土地の名義変更とは？｜手順/必要書類/注意点などを詳しく解説

土地の名義が変わった場合、新たな名義人へと登録を変更する「登記手続き」が必要です。

土地の外見からは、権利関係を正確に読み取ることができません。土地の看板に名前が書いてあったとしても、それが真の所有者かはわからないからです。

そこで、売買や相続などで土地の所有者が変わった場合には、法務局に登録された土地に関する情報を、最新の状態に書き換えるために「土地の名義変更登記」を申請します。

このように、土地を含む不動産の権利を第三者へ主張するためには、すみやかに正しい内容の登記を申請し、勘違いが起こる可能性を自ら排除しなければなりません。

土地の名義変更を必要とするケースは、主に以下４つです。

1.不動産を売買した場合
2.不動産を相続した場合
3.不動産を贈与した場合（生前贈与、死因贈与、遺贈）
4.離婚をして不動産を財産分与した場合

ケースごとに登記申請の必要書類や費用などが異なります。

登記申請書は、名義変更の原因（売買や相続など）によって定められた事項が申請書に記載してあれば良いため、土地の名義変更を自力で行うことも可能です。しかし、必要書類の収集や登記申請書の作成は非常に煩雑で、手間と時間を要します。「時間がない」「手続きをするのが面倒」という方は、費用をかけてでも司法書士に依頼しましょう。

下図は相続を原因とする「登記申請書」および「相続関係説明書」の記載例です。

引用：登記申請書 記載例（相続による所有権移転）｜法務局

引用：相続関係説明図例｜法務局

司法書士に依頼すれば、必要書類の収集から登記申請書の作成、最終的な法務局への申請までを、申請者の代理人として代わりに行ってくれます。

なお、土地の売買における名義変更において、金融機関でローンを組む場合は司法書士への依頼が必須です。ローンを組む際は、土地の新所有者への所有権移転と土地の抵当権設定登記を、間違いなく確実に行わなければなりません。そのため、金融機関は、専門家である司法書士が登記をすることを融資の条件としています。

相続登記義務化は、過去のすべての相続登記が対象になるため、相続登記が未了ならすぐに準備に取りかかりましょう。

2024年4月1日から相続登記（相続を原因とする名義変更登記）が義務化されます。義務化の対象となる相続登記は、義務化制度がスタートする以前に起こった相続での名義変更登記も含まれます。制度がはじまってから3年間の猶予期間内に申請しなければなりません。

この相続登記義務化制度は、相続人自身が不動産を相続することを知った日から3年以内に、相続登記の申請義務を課すものです。また、遺産分割協議による不動産の取得でも、遺産分割協議成立の日から3年以内に相続登記を申請することになります。

正当な理由がないのに、期限までに相続登記を申請しなかった場合は、裁判所を通じて行政から10万円以下の過料が科される場合があります。

相続登記は、多くの場合に相続人全員が協力して行いますが、期間内に遺産分割協議の合意や、登記申請準備が完了しない場合には、「相続人申告登記」という手続きをしておくべきです。法務局でこの手続きを行った相続人に限り、相続登記の努力義務を果たしたとして罰則の対象から外れます。期間満了が近い場合には、この救済制度を活用しましょう。

土地の名義変更登記の流れは下記の通りです。

（1）必要書類を揃える
（2）登記申請書を作成する
（3）法務局に提出
（4）登記識別情報通知を受け取る

それぞれについて解説します。

（1）必要書類を揃える
登記の必要書類とは、登記原因（所有権が移転するきっかけ、売買や相続や贈与など）の事実が証明できる書類を添付します。登記原因により証明すべき事項が異なるため、必要書類も若干異なります。例えば、売買なら土地売買契約書、相続なら被相続人および相続人全員の戸籍や遺産分割協議書などです。

（2）登記申請書を作成する
登記申請書は、先に掲載したひな形を参考にして、必要事項を自分の相続内容に書き換えて作成します。作成は、手書きでもパソコンで作成しても、どちらでも問題ありません。

相続関係説明図にも統一書式はないため、手書きもしくはパソコンでわかりやすい関係図を作成します。添付した戸籍一式の原本を、登記完了後に法務局から還付してもらうために必要な書類です。

登録免許税は下記のいずれかの方法で納税します。

• あらかじめ金融機関で納税した領収書を登記申請書へ添付する
• 登録免許税額相当の収入印紙を購入して登記申請書へ添付する

（3）法務局に提出
必要書類と登録免許税納税の証明を添付した登記申請書を、相続する土地を管轄する法務局の申請窓口へ提出すれば、登記申請自体はこれで完了です。

（4）登記識別情報通知を受け取る
土地の所有者が、登記申請書どおり新たな相続人へと変更登録されると、法務局は「登記識別情報」の発行によって、無事に登記が完了したことを申請人へ通知します。この登記識別情報は、紛失した場合に法務局へ依頼しても再発行できません。

登記識別情報とは、アラビア数字やその他の符号を組合せた12桁のパスワードで、番号をシールで目隠しした状態の台紙が新たな登記名義人へ渡されます。ただし、3ヶ月経っても登記識別情報を受け取りに来なければ、法務局側で破棄します。この登記識別情報は不動産の真の所有者しかもっていない、秘密のパスワードであるため、登記申請において本人確認方法のひとつとして使われています。

土地の名義変更手続きでは、以下のような書類・費用・期間が必要になります。

相続によって土地を引き継ぐ場合には、下記の書類を揃えます。

• 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍（戸籍、除籍、改製原戸籍など）
• 被相続人が死亡した時の住所地がわかる書類（住民票の除票、戸籍の附票など）
• 相続不動産の固定資産税証明書
• 相続人全員の現在戸籍（被相続人との関係と死亡の事実が記載されたもの）
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印した印影のもの）
• 土地を引き継ぐ相続人の最新の住民票

登記申請書に添付する「登記原因証書」とは、土地の所有が変わる原因とその日付や当事者などを証明する書類です。登記原因になる法律行為によって当事者や決定事項が異なるため、登記原因が異なれば、それに合わせて必要書類も変化します。

なお、登記原因証書には、相続以外を原因とする場合として下記のものがあります。

• 売買契約：売買契約書
• 贈与契約：贈与契約書
• 財産分与：離婚協議書もしくは離婚調停調書

土地の名義変更に必要な費用としては、主に下記の3つがあります。

• 戸籍などの書類収集費用
• 登記申請時の登録免許税
• 依頼する司法書士の報酬

それぞれについて解説します。

＜戸籍などの書類の収集費用＞
戸籍などの書類は、相続人の人数や被相続人が生前に行った身分行為（婚姻、離婚、出産、養子縁組など）および本籍地の移動などによって、集める書類の通数や依頼する役所の場所および件数が異なります。そのため、書類の収集費用は集め終わるまでわかりません。ただし、目安金額として2,000～4,000円と理解しておくと良いでしょう。

＜登記申請時の登録免許税＞
土地の相続登記の登録免許税額は、土地の固定資産税評価額に税率0.4％を乗じて計算します。

仮に土地の評価額が2,000万円なら、相続登記の登録免許税は8万円（2,000万円 × 0.4％）になります。

なお、固定資産税評価額は売買価格の70％がおおむねの目安です。つまり、3,000万円で売買される土地なら、固定資産税評価額は約1,800〜2,100万円（売買価格3,000万円 × 60〜70％）だと推測できます。

＜依頼する司法書士の報酬＞
相続登記は、相続人確定の調査や遺産分割協議など面倒なものが多く、ミスなく正確に行うためには法律や不動産知識および相続人をまとめる調整力が必要になります。そのため、相続登記は司法書士に依頼して代行してもらうのが一般的です。司法書士の報酬は相続人の数や調査の難易度、相続人間の紛争の程度などにより変動します。

ちなみに、日本司法書士会連合会が行ったアンケートによれば、土地1筆と建物1棟の相続登記で司法書士に支払う報酬の平均値は、6万～7万円です。

日本司法書士会連合会アンケート

登記申請から登記完了までの期間は、法務局内の処理がスムーズに進めば、8〜11日で登録が完了します。記載の誤りや添付書類の不足があれば、補正指示が出ていったん処理が止まる場合がありますが、指示された補正をすれば、処理が再開され手続きの完了へと進みます。

ちなみに、相続時の場合には、相続人確定・遺産調査・遺産分割協議などの事前準備期間が必要です。そのため、相続手続きに取りかかってから相続登記が完了するまでに、数カ月かかることも珍しくありません。

土地の名義変更における3つの注意点を解説します。

土地の名義変更など、不動産の権利変動で行う不動産登記を申請する際には、登録免許税を納税します。なお、不動産の名義変更の原因である下記の手続きでは、いずれも税金が課税されるため注意が必要です。

• 相続：不動産を相続した者に相続税
• 贈与：不動産の贈与を受けた者に贈与税と不動産取得税
• 売買：不動産を購入した者に不動産取得税、売却して利益を得た者に譲渡所得税

離婚、贈与、売買によって名義変更をする場合には、登記申請をする際に登記権利者（新しい名義人）と登記義務者（前の名義人）が連名で登記申請（共同申請）をしなくてはなりません。

ただし、離婚の財産分与における贈与の登記では、多くの場合に双方が顔を合わせずに手続きをしたいと希望します。 こういった場合には、司法書士が依頼者の代理人となって代わりに申請手続きをしてくれるため、両者の立ち会いは不要です。

相続による名義変更の場合は、被相続人の出生時点までの戸籍を収集して相続人を確定しなければなりません。加えて、複数の相続人へわかりやすい説明をして、反対する相続人に対して、粘り強く同意を取りつける交渉が必要になるでしょう。

関係者が多いと、相続内容を証明するために必要な書類が多くなり、手続きも煩雑になりがちです。そのため、一般の方が今ある知識と限られた時間のなかで手続きを完璧に行うのは、とても困難です。知識と時間がなく、手続きに不安がある場合には、司法書士へ相続手続きの代行を依頼すると良いでしょう。

売買や相続によって土地の名義が変わる場合には、すみやかに書類を作成し、法務局へ所有権移転登記申請する必要があります。この手続きでは、名義変更の原因に応じて手続方法や必要書類が異なるため、ご自身の状況に合った手続き内容をご確認ください。

なお、登記手続き自体が基本的に書類をたくさん必要とする手続きですが、土地を相続した場合の名義変更登記になれば特に煩雑です。自身で手続きをするのに不安を感じた場合には、安心して、確実に登記申請手続きが行える司法書士に依頼しましょう。