住宅ローンが残っていても住みかえできる！注意点と住みかえローンについて徹底解説

自宅を売却するときは、原則として住宅ローンを完済しなければいけません。住宅ローンが残っているということは、抵当権も残ったままだからです。

抵当権とは、金融機関が自宅をローンの担保にしている状態のことです。住宅ローンを完済すれば抵当権を抹消できるので、自宅を売却して住みかえができます。

自宅の売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合は、「住みかえローン」を利用する方法もあります。
住みかえローンは「新しい家の住宅ローン」と「現在住んでいる住宅ローンの残債」をまとめて借入できるローンです。こちらを利用すれば、自宅の売却金額が住宅ローンの残債額を下回ったときでも自宅を売却できます。

次に、住宅ローンを完済して住みかえる流れについて解説します。
住みかえには買い先行と売り先行の2種類あり、それぞれの違いは以下の通りです。

買い先行と売り先行の流れは以下の通りです。

※自宅＝現在住んでいる家

買い先行と売り先行の違いは、新居を購入することが先（買い先行）か、自宅を売却することが先（売り先行）かです。

なお売買契約日や引き渡し日は前後することがあります。
たとえば上記の表では「買い先行は新居を引き渡してから自宅を引き渡す」という流れですが「自宅を引き渡してから新居の引き渡し」という流れもあり得ます。

そのあたりはケースバイケースですが、買い先行は「新居の売買契約（購入）を結ぶことが先」であり、売り先行は「自宅の売買契約（売却）を結ぶことが先」という点は覚えておきましょう。

ダブルローンとは、現在住んでいる自宅の住宅ローンを残したまま、新居の住宅ローンを新たに組むことです。

買い先行は新居を先に買うので、自宅を売却するまではダブルローンの状態になります。ダブルローンは住宅ローンの支払い額が高額になるため、その点はデメリットと言えるでしょう。

売り先行は自宅の住宅ローンは完済している状態なので、ダブルローンになることはありません。

野村の仲介＋では、買い換え時のサポートとして「つなぎ融資」を提供しています。つなぎ融資とは、自宅の売却が終わるまでの間、住みかえに必要な資金を一時的に融資する制度です。この制度を利用すれば、買い先行で進めた場合でも金銭的な負担を軽減できます。 詳しくは野村の仲介＋のサイトをご確認ください。

売り先行の場合は、自宅を売却することで手元にいくら残るか分かるため、購入物件の予算計画が立てやすくなります。

一方、買い先行の場合は、予想していた売却価格を下回って成約したときには、想定よりも支出が多くなるリスクがあります。売却金額は低く見積もっておいた方がいいでしょう。

買い先行時に予算が不安であれば「買換保証」の検討をおすすめします。野村の仲介＋では買い換え時のサポートとして「買換保証」を提供しています。

買換保証とは一定期間内に自宅を売却できなければ、あらかじめ決められた金額で『野村の仲介＋』が買い取るサービスです。このサービスを利用すれば、売却金額の下限が分かるので予算を立てやすくなります。

たとえば、どうしても欲しい物件があったものの「買い先行だと予算が不安」という状況もあると思います。そのような際、買換保証を利用して自宅の売却を進めれば、売却金額の下限が分かるので予算の不安はなくなるでしょう。 詳しくは野村の仲介＋のサイトをご確認ください。

売り先行では、自宅を引き渡してから新居に住むまで、仮住まい（賃貸など）を探す必要があります。賃貸物件を探す手間や、礼金などの初期費用がかかる点に注意が必要です。

買い先行の場合は、仮住まいのリスクはありません。

なお売り先行でも、自宅（売却物件）の引き渡し日より新居の引き渡し日が早ければ、仮住まいを探す必要はありません。

買い先行は新居をゆっくり探せます。 一方、売り先行では新居を探す時間が長いほど、仮住まいの期間も長くなります。理想の家がすぐ見つかるとも限りません。売り先行の場合は「仮住まいの期間が長引く」というリスクを考慮しておく必要があります。

次に住みかえローンについて詳しく解説します。メリット・デメリットなども紹介しますので、参考にしてください。

住みかえローンを利用すれば、以下の用途で借入ができます。

• 現在住んでいる自宅のローン残債を返済する
• 新居を購入する

たとえば現在住んでいる自宅のローン残債が2,500万円あり、自宅の売却査定価格が2,000万円だとします。この場合、査定価格で自宅を売却できても、500万円の残債があるということです。通常なら、この500万円は手持ち資金で返済しなければなりません。

しかし住みかえローンなら、その残債分もローンに組み込めます。
新居を購入するときに3,300万円の住宅ローンを組む場合、住みかえローンを利用すると「残債500万円＋新居3,300万円＝3,800万円」のローンとなります。

住みかえローンを組む流れはさまざまですが、一例としては下記を参考にしてください。

• 新居探し
• 住みかえローンの審査および承諾
• 新居の売買契約
• 不動産会社へ売却の相談
• 売却活動
• 自宅の売買契約
• 自宅と新居を同日に引き渡す（ローン実行）

住みかえローンを利用するときは、売り物件（自宅）と買い物件（新居）の引き渡しを同日に設定する必要があります。同じ不動産会社に売り物件と買い物件を仲介してもらうのが理想です。

ただし、買い物件が新築の場合は、引渡し日を同日にすることが難しい場合もあります。というのも、新築物件の引渡し日は、物件によっては「1年後」などのケースがある一方、中古物件である売り物件の引渡しに1年かかることはほぼないからです。

住みかえローンの審査項目は以下の点です。なお審査項目自体は通常の住宅ローンと同じです。

• 借入者の年収や自己資金
• 借入者の勤務先や雇用形態および年齢
• 借入者の信用情報（過去の延滞歴など）
• 不動産の担保価値

おもに「借入者がきちんと返済できる人物か」「信用に足る人物か」といった点を審査します。また、不動産の担保価値も審査項目の1つです。

手持ち資金を減らさずに住みかえができる点が、住みかえローンを組むメリットです。

自宅の売却益で住宅ローンを完済できなくても残債分とあわせて借入ができるため、自己資金が少ない状態でも住みかえができます。

また残債を抹消する分の資金はあるものの、他の用途で使うため抹消費用に充当したくない場合もあるでしょう。その場合も、住みかえローンなら手元に資金を残しておけます。

住みかえローンを組むデメリットは以下の点です。

• 同日の引き渡し（決済）が条件
• 借入額が増えるので返済額も増える
• 金融機関の審査に通りにくい

住みかえローンを利用する際は、売り物件と買い物件を同日に引き渡す必要があります。前もって不動産会社に申告しておきましょう。

また現在住んでいる自宅の残債もロ―ンに組み込むので、返済額が増えます。仮に変動金利で組むなら、金利が上昇しても問題ない借入額に設定した方が良いでしょう。

さらに借入額の増加に伴い、金融機関の審査が厳しくなる点もデメリットと言えます。

最後に、住みかえ時に利用できる減税制度について解説します。

• 3,000万円の特別控除
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例
• 譲渡損失の損益通算

上記3つの特例は、併用ができません。
1つの特例を利用したら、ほか2つの特例は利用できないので注意しましょう。いずれの制度も、利用するときは自宅を売却した翌年に確定申告が必要です。

3,000万円の特別控除とは、自宅を売却したときに発生した利益（≒譲渡所得）を3,000万円控除する制度です。つまり売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得はゼロになるので税金はかかりません。

3,000万円の特別控除を受ける、おもな条件は以下のとおりです。

• 投資用ではなく自宅（入居用）の売却
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係ではない
• 過去2年で本特例を利用していない

買い換え時には「特定のマイホームを買い換えたときの特例」も利用できます。この特例は、自宅を売却したときに発生した譲渡所得を、住みかえ先を売却するまで繰り延べできるという特例です。

税金の支払いを先送りできますが、税金が免除になるわけではありません。

この買い換え特例を適用できる物件は、前項の「3,000万円の特別控除を利用できる物件の条件」に以下が加わります。

• 売却した物件も購入した物件も日本国内にある
• 売却代金が1億円以下
• 売主が売却物件に10年以上居住している
• 買い換える物件の建物床面積が50㎡以上で土地が500㎡以下
• 上記に加えて築25年以下か一定の耐震基準を満たす
• 自宅を売却して3年以内に買い換える

繰り返しとなりますが、前項の3,000万円の特別控除、および次項の「譲渡損失の損益通算」とは併用できない点に注意しましょう。

自宅を売却して損失を出した場合、その損失は給与所得や事業所得と損益通算できます。たとえば給与所得400万円の人が自宅を売却して、譲渡損失（≒売却損失）が200万円発生したとしましょう。

この場合は給与所得と譲渡損失は損益通算されるので、給与所得が200万円（400万円－200万円）まで下がります。つまり所得税額や住民税額が低くなるのです。また控除しきれなかった分は翌年以降3年内に繰り越して控除できます。

特例を適用できる条件は、前項の「特定のマイホームを買い換えたときの特例」とおおむね同じです。詳細は国税庁のサイトを確認してください。

住宅ローンがあっても住みかえはできます。また住みかえローンを利用するという選択もあるので、メリット・デメリットを比較して、利用を検討しましょう。

ただ住みかえローンを利用するとしても、自宅がいくらで売却できるかを知っておく必要があります。住みかえをご検討なら、買換保証サポートも充実している野村の仲介+(PLUS)にお問い合わせください。査定は無料です。

＜税金の内容について＞
本コンテンツの内容は、2020年4月1日現在施行されている法令に基づき作成したものです。
ご利用の際は、税理士・税務署等、適切な専門家にご確認のうえ判断いただくようお願いいたします。