格で売買を行うと税務署から「みなし贈与」とみなされる恐れがあります。贈与税は税率が高いため、意図せず大きな負担を強いられる可能性があります。また、不動産取得税や登録免許税なども取引金額や評価額によって変わるため、事前に試算しておくことをおすすめします。

個人間売買では、不動産会社が介在せずに当事者が直接やり取りを行うため、なにかあったときにはすべて自己責任となります。以下のポイントを押さえ、トラブルを回避しましょう。

個人間売買は、不動産会社の仲介取引よりもリスクが高く、売主・買主双方が調査不足や書類不備を招きやすい傾向にあります。そのため、不動産関連の書籍やネット情報を活用したり、自治体の相談窓口や法務局などで分からない点を問い合わせたりして、時間と労力を惜しまず情報収集を行うことが重要です。

手続きの多さやリスク管理の難しさを踏まえると、少しでも不安を感じるなら不動産会社の仲介サービスを利用する、もしくは司法書士・弁護士などに部分的に相談するのがおすすめです。その分の費用はかかりますが、将来のトラブルを回避するための「安心料」と理解できれば必要な出費と思えるでしょう。

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土地の売買を個人間で行うと、仲介手数料が不要になり、自由度が高いなどのメリットがあります。しかし、売買価格の設定や重要事項の調査、売買契約書の作成、住宅ローンの申込など、細かい手続きとリスク管理をすべて自己責任で行わなくてはなりません。

特に境界問題や税金、権利関係については誤りがあるとトラブルに直結しやすいため、専門家の力を借りるのもひとつの選択肢です。大切なのは、メリットとデメリットを正しく理解し、十分な情報収集と準備を行ったうえで取引を進めることです。個人間売買ならではの利点を上手に活かしつつ、安全で納得のいく取引を目指しましょう。