不動産登記

不動産登記とは?かかる費用や証明書の取得方法

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1. 不動産登記制度とは

不動産登記法第1条(目的)

この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

ある特定の不動産が「どこに」「どの程度の大きさで」「どのような用途で利用され」「誰が所有しているのか」といった目に見えない一定の情報や権利内容を登記簿に記録し、登記所で一般に公示するための制度が不動産登記制度です。この制度により不動産取引の安全性が確保されています。

以前は登記所に備え置かれた登記簿の内容に変更が生じるたびに手書きで記載を行ってきましたが、2008年からすべての登記所がコンピューター化され、一部の登記簿を除き移行作業が完了し大部分の登記所でオンライン申請が可能になっています。

2. 登記制度もいろいろ

登記とは、ある事実やある物の所有者等を公に明らかにすることです。登記された人や物の権利や義務を保護したり取引を円滑化したりするための行政上の制度のひとつであり、世の中にはさまざまなものが登記されています。主な登記制度は下記のとおりです。

●登記制度

  • 不動産登記制度:不動産の現況と権利関係を登記簿に記録して公示するもの
  • 商業・法人登記制度:会社・法人について、その存在を明確にするために一定事項を登記簿に記録して公示するもの
  • 債権譲渡登記制度:法人が行う金銭債権の譲渡等を登記によって公示するもの
  • 動産譲渡登記制度:動産の譲渡について、登記によって公示するもの
  • 成年後見登記制度:民法の後見・保佐・補助などについて公示するもの

3. 登記することができる権利とは?

不動産登記制度に基づき登記所で登記できるのは、不動産の表示、不動産についての「所有権」「抵当権」「地役権」などの権利の保存と設定、移転・変更・処分の制限または消滅についてです。
「所有権」の代表的な登記原因は売買と相続。「抵当権」の代表的な登記原因は住宅ローンの借入等による抵当権設定登記です。住宅ローンの完済や不動産の売却に伴う抵当権抹消登記、所有者の住所変更や氏名変更による変更登記、建物解体に伴う建物滅失登記など、さまざまな種類の登記手続きがあります。

例えば建物を新築した場合なら、表題部といった部分に所在(〇〇区〇〇町〇〇番)、家屋番号〇〇番〇〇)、種類(居宅や共同住宅など)、構造(木造スレート葺2階建て)、床面積(〇〇.〇〇m2)、所有者(〇〇〇〇)」等の物理的な現況が登記されます。なお、建物の新築や滅失等があれば、1カ月以内に新築や滅失等の登記を申請しなければならないことになっています。

3-1. 登記事項証明書(区分建物以外の建物)サンプル

マンションを売却した場合なら、権利部(甲区、所有権に関する事項)といった部分に登記の目的(所有権移転)、受付年月日・受付番号(令和〇年〇月〇日、第〇〇号)、権利者その他の事項(原因、令和〇年〇月〇日売買、所有者〇〇区〇〇町〇〇号、〇〇〇〇)が登記されます。

3-2. 登記事項証明書(所有権移転)サンプル

銀行から住宅ローンを借りて抵当権を設定した場合なら、権利部(乙区、所有権以外の権利に関する事項)といった部分に、登記の目的(抵当権設定)、受付年月日・受付番号(令和〇年〇月〇日、第〇〇号)、権利者その他の事項(原因、令和〇年〇月〇日金銭消費貸借同日設定、債権額金〇〇万円、利息年〇%(365日日割計算)、損害金年〇〇(365日日割計算)、債務者〇〇区〇〇町〇〇号、〇〇〇〇、抵当権者〇〇区〇〇町〇〇号、株式会社〇〇銀行)と登記されます。

3-3. 登記事項証明書(抵当権設定)サンプル

なお、住宅ローンを完済すると金融機関から融資完済のお知らせがありますが、住宅ローンの借入に伴い設定された抵当権設定登記は融資契約が終了することで自動的に抹消されるわけではありません。また、抵当権は抵当権抹消の手続きを行わないといつまでも登記記録に保存されたままになってしまいます。

したがって、金融機関から融資完済のお知らせがあったら、抵当権抹消に必要な登記済みの金銭消費貸借抵当権設定契約証書等の抹消手続き書類を金融機関から入手し、自分自身で手続きを進めることになります。ただし、手続き自体はを司法書士に依頼することが一般的ですが、自分で行うこともできます。
抹消登記に期限はないものの、その不動産を売却等で処分するときには手続きを済ませておく必要がありますので、忘れてしまわぬうちに手続きは済ませておきたいところです。

銀行から借りた住宅ローンを完済し、抵当権を抹消した場合なら、抹消された抵当権に下線が引かれ、抹消された順位番号の抵当権が抹消されたことが登記されます。

3-4. 登記事項証明書(抵当権抹消)サンプル

4. 登記事項証明書(登記簿謄本)の取得方法

登記事項証明書(登記簿謄本)の取得方法は3種類。

4-1. 管轄登記所又は最寄りの登記所の窓口に申請書を提出する方法

引用:法務局「各種証明書請求手続」
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/000130851.pdf

法務局備え付けの交付申請書に、「住所」「氏名」「種別」「請求する不動産の所在」「地番」「請求通数」「共同担保目録が必要な際の条件」の該当事項にチェックを入れ申請します。
費用は法務局内にある窓口で収入印紙(600円分)を購入し、申請書に貼付して申請します。なお、マンションの登記事項証明書を取得する際は「家屋番号」を記載する必要があります。この家屋番号は法務局の窓口や電話で確認することができます。

4-2. 請求書を管轄登記所又は最寄りの登記所に申請書を郵送する方法

法務局のウェブサイトから申請書をダウンロードし、法務局で直接取得する方法同様に申請書に必要事項を記入し、郵便局等で取得した収入印紙(600円分)を申請書に貼付し、返信用の封筒を同封の上、申請します。

参考:法務局 各種証明書請求手続き 不動産 登記事項証明書等の交付請求書の様式
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/category_00002.html

4-3. オンラインにより交付請求をする方法

登記所等の窓口に出向くことなく、自宅やオフィスなどからインターネット経由で請求できるシステムです。オンライン請求・送付500円、オンライン請求・窓口交付480円

登記・供託オンライン申請システム:
https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/whats/what_top.html

また、登記所が保有する登記情報を閲覧できるサービスもあります。
※登記事項証明書と異なり証明文や公印等は付加されません。

登記情報提供サービス:
https://www1.touki.or.jp/

5. 費用(登録免許税[一覧、軽減税率]、司法書士、
土地家屋調査士)

住宅ローンを利用して不動産を購入する際の代表的な取引を例にすると、登記費用は司法書士への報酬、登録免許税、その他の費用に分けられます。

5-1.【登録免許税】

土地の所有権移転登記:評価額×1.5%(令和5年3月31日までの軽減税率)。
※標準税率は2%
所有権の保存登記(新築建物等):評価額×0.15%(令和4年3月31日までの軽減税率)。
※標準税率は0.4%
所有権の移転登記(中古建物等):評価額×0.3%(令和4年3月31日までの軽減税率)。
※標準税率は2%
(注)上記の軽減税率の適用を受けるには、床面積が50m2以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があります。
抵当権の設定登記:借入額の0.4%。
※一定の要件を満たした個人の住宅の場合の特例税率は0.1%。令和4年3月31日まで。

5-2.【司法書士への報酬の目安】

所有権移転:50,000円~
抵当権設定報酬:45,000円~
抵当権抹消報酬:20,000円~
※登記の種類、依頼する司法書士、地域により、目安の費用は異なります

5-3.【司法書士へのその他費用の目安】

日当:10,000円~
交通費:3,000円~
附属書類作成、事前調査:10,000円~
事後謄本、受領書、還付、郵券等:3,000円~
登記識別情報通知引渡し:2,000円~
※不動産の所在地、地域、交通の利便により、目安の費用は異なります

※一戸建てを新築したり、土地を購入したりする場合など

5-4.【家屋調査士への報酬、その他の費用の目安】

表示登記:50,000円~
測量業務:500円/m2
隣地境界立会い:20,000円~

6. 登記の期限

〇不動産に関する登記で法律により決められた期限のあるものは、新築した建物の代表的な表題登記はその所有権の取得の日から1カ月以内
〇建物の種類や構造、床面積にについて変更があった場合は、その変更があった日から1カ月以内
〇建物が滅失したときは、その滅失から1カ月以内
期限は上記のように表示に関するものだけですが、不動産の取引にかかわる登記は実務上、その理由が生じた日に登記することが一般的です。

7. 不動産売買における所有権移転登記に必要なもの

不動産売買における所有権移転登記時に必要な書類は下記のとおりです。
売主:登記識別情報通知(権利証)、印鑑証明書(3カ月以内のもの)
買主:住民票
その他:固定資産評価証明書(所有権移転登記年度のもの)、売買契約書

上記のほか、抵当権抹消登記等があれば、金融機関による指定の必要書類

8. 登記手続きは司法書士や家屋調査士に依頼するのが一般的ですが、自分で行うこともできる

登記申請は申請人となる自分自身で申請できるものや、自分だけでは申請できないものもありますが、申請の種類によっては内容が複雑なものや複数の添付証明書の準備に時間や労力もかかることから、司法書士や土地家屋調査士等の有資格者を代理人として、申請手続き一切を委任することが一般的です。
なお、不動産の権利に関する登記申請手続は司法書士に、不動産の表示に関する登記の申請手続については土地家屋調査士に委任することになります。

9. 登記の種類によっては、手続きに売主の協力が必要になることも!

土地や建物の売買に伴い、売主から買主へ所有権を移転する所有権移転登記は、不動産登記法に基づき、原則、売主と買主が共同でしなければならないことになっています。
※権利者と義務者の共同申請

10. 敷地権の登記っていったい何のこと?

マンションを購入すると、マンションが建っている敷地の持分や敷地を利用する権利(敷地利用権)、部屋全体となる専有部分や建物のうち専有部分以外の共用部分の持分を所有することになります。しかし、専有部分と敷地利用権は、原則として分離処分(別々に処分すること)することが区分所有法により禁止されています。このことを登記簿に反映させたのが、敷地権の登記です。
敷地権は1983年の区分所有法の改正により、区分所有建物の敷地である土地には、敷地権である旨の登記がされることになったことから、1983年以前のマンションには敷地権が設定されていないものもあります。

11. まとめ

不動産に関係する登記には期限のあるものや期限のないものなどさまざま登記がありますが、登記を済ませておかないと後々トラブルに発展してしまうケースもあります。登記の原因が生じたタイミングで手続きを行うことが理想的です。

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三上隆太郎

三上隆太郎

株式会社MKM 代表取締役
宅地建物取引士・2級ファインシャル・プランニング技能士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士
資格予備校にて宅地建物取引士試験講座の宅地建物取引業法専属講師。
著書に「自然災害に備える!火災・地震保険とお金の本」(自由国民社:共著)。

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