住宅ローンを払えない場合の流れや対処方法

マンションや戸建てマイホームなどの住宅ローンを払えないまま放置すると、どのような流れになるのか、みてみましょう。

住宅ローン支払期日までに引き落としを確認できないと、借入先の金融機関から督促されます。
金融機関から郵便が届いたり、電話がかかってきたりするケースが多数です。

金融機関から住宅ローンの支払い督促が来ても払わないまま放置していると、滞納期間が3～6か月になった頃に残りの住宅ローンを一括請求されます。住宅ローン契約の約定で、一定期間以上返済を滞納すると「期限の利益」を喪失して分割払いできなくなると規定されているからです。ここでいう「期限の利益」とは、債務者は「返済日がくるまでは返済しなくてよい」というもので、失われると住宅ローンの残債を一括返済しなければなりません。

一括返済に対応できずに放っておくと、保証会社が残りの住宅ローンを全額立て替えて代位弁済してしまいます。

保証会社が代位弁済をすると、債権者は金融機関から保証会社へ変更されます。
まずは保証会社から残りの住宅ローンや遅延損害金の一括請求書が届きます。
その後、裁判所で物件の競売を申し立てられて、裁判所から通知が来るケースが大半です。

競売がはじまってしばらくすると、裁判所の執行官が現地調査に訪れます。
調査の際にはマンションなどの室内に入られて内部を見られ、写真撮影なども行われる可能性があります。

現地調査後、裁判所で物件の競売情報がまとめられ、インターネットサイトなどで全国へ公開されます。

裁判所で入札手続きや開札手続きが行われ、不動産の新しい所有者が決まります。

新しい所有者が決まったら今までの所有者は権利を失うので、家を立ち退かねばなりません。

競売の売却代金で残りの住宅ローンを完済できない場合、残ったローンはマンション等の家がなくなった後も支払わねばなりません。払わないと裁判を起こされて給料や預金などを差し押さえられる可能性もあります。最終的には自己破産をしないとローンを免れることができません。

マンションやマイホームの住宅ローンを払えないで放置していると、家が失われるだけではなく他の財産も差し押さえられてしまうなどの大変な不利益を受けるリスクが発生します。そうなる前に、以下の9つの方法で対策しましょう。

住宅ローンの滞納前や滞納後間もない時期であれば、金融機関へ相談してみるのがおすすめです。住宅ローンの支払い期日に関する合意を得られたら、1年程度、利息のみの支払いとして元本の返済を待ってもらえる可能性があります。

住宅ローンの金利が、借りた当初よりも今の方が下がっている場合、借り換えによって支払い金額を抑えるという方法もあるかもしれません。また、支払い期間を延ばすことで月々の支払いを抑えるというもの1つの方法です。
こちらも金融機関へ早めに相談すると良いでしょう。

住宅ローンの支払いが出来なくなってしまった要因が、重い病気の場合団体信用生命保険の適用対象かどうかを確認してみると良いでしょう。団体信用生命保険が下りれば、残りの住宅ローンの返済は不要となります。。

リースバックとは、物件を売却して売却先から賃借する方法です。家の所有権は失いますが、引き続いて居住できるメリットがあります。住宅ローンの支払えずにそのままにして大きな負債を負う前にこうした手段でリスク回避を行うこともできます。

任意売却とは、金融機関の許可を得てオーバーローン物件を市場で売却する方法です。オーバーローン物件とは、残りの住宅ローン額が家の価値を上回る状態です。家を売却しても残りの住宅ローンを完済できません。
任意売却をすると競売より高値で売れる可能性が高く、プライバシーも守られるなどメリットが多いので、競売になる前に金融機関へ任意売却の打診をしてみましょう。

住宅ローン以外に借金がある場合、住宅資金特別条項つきの個人再生を利用する方法が有効です。住宅ローン以外のカードローン等の支払額を減額できて返済が楽になり、住宅ローンを払いやすくなる可能性があります。成功すれば、住宅ローンを優先して返済できるので、生活基盤となる家を手放さずに済むメリットがあります。

リバースモーゲージとは、家を担保にお金を借りる方法です。高齢者が生活資金を得るために利用するケースが多く、借りたお金で住宅ローンを払える可能性があります。

コロナの影響で収入が落ち込んでいるなら、給付金を申請できる可能性があります。
受け取った給付金を住宅ローンの支払いにまわすとよいでしょう。

上記のいずれの方法によっても解決できない場合、最終的に自己破産すれば住宅ローンの支払い義務がなくなります。ただし自己破産をすると家を始めとした資産が失われるデメリットがあります。

マンションや戸建てなどマイホームの住宅ローンを払えないとき、任意売却すると競売になるよりはメリットがあります。

任意売却すると、競売より高く売れるケースが多数です。高額で売れれば残りの住宅ローンを多く返済できるので、売却後の負担が小さくなります。
状況によっては残りの住宅ローン額より高く売れて剰余金が手元に残る可能性もあります。

競売になると物件情報が全国に公開されるため、プライバシーが害されるおそれが高いでしょう。
任意売却であれば情報公開は行われず、普通に市場で売却するだけなので、競売に比べプライバシーが守られやすいです。近隣の人に知られる恐れも少なくなります。

任意売却の場合、売却金の中から30万円程度の引越し費用を出してもらえるケースが多数です。競売になると引越し費用は出ないので、自腹で退去しなければなりません。

任意売却であれば、ローンが残っても分割払いをさせてもらいやすいので、返済計画を立てやすいという観点から自己破産を避けやすくなるメリットもあります。
競売の場合、残りの住宅ローンが残ったとき、一般的には一括払いを求められます。払えなければ最終的に自己破産せざるを得ない可能性もあります。

マンションやマイホームの住宅ローンを払えない、払えるか不安なときには1人で悩まず、以下のような相談先へ早めに悩みを打ち明けてみてください。

住宅ローン返済期日のリスケジュールについては今の住宅ローン借入先、借り換えについては借り換えを希望する金融機関に相談してみましょう。
リバースモーゲージについても、対応している金融機関へ相談する必要があります。
任意売却するときには、現在のローン借入先金融機関へ相談して売却についての許可をとりましょう。

住宅資金特別条項つきの個人再生を申し立てて家を守りたいなら、早めに弁護士や司法書士などの法律の専門家へ相談すべきです。時期が遅くなると個人再生を適用できなくなる可能性があるので、早めの相談が肝心です。
競売や任意売却後に残りの住宅ローンを払えなくて裁判をされたり差し押さえをされたりしたときにも、法律の専門家が助けてくれます。

マンションなどの不動産を任意売却したい場合や通常売却したい場合の相談先は、不動産仲介会社です。特に残りの住宅ローンがある場合の任意売却については、経験豊富な不動産仲介会社に相談しましょう。任意売却には専門的な知識やノウハウが必要なので、どの不動産仲介会社でも対応してくれるとは限りません。
野村の仲介＋(PLUS)には任意売却を含めた豊富な実績がありますので、安心してご相談ください。

マンションやマイホームの住宅ローンの支払いに少しでも不安を感じたら、早めに金融機関や不動産仲介会社へ相談してみましょう。早いうちであれば家を残せる可能性もありますし、任意売却すればより大きく残りの住宅ローンを減らせて分割払いできるメリットもあります。
自己破産などの最悪の状況に陥らないため、1人で悩まずに専門知識を持った金融機関、法律の専門家、不動産仲介会社を頼ってみてください。