『専任媒介契約』の特徴やメリットを知ろう！ 「一般媒介＆専属専任媒介」とは何が違う？

媒介契約とは、宅建業者が契約者の一方もしくは両方から依頼を受けて、売買、賃貸などの不動産契約を成立させるための業務を行い、契約成立の際には依頼者から一定の報酬を支払うことを約束する契約です。仲介契約という場合もありますが、契約の内容について実質的な違いはありません。もっとも、不動産売買・賃貸の仲介業務とは、広告宣伝活動や引渡しなどの付随業務を含む広い意味で用いられるのが一般的です。

媒介契約は、宅建業法34の２に詳細が規定されています。契約締結時には、法律に定められた一定の事項が記載された書面（媒介契約書）に、宅建業者が記名押印のうえ依頼者に交付する必要があります。賃貸借契約の媒介契約の場合には、媒介契約書の交付は必須とされていません。

媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。専属専任媒介＞専任媒介＞一般媒介という順で、締結した不動産仲介会社は依頼者への販売状況の報告義務などの制約が大きくなっていくのが特徴です。後ほど解説していきますが、制約をまとめると以下のようになります。

宅建業者と媒介契約を締結する際には、依頼者に3種類の媒介契約の違いをしっかりと説明し、依頼者が理解したうえで契約内容の意思確認を行う必要があります。

媒介契約の締結時期は、売買契約に向けての活動を行う前であることが一般的です。特に専属専任媒介、専任媒介の場合、契約の内容・仲介業者の業務内容を明らかにする意味でも、売買活動を始める前に媒介契約を締結します。

契約期間は、専属専任媒介、専任媒介の場合に、宅建業法の定めで最長3カ月間となっており、3カ月間以上の期間を定めたときも3カ月とされます。一般媒介の場合には契約期間の定めはありませんが、国交省の定める標準契約約款によると3カ月とされています。

媒介契約を締結する際に、手付、内金、契約金などの費用を支払う必要はありません。売買契約が成立した場合のみ、成功報酬として宅建業法に規定する額を上限として媒介手数料（仲介手数料）を支払います。専属専任、専任、一般媒介の契約種別によって媒介手数料が変わることはなく、媒介手数料の上限は以下のように定められています。

売買価格の200万円以下の部分　：　売買価格の5％+消費税
売買価格の200万円超400万円以下の部分　：　売買価格の4％+消費税
売買価格400万円超の部分　：　売買価格の3％+消費税

速算式で400万円超の物件の場合は、以下の計算式によって手数料額を算出できます。
売買価格×3％+6万円+消費税

例えば350万円の土地の売買契約の場合には、媒介手数料は以下のように計算されます。
（200万円×５％+150万円×4％）×1.1（消費税分）＝176,000円（消費税込）

もっとも新しい法律により、400万円以下の安価な空き家を売買する場合に売主が支払う手数料額については、198,000円（消費税込）が上限と定められています。ほとんど値段のつかない空き家を売買しても仲介手数料がもらえないことで、空き家の売却が進まないことが「空き家問題」の一因として挙げられたことから、上限が引き上げられることとなりました。

専任媒介契約とは、1社の不動産仲介会社に限定し、自分の不動産の売却をお願いする契約です。専任媒介か否かにかかわらず、媒介契約は依頼を受けた不動産の購入者を探し、売却を完結させることを依頼するものですが、専任媒介の場合、依頼者は、ほかの不動産業者と重ねて媒介契約を締結することができないルールがあります。
不動産業者にとっては、ほかの競合他社が先に契約先を探索してしまう心配がないために、集中して積極的に営業活動に取り組むことができます。結果的にスピーディーに、より良い条件で契約することが期待できるため、依頼者にとっても不動産業者にとってもウィンウィンの契約です。
また、専任媒介契約を締結すると、レインズと呼ばれる指定流通機構が運営する不動産情報ネットワークに登録する必要があるため、具体的な契約の締結件数が明らかになっています。公益財団法人不動産流通推進センターが発表した「指定流通機構の活用状況について」（2022年分）によると、取引態様別の新規登録件数は専任媒介がもっとも多くなっています（414,167件、全体の35.1％）。自ら売主や代理の場合を除くと、専任媒介が51.4％を占める結果となりました。

媒介契約書は、「全国宅地建物取引業協会」や「全日本不動産協会」など公的な不動産協会が作成したもののほか、不動産会社が個別に作成した契約書があります。一般的には国交省が定める標準媒介契約約款に基づく契約書式に基づいたものになっており、媒介契約書には標準媒介契約約款に基づいているか否かを記載することになっています。

媒介契約書には、主に以下のような事項が記載されています。

• 対象となる物件の所在・物件の表示（土地の地積・地目・権利内容、建物の建築面積・延床面積・種類・構造等）
• 売買価格もしくは物件の評価額
• 専属選任・専任・一般媒介契約の契約種別、各契約の簡易な内容説明
• レインズ（指定流通機構が運営する不動産情報ネットワーク）への登録の有無
• 有効期限と解除に関する事項
• 建物状況調査を依頼したい契約者向けに業者をあっせんするか否かに関する事項
• 国交省の定める標準媒介契約約款に基づく契約か否か

対象となる物件の所在・物件の表示については、依頼者が希望する物件の内容について詳細が決まっていない場合には、希望する物件の概要を記載するのみでとどめておくこともあります。
印紙は、売買契約書の場合、売買価格に応じて定められた金額の印紙を契約書に貼付しなければなりませんが、媒介契約書では、印紙の貼付は不要です。

専任媒介契約の1番の特徴は、依頼者がほかの不動産業者と重ねて媒介契約を締結できなくなる点です。レインズへの登録義務があることや定期的な活動報告の義務があることで、依頼者は業務の進み具合いを知ることができます。また、仲介業者にとっても、契約期間内は他社に契約をもっていかれることがないために、積極的な営業活動をすることが可能です。専任媒介契約には、以下のような特徴があります。

専任媒介契約を締結すると不動産売買の依頼者は、ほかの不動産業者と媒介契約を重ねて締結することが禁じられます。万が一契約に違反してほかの不動産業者と媒介契約を締結し、売買契約が成立に至った場合には、依頼者は専任媒介契約を締結した業者に違約金を支払わなければなりません。違約金の額は、一般的には媒介契約書に記載された報酬の額とされます。契約期間内にほかの不動産業者と媒介契約を締結しなおす場合には、合意解約するか、契約書に定める要件を満たしたうえで契約解除をする必要があります。

専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月と定められており、仮に3カ月より長い期間を定めた場合も、その期間は3カ月とされます。専任媒介契約は、対象物件について1社が独占的に仲介業務を行うことができるために、不当に長い期間が設定されて依頼者の不利益とならないよう、契約期間の制限が設けられています。3カ月経過後に契約は終了となりますが、契約当事者間の合意で契約の更新をすることも可能です。

専任媒介契約の期間中に自分で対象物件の売り先を見つけられた場合には、仲介業者にその旨を通知してその売り先と自ら売買契約を締結することができます。この場合、所定の媒介手数料を支払う必要はありません。もっとも、媒介契約の内容によっては、それまでに要した営業活動の費用については支払わなければならないことがあります。

レインズ（REINS・Real Estate Information Network System）は、国土交通省から指定を受けた、不動産流通機構という公的機関が運営する、不動産情報システムです。一般人はアクセスできず、宅建業者のみがアクセスできます。専任媒介契約を締結した不動産業者の情報格差によって、依頼者が不当に不利になることを防止するために、レインズへの登録が義務付けられているのです。宅建業者であれば、日常的に物件検索や資料ダウンロードを行っていますので、買い手を見つけられる可能性が高くなります。

仲介手数料の上限については、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介で違いはありません。物件価格が400万円以上であれば物件価格の３％プラス6万円に消費税を加算した金額が媒介手数料の上限となっており、ほぼ上限金額の手数料を支払うのが一般的です。商慣習においても、一般媒介だからといって手数料を値引きするというようなことはありません。

専任媒介契約を締結した不動産業者は、依頼者に、2週間に1回以上の頻度で営業活動の状況を報告しなければなりません。頻度については、契約書に記載されます。営業活動報告書には、具体的な営業活動・広告活動の内容のほか、問い合わせ件数、内覧件数、問い合わせ者・内覧者の対象物件の評価や感想、営業活動の改善点や今後の見通しなどが記載されています。

専任媒介契約の締結期間中であっても、仲介業者が誠実に業務を行わない、あるいは不正な業務行為を行ったなどの場合には仲介業者に中途解約を申し入れることはできます。
依頼者から一方的に解約を申し入れることは原則としてできません。合意解約の場合では、契約内容にもよりますが、依頼者は不動産業者にそれまでに支出した営業費用を支払わなければならないことが多いでしょう。例えば、現地調査にかかった交通費、調査のためにかかった登記簿謄本の取得費用、不動産情報サイトへの掲載料・広告料などの費用が考えられます。

専任媒介契約にはほかの媒介契約にはないメリットがあります。専属専任媒介よりは適度に制限がゆるく、一般媒介より依頼者と仲介業者とのコミュニケーションがとりやすいのが特徴です。

専任媒介契約を締結すると、14日間に1回以上、営業活動の活動報告を受けられます。営業活動報告書を受け取るとともに、営業担当者自身から広告やレインズ掲載の反応や検討者の雰囲気・物件に対する評価・感想などの報告を受けることができるため、一般媒介よりも密なコミュニケーションが期待できるでしょう。
一般媒介の場合には、営業活動の熱心さについて業者間で差があるため、活動報告があるとは限りません。複数の業者と一般媒介契約を結んだものの、買い手候補が現れず、また契約に結び付くような報告もなく、契約期間満了を迎えることもあります。
不動産業者との親密なやり取りのなかで、信頼関係を形成したいと思っている依頼者にとっては向いている契約形態でしょう。

専任媒介契約の契約期間中は、依頼者は他の不動産業者と媒介契約を締結することが禁じられます。不動産業者にとっては専任媒介で依頼を受けた不動産の買い手を確実に探索し契約までこぎつけることで、仲介手数料を頂ける見込みが立つために、広告など売却活動におけるコストをかけやすくなります。それが結果的に売りやすさにつながることがあります。売却までに期間が決まっていて、確実に物件を売却したいという事情がある人は専任媒介契約を締結して積極的な営業活動を進めてもらうのが良いでしょう。

物件売却の担当窓口が１社に定まると、現在居住中の場合には見学者の予約の日程調整がしやすくなり、空室の場合は鍵の管理がしやすくなります。複数の不動産業者からさまざまなお願いや申し出、交渉が入ってくるのは、時間的にも精神的にも負担が大きいものです。窓口を一本化することで売却活動中における依頼者の負担が軽減されるというメリットがあります。売却活動に関してあまり時間やり労力をかけたくないという人には、専任媒介が向いているでしょう。

不動産業者にとって、報酬を得られる可能性が高い専任媒介契約を結んだ依頼者は大切に扱われるべき存在です。不動産業者各社は、専任媒介契約を締結してもらえるよう、さまざまな追加サービスを提供しています。例えば、野村不動産ソリューションズの「野村の仲介+(PLUS)」では、以下のようなサービスをご用意しています。

・ホームステージング
・あんしん設備補修
・ホームクリーンアップ
各種サービスの詳細は こちら

複数の不動産業者のサービスを比較検討してみたい、同じ仲介手数料ならば追加サービスがあったほうがお得感があると感じる人は専任媒介を選ぶのが良いかもしれません。

専任媒介契約では自分で探索して買い手が見つかった場合には、その買い手と売買契約を締結することができます。特に、郊外の宅地、農地や耕作地、森林など買い手が見つかりにくい不動産の売却を考えている場合には、不動産業者に依頼すると同時に、自分の親戚や近隣の住民などの知り合い、同業者を当たってみたほうが早く買い手が見つかる場合があります。このように、特殊な不動産を売却するときには、自己発見取引の可能性を残しておいたほうが効率的な売却活動ができるでしょう。

専任媒介契約は多くの場合メリットのほうが大きいですが、売却の事情によってはデメリットになる場合もあります。また、依頼する不動産業者は1社、通常はひとりの担当者が売却活動を担当しますので、その点についてデメリットを感じる人もいるかもしれません。

不動産業者は、媒介契約の契約期間内に買い手を見つけられるよう、ポスティング広告や折り込みチラシ、新聞媒体広告、ネット広告、不動産情報サイトへの掲載などを利用して広く買い手を探索します。周囲の住民や知り合いに売却活動を行っていることを知られる可能性があるために、秘密の売却には不向きです。秘密を守るためには、一般媒介にして広告を制限するか、専任媒介でも周囲の住人に直接声がけするような宣伝活動は避けるなどの依頼をすべきでしょう。

専任媒介の場合、一般的には1社・ひとりの担当者が売買価格の査定や売却活動を行うため、客観性に欠ける独りよがりの営業活動になってしまう可能性は否定できません。宅建業法には、媒介業者が売買価格について意見するときには、根拠を明確にしなければならない旨の規定がありますが、この規定があるのも主観的な判断によってしまう危険性があるからです。営業担当者と密に連絡をとって、なんでも質問できる関係を作ることを心がけてください。

媒介契約を結んだ不動産業者が自己の顧客を買い手として交渉し、契約するに至った場合、買い手からも媒介手数料を受け取ることができます。広く同業の不動産業者に情報を開示し購入検討者を探索する「片手取引」が基本ですが、自己の顧客を買い手にして両方から媒介手数料を受け取る、いわゆる「両手取引」も、法的・商慣習的に認められている取引です。
たまたま自己の顧客の中に好条件で物件を購入する買い手が現れたのであれば、利害の対立に注意しながら慎重に契約を進めれば問題はありません。

しかし、悪徳な不動産業者は、他社に物件紹介をせず、自社のみで購入検討者を探索することを最優先するいわゆる「囲い込み」も有り得ます。すると、売却までの期間が長引いたり、契約交渉が甘くなって売主に不利になってしまったりすることもあるでしょう。

囲い込みを根絶することは難しく、依頼者側から見ても囲い込みと判別しにくいのが難点です。信頼できる一社を選ぶことが先決ですが、不動産業者に任せっぱなしにするのではなく、活動状況を逐一モニタリングしていくことで、活動報告の違和感に気づけるよう意識してみてください。

専任媒介契約と一般媒介契約との大きな違いは、ひとつの物件売却について複数の不動産業者と媒介契約を締結できるか否かです。一般媒介の場合には複数の不動産業者に仲介業務を依頼することができます。

一般媒介契約とは、ひとつの物件の不動産売却について、複数の不動産業者と重複して媒介契約を締結できる方式の媒介契約です。「明示型」と「非明示型」があり、明示型の場合には、重ねてほかの不動産業者と媒介契約を締結する場合には既存の仲介業者にその旨を通知しなければなりません。一般媒介契約は営業活動の報告義務やレインズへの掲載義務がありません。そのため専任媒介契約に比べて、かなり自由度が高い契約であることが特徴です。このことから、以下のメリットやデメリットが考えられます。

一般媒介の場合、複数の業者に仲介を依頼することができるため、業者間の対応を比較検討することができます。また、売買価格の交渉についても、もっとも契約条件の良い相手方と契約を進めることが可能です。また、レインズ掲載義務がないために、あまり情報を広めない形で売却活動をしたい場合には、営業活動の方法について仲介業者に希望を伝えることもできるでしょう。逆に積極的に買主にアプローチしたいのであれば、複数の仲介業者のほうが効率的な営業ができることもあります。

一般媒介による営業活動の場合、専任媒介ほどのボリュームの広告活動が行われない可能性があります。媒介手数料が確実に受け取れるとは限らないからです。また、内覧のスケジュール調整を行う必要があったり、鍵の管理が面倒だったりと、専任媒介の場合よりも負担が増すでしょう。

一般媒介を選択するときには、このようなデメリットも考慮にいれて、物件の特性や売却の事情を考慮しつつ検討しましょう。売却活動についてある程度負担があっても、複数の仲介業者の反応をうかがいつつ売買条件・売買価格を検討したい人には一般媒介が向いています。

専任媒介契約と専属専任媒介契約との違いは、自ら探索した買主と直接取引ができるか否かです。専属専任媒介の場合は自己発見取引ができない点が決定的な違いとなります。

専属専任媒介契約は一社の仲介業者に限定して仲介を依頼する点において、専任媒介契約の特徴と似たところがあります。
もっとも、大きな違いは、購入検討者を探すことを1社の仲介業者に完全に任せなければならず、自分で見つけた買い手とは直接取引できません。そのほか、販売状況の報告義務が1週間に1回以上の頻度であること、専属専任媒介契約締結後5日以内にレインズへの登録義務があるなど、専任媒介よりも制約が厳しくなっています。

専属専任媒介の場合は自己発見取引が禁止されているために、仲介業者にとっては媒介手数料を受け取れる見込みがさらに高まります。そのため、専任媒介よりもさらに広告宣伝など積極的な販売活動を行いやすく、買い手が見つかりやすくなると言えるでしょう。また、販売状況の報告頻度が高いので、仲介業者と依頼者が相談しながらタイムリーな販売戦略を打ち立てることが可能です。

専属専任媒介契約を締結する場合には、まず自己発見取引の可能性がないかを検討する必要があります。現在、親戚や知人に検討者がいる場合や、農地や相続した不動産、家業にかかわる工場や作業場などの不動産など身内に売却する可能性がある物件であれば専任媒介か一般媒介を選んだほうが良いかもしれません。一方で、頻繁に営業報告を受ける機会があるため、仲介業者の担当者と密にコミュニケーションをとりながら売却活動をしたい人にとっては専属専任媒介が向いていると言えます。

専任媒介契約は、不動産の売却を1社に任せるわけですので、契約内容を確認するのは大切です、少なくとも以下のような点に注意してください。

契約期間は3カ月と定められておりますので、その始期や終期については事前に確認しましょう。不動産市場には閑散期と繁忙期がありますので、売却のタイミングを逃すと、またさらに契約を更新せざるを得なくなります。この3カ月間が経過したら、その間の営業活動を振り返ってみて検証しましょう。ときには契約を更新せずにほかの不動産業者に売却を依頼したり、一般媒介契約に変更したりする選択もあります。

信頼できる不動産を選ぶべきときに、知人の紹介だからなど曖昧な理由で仲介業者を選択すると失敗します。紹介や広告宣伝、ホームページを盲信することなく、自分の目で比較検討して仲介業者を選ぶべきです。不動産売却の際には、一般的には複数の業者に物件の査定依頼をします。その際の担当者の対応の誠実さやレスポンスの速さなどを比較検討すると良いでしょう。

不動産には売りにくい不動産と売りやすい不動産があります。人気エリアのマンションであればすぐに買い手がつきますが、郊外の農地や山林はそうそう買い手が現れるものではありません。買主が購入を躊躇してしまうような物件は、契約条件に加えて、売却活動についてのアドバイスを適切にしてくれる不動産仲介会社選びをするべきです。また、売却活動には現地調査のスケジュール管理などオーナーの負担も少なからずあることは念頭に置いておきましょう。

専任媒介の仲介担当者は、一般媒介に比べて熱心に営業活動に取り組んでくれることが多いですが、放置しておくのはよくありません。営業報告の際にしっかり状況把握すること努めましょう。更新の際の活動の振り返りも大切です。

専任媒介は積極的な営業活動によって買い手を見つけやすいのがメリットですが、担当者を放置しておくとそのうち熱意に欠ける営業になってしまいます。依頼者からのレスポンスがなければ、担当者もほかの物件の営業活動を優先するかもしれません。売却活動が長引いているならば、その理由について問い合わせし、改善案を出してもらえるようにお願いすべきです。

専任媒介契約の契約期間は3カ月で、それ以上の期間を定めても3カ月に短縮されます。更新するかしないかは自由ですし、このまま同じ仲介業者に依頼するとしても同じ契約内容で更新しなければならないわけではありません。新しい契約内容で媒介契約を結びなおすことも可能です。更新の際には、なぜ買い手が見つからなかったのかについて担当者と話し合い、今後の方針について協議しましょう。契約内容に問題がある場合には遠慮せずに指摘し、修正をお願いすることも大切です。

媒介契約の内容には専門用語が多く、依頼者も不動産の売却を依頼することに慣れていないことが多いことから、トラブルになることも少なくありません。対策としてもっとも重要なのは、依頼者自身が契約内容について十分理解することです。不動産売却の知識をつければ、仲介業者が専任媒介を依頼するにふさわしい会社かどうか判断できるようなり、その結果、いい仲介業者との出会いにつながることも少なくありません。知識をつけて、不動産業者と対等な目線で対話していきましょう。

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