土地の所有者に相続が発生した場合の手続きや注意点

相続人が1人の場合と相続人が複数名いる場合とでは相続の方法が異なります。
また遺言書がある場合にも手続きが異なり、相続の方法は次のとおりです。

遺言による相続・・・被相続人が遺言書によって相続する内容を決める方法
遺産分割協議による相続・・・相続人全員の話し合いにより遺産の分割内容を決める方法
法定相続・・・法律で定められた相続人が法律で決められた持分を相続する方法

亡くなった方が遺言書を作成していた場合には、遺言書どおりに相続することになります。
遺言書は一般的に「公正証書遺言」「自筆証書遺言」がよく作成されています。
公正証書遺言がある場合にはそのまま名義変更をすることができる一方で、自筆証書遺言は家庭裁判所で検認手続きをする必要があります。ただし、自筆証書遺言を法務局の保管制度を利用していた場合は、家庭裁判所における検認手続きが不要となります。
遺言では相続人へ相続させること以外にも、相続人以外の方へ遺贈という方法で財産を譲ることが可能です。相続人以外への遺贈の場合には不動産取得税の課税対象となります。また、名義変更の際に必要な登録免許税の税率が相続と比べて高くなるなど注意が必要です。

遺言書がなく、相続人が複数いて特定の相続人に土地の名義を変更したい場合には、相続人全員による話し合いである「遺産分割協議」が必要となります。

例えば、父親・母親・子ども2人の4人家族で父親が亡くなり、母親に土地の名義を変更したい場合には、母親と子ども2人で遺産分割協議をする必要があります。

遺産分割協議の注意点は、話し合いは判断能力のある相続人全員が参加することと、相続人全員の合意が必要であるという点です。
相続人が1人でも遺産分割協議に参加してない場合、あるいは、相続人の中に未成年者がいる場合、高齢で判断能力が低下した方がいる場合には、遺産分割協議そのものが無効になる可能性があります。
先ほどの家族構成で子どもが未成年者の場合には、特別代理人の選任を家庭裁判所に求める必要があります。
判断能力が低下した方がいる場合には成年後見制度を利用することになります。
遺産分割協議の方法は、必ずしも相続人全員が1カ所に集まって話し合いをする必要はなく、電話・メール・SNSなどでの協議も可能です。

合意が成立したら遺産分割協議書を作成し、後日問題が発生しないようにしましょう。

土地を相続するときに、法定相続で名義を変更することもあります。相続人が複数いる場合に法定相続するのは、活用されていない空き地で名義変更後にすぐに買取業者に売却するケースなどに多いです。売却代金から経費を引いた金額を投棄された持ち分（法定相続分）で分配することになります。
法定相続は民法という法律で以下のとおり法定相続人の順位と相続分が定められています。配偶者は相続放棄をしない限り、常に相続人となります。

第一順位の法定相続人：「被相続人の子」と「被相続人の配偶者」
第二順位の法定相続人：「被相続人の直系尊属（父母や祖父母など）」と「被相続人の配偶者」
第三順位の法定相続人：「被相続人の兄弟姉妹」と「被相続人の配偶者」

法定相続分は以下のとおり定められています。
被相続人の子と配偶者が相続人の場合
⇒配偶者2分の1・子2分の1
被相続人の直系尊属と配偶者が相続人の場合
⇒配偶者3分の2・直系尊属3分の1
被相続人の兄弟姉妹と配偶者が相続人の場合
⇒配偶者4分の3・兄弟姉妹4分の1

相続人が複数名いて長期間土地を保有する予定の場合、法定相続は避けたほうがいいでしょう。法定相続で共有名義にすると、次の相続が発生することにより持分が細分化されて権利関係が複雑になります。特に兄弟姉妹で土地を共有名義にして長期間保有することはリスクが高いといえます。

土地の所有者が亡くなった際に、相続人に名義変更する手続きを法務局で行う必要があります。その手続きを相続登記といいます。
遺産分割協議が成立したら速やかに相続登記をしましょう。手続きをせずに長年放置すると、相続人の中で次の相続が発生して相続人の人数が増えてしまいます。相続人の人数が増えるほど、遺産分割協議が成立しにくくなります。
遺産分割協議が成立しないと、希望どおりの相続登記ができずに、土地を売却することもできません。

従来は相続登記が完了したら、権利証が発行されていましたが、現在は登記識別情報通知という重要な書類が権利証の代わりに発行されます。

法務局に相談して相続登記の手続きをご自分でされる方がいますが、税金面や二次相続のアドバイスを受けられずに、相続登記を進めてしまい失敗してしまうケースが増えています。
自分で手続きをする場合にも、司法書士や税理士など専門家のアドバイスを受けて後々に問題が発生しないようにすることが重要です。

一般的に相続登記に必要な書類としては以下のとおりです。

• 相続人全員の戸籍の全部事項証明書（または戸籍の一部事項証明書）
• 登記を受ける方の住民票（謄本または抄本、マイナンバー記載分は不可）
• 相続人の印鑑証明書（遺産分割協議による相続登記の場合）
• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、原戸籍（はらこせき）謄本、除籍（じょせき）謄本、住民票の除票
• 遺言書（作成されていた場合）
• 遺産分割協議書
• 相続放棄申述受理証明書（相続放棄をした方がいる場合）
• 不動産の固定資産税の評価証明書

＊戸籍の収集状況により他の書類が必要になる場合があります

農地を相続した場合には、農地が所在する農業委員会に届け出が必要です。
農地の相続を知った日から10カ月以内に行う必要があります。

また、森林を相続した場合も、届け出をしないといけない場合があります。
登記地目が山林になっている土地を相続した場合には、山林が所在する市役所に確認をして、必要であれば90日以内に届け出をする必要があります。

農地は10カ月、森林は90日と覚えておくといいでしょう。

土地を相続で取得した際に、一定の要件を満たすと不要な土地を放棄して国へ渡すことができる所有権放棄制度が新設されます。法律の施行日はまだ決まっていません。
今までは代々相続してきた山林や過疎化がすすんだ田舎の田畑など、相続しても使い道がない土地については、誰かに売却することができない限り管理しつづける必要がありました。
この法律が施行されると、活用されていない土地を国に譲渡して手放すことが可能となります。ただし、制度の利用には、厳格な要件を満たす必要があり、利用できるかどうか事前に専門家に確認しておいたほうがいいでしょう。

土地を相続する機会というのは人生の中で多くはありません。土地を相続する際にどのような手続きが必要か、またどのような書類を集める必要があるのかあらかじめ把握しておくと、いざ相続が発生したときにあせらずに手続きを完了させることができます。
また、土地を相続して買い取り業者に売却する際にも相続登記の手続きが必要ですが、売却しない場合にもできるだけ早く相続の手続きをすることをおすすめします。