マンションの名義変更とは？名義変更のタイミングとかかる税金

マンションに関わらず、不動産を取得した際には、取得した人の名義に変更する必要があります。ここでいう「名義変更」というのは、「法務局が管理する登記簿に、新たな所有者の情報を登録する」という手続きです。これを「所有権移転登記」と言います。名義変更（所有者移転登記）の手続きは、その不動産のある場所を管轄する法務局で、登記申請をすることで行えます。

マンションの名義変更を行うタイミングは主に以下の４つです。

マンションを購入したり、売却したりするケースです。このケースでは、売主・買主双方で名義変更の手続きをする必要があります。ローンを組む場合には、ほぼ１００％司法書士のサポートを受ける必要があります。

生前に両親や祖父母などから、不動産を譲り受けたケースです。このケースでは、贈与した側・贈与を受けた側双方で名義変更の手続きをする必要があります。

夫名義の不動産を、離婚後妻が取得するようなケースです。このケースでは、夫婦双方で名義変更の手続きをする必要があります。

遺産として遺された不動産を、相続人が相続するケースです。このケースでは、相続人が名義変更の手続をします。

本記事では、上記のうち「遺産相続で不動産を相続したとき」に焦点を当てて解説します。

相続による名義変更を「相続登記」と言います。
相続登記の手続きについて詳しく見ていきましょう。

マンションの名義変更に必要な書類は、相続方法によって異なります。ご自身の状況に合わせて以下をご確認ください。

まずは、遺産相続を進めるために、正確な相続関係や相続財産の調査を行います。

相続人調査は、亡くなった方の生まれた日から亡くなった日までの戸籍謄本を、死亡時から遡って収集することで行います。

出典：グリーン司法書士OnLine「相続手続きの全体スケジュールから手続方法まで【完全マニュアル】」

どこにどのような相続財産があるか、マンションの地番や家屋番号などの相続手続きに必要な情報を以下の資料から収集します。

出典：グリーン司法書士OnLine「相続手続きの全体スケジュールから手続方法まで【完全マニュアル】」

もし、上記の書類が見つからない場合は、該当マンションがある市区町村の役場で「名寄帳」を取得することで代用が可能です。ご自身で書類収集することが難しい場合は、司法書士へ依頼することもできます。

相続人と相続財産の調査が終わったら、マンションを含むすべての遺産を「誰が、どの遺産を、どのように相続するか」について、相続人全員で話し合います。遺産分割には「換価分割」「代償分割」「現物分割」の３つの方法がありますので、特にマンションのような不動産の場合には、どのような方法で相続するかで、税金や公平感が変わってくるので慎重に話し合いましょう。

遺産分割協議でマンションを相続する人が決まったら、マンションの名義を相続人に変更します。前述した書類を、マンションのある場所を管轄する法務局へ持参し、申請します。

相続が開始した日から、10ヶ月以内に、相続税の申告と納付を行います。10ヶ月以内に相続が完了していなくても、申告は必要です。なお、遺産総額が基礎控除【3000万円＋(600万円×法定相続人の数)】以内であれば、相続税がかからないので、申告は不要です。

現時点では、相続による、マンションを含む不動産の名義変更（相続登記）の手続きは、義務ではありません。しかし、名義変更をしないことで、以下のようなリスクがあります。

上記のようなリスクを避けるためにも、マンションの名義変更は、なるべく早期に行うことをおすすめします。目安としては、相続開始から10ヶ月以内に行うことが理想です。また、2024年を目処に、相続登記が義務化されます。義務化後は、相続登記をしていない場合、罰則が付く可能性があるので、今のうちに相続登記をしておくようにしましょう。

遺産総額が基礎控除【3000万円＋(600万円×法定相続人の数)】を超える場合、相続税がかかります。ここでは、相続税の計算方法について解説します。相続税は、以下の手順で計算します。

マンションのような不動産では、評価額を算出する必要があります。相続税におけるマンションの評価は、以下のように建物と土地で分けて計算します。

相続にまつわる税金には、以下のような様々な控除や特例があります。

支払う税金の額が大きく変わることもあるので、条件に合えば使っていきたい制度ですが、一番いい組み合わせは人によって異なるので、税理士などの専門家に確認することが必要です。

遺産にあるマンションを相続したくないような場合には、相続放棄をすることで、相続せずに済みます。相続放棄は、故人の最後の住所を管轄する家庭裁判所に申述することで行います。ただし、相続放棄をすると、マンション以外の財産についても相続ができなくなってしまいます。
また、相続放棄はやり直しができないので、マンション以外の財産についても考えつつ、慎重に検討するべきでしょう。さらに、相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に手続きをしなければいけませんので、期限についても注意してください。なお、一定の事情があれば、期限を延長することも可能ですので、期限を延長したい場合には司法書士などの専門家に相談してみましょう。

相続によるマンションの名義変更（相続登記）の手続きは自身で行うことも可能です。一方で、多くの方が、相続登記の手続きを司法書士に任せています。
では、相続登記の手続きは、自身でやるべきなのでしょうか。それとも司法書士に任せるべきでしょうか。それぞれ見ていきましょう。

自分で手続きをする大きなメリットは、「専門家費用がかからない」ということです。司法書士へ依頼すると、6?9万円程度の費用がかかります。しかし、相続登記の手続きには多くの資料を収集しなければいけませんし、登記申請書などの書類を作成しなければいけません。それらをすべて自分でする、時間と手間がかかるというのがデメリットと言えます。
書類の取得や法務局での手続きは、平日の日中にしかできないため、その時間帯に十分な時間を取れない方は、自身で手続きをするのが難しいでしょう。また、手続きの中で不備・不足があれば、何度も法務局に赴かなければいけなくなります。時間があって、急いでいないという場合には、自分でマンションの名義変更を行うのもいいでしょう。「手続きに自信がない」「手続きの準備をする時間がない」という方は司法書士に依頼するべきと言えます。

司法書士は不動産登記が専門なので、マンションの相続登記の手続きを依頼すれば、必要書類の収集から法務局への手続きまで、「すべて」、「速やかに」、「ミスなく」一任することができます。
そのため、自分の時間的負担がなく、速やかにマンションの名義変更ができることが、最大のメリットです。マンションの売却を控えていて急いでいるという場合には、司法書士を使った方がいいでしょう。一方、司法書士への依頼には６～９万円程度追加費用がかかるという点がデメリットでしょう。

マンションの名義変更とは、登記手続きをして、登記簿の名義を変更することを指します。現時点では、マンションの名義変更は義務ではありませんが、名義変更をしないことでさまざまなリスクがあります。また、2024年には相続登記（相続による不動産の名義変更）が義務化されることとなりますので、なるべく早期に手続きをするようにしましょう。

マンション購入時の名義変更にかかる費用は、登録免許税、司法書士報酬です。
登録免許税は、土地・建物とも税率は20/1000ですがマイホームの軽減特例に該当する場合、建物の税率は3/1000、
土地は15/1000です。※課税対象は固定資産税評価額であり、売買価格ではありません。※特例適用には条件と期限があります。仮に建物が1,000万円、土地が2,000万円だった場合下記の計算となり33万円がかかります。
　建物：1,000万円×0.3％＝3万円
　土地：2,000万円×1.5％＝30万円
司法書士報酬の相場は5万円～8万円です。また、住宅ローンを利用する場合は別途抵当権設定費用がかかります。（上記税率や特例の情報は、2022年10月現在のものとなります。）

マンション名義変更のやり方は、①司法書士に依頼する　②自分で手続きをするの2パターンです。
司法書士に依頼する場合、費用はかかりますが自分でやるよりもミスが少なく、手間もかかりません。
実務では司法書士に依頼するケースがほとんどでしょう。具体的な名義変更の手順は以下のとおりです。
①司法書士に依頼する。（不動産仲介会社にて紹介可能。）
②司法書士が登記申請書を用意する。
③住民票や印鑑証明書など必要書類を集める。
④司法書士が登記申請書を作成、法務局に申請する。
⑤登記所から発行された登記識別情報通知書を受け取る。

物件が所在する管轄法務局で手続きをします。遠方にお住まいで法務局に行くことが困難な場合は、オンラインでの申請も可能です。司法書士に依頼する場合は、上記手続きを代行してくれるため手間を省くことが出来ます。なお、依頼には別途費用がかかります。