【チェックリスト付】 不動産売却に必要な書類と取得方法を紹介！

不動産売却は大きく分けると、５つの場面があります。

1. 不動産査定
2. 媒介契約
3. 売り出し期間
4. 売買契約
5. 不動産の引渡し

以下は、それぞれの場面における不動産売却の際に必要な書類のチェックリストです。書類集めをするときに、ぜひご活用ください。

• ◯：必須書類
• △：ケースによっては必要、または任意書類であると尚良い書類
• ×：必要ない書類

1章では、不動産売却時に必要な書類の一覧を記載しました。

ここでは、その中でも主要となる書類について詳しく解説していきます。

準備できない書類や準備が難しい書類がある場合でも、ほとんどの場合には不動産仲介会社からサポートを受けることができるので、悩まず相談することがスムーズに不動産売却を進めるコツです。

登記済権利証・登記識別情報は、不動産取得の登記を完了した際に発行される書類で、いわゆる「権利証」と言われるものです。

特に引渡し当日には、不動産名義変更の登記に必須となる最重要書類です。

発行された時期によって、名称は異なります。時期の目安は次の通りです。

• 2006年以前に購入した不動産の場合→登記済権利証
• 2006年以降に購入した不動産の場合→登記識別情報

不動産を取得した際に、司法書士から返却された書類の中に入っていることがほとんどです。

万が一紛失されている場合には、費用が掛かりますが司法書士による「本人確認情報」作成が必要となりますので、あらかじめ不動産仲介会社に伝えておくことが必要です。

売却する人の本人確認をするために必要です。顔写真付きのものを用意しましょう。

実印とは、居住している市区町村に印鑑登録をしている印鑑です。

不動産の売却に必要な印鑑は、必ず実印でなければいけません。

また、実印と一緒に印鑑証明書も必要です。印鑑証明書は、市区町村役場で450円程度で取得することができます。

市区町村をまたいで引越しをされている場合には、再登録をしなければならないので注意をしましょう。

印鑑証明書は、不動産の引渡し日にも必要となりますが、発行から３ヶ月の期限がありますので、不動産仲介会社の指示に従って取得するのが得策です。

固定資産税納税通知書や固定資産税評価証明書は、不動産の査定や、売買にまつわる税金の計算に必要となる基本的な書類です。

両方揃える必要はなく、どちらか一方でかまいません。

固定資産税納税等通知書は、固定資産税と都市計画税の納付書とともに毎年地方公共団体の役所から送られてくるお知らせです。

固定資産税評価証明書は、市区町村役場で取得が可能です。

なお、毎年４月１日に新しい評価額に変更されます。最新のものが必要ですので、手元にある場合でも必ず発行時期を確認するようにしましょう。

不動産が建築基準法に則って建てられたかを確認するために必要な書類です。

家を建てた際に、発行され、通常家に保管されているものです。再発行はできません。 もし紛失した場合、

• 建築計画概要書
• 台帳記載事項証明書

の２つを市区町村役場で取得しましょう。

不動産を購入した時の契約書や重要事項説明書、パンフレットやチラシ広告などがあれば提出しましょう。

物件の内容や取引条件など、売り出す際にアピールできる情報を収集するために必要なものです。

もし手元にない場合には、購入した業者に問い合わせれば写しをもらうことはできますが、どうしても取得が難しい場合には提出しなくても大丈夫です。

不動産を売却した際に、不動産とともに引渡す付属設備を一覧にした書類です。

売り出し期間には、不動産の購入希望者が不動産の内覧（見学）に来ます。

その際に、売主がまだ居住している際にはエアコンやガスコンロなどの設備が残っているので、購入希望者が「これは不動産を買ったらついてくる設備だ」と誤解するおそれがあります。

そのため、不動産の売却とともに、「どの設備を引渡して、どの設備を引渡さないか」、「引渡す設備に不具合はないか」などを明確にするために、一覧表が必要となるのです。

設備表は不動産仲介会社が準備したひな型にチェックしていく方法で作成しますので、あらかじめ用意しておく必要はないでしょう。

売却する不動産の土地の位置、形状や、隣家との境界線などを明確にするために必要な書類です。

法務局備付地積測量図は作成されている場合、法務局に保管されているので、最寄りの法務局にて450円程度で取得することができます。

境界確認書は、隣り合う土地所有者で、土地の境界線について交わした合意書で、土地の境界についての紛争を未然に防止するために必要となります。

ただし、地積測量図や境界確認書は、すべての土地にあるわけではありません。作成したことがなく、地積測量図・境界確認書がない場合には土地家屋調査士に依頼して作成してもらいましょう。

マンションなどの集合住宅の場合には、以下のような書類が必要です。

• マンションの管理規則
  手元にない場合には管理会社に問い合わせれば発行してくれます。
• 維持費等に関する書類
  管理費・修繕積立金・管理組合費・町内会費などに関する書類です。手元にない場合には、管理会社に問い合わせれば発行してくれます。

いずれも、不動産仲介会社が取得してくれます。

住宅ローン返済中である場合には、不動産に抵当権という担保権がついています。この場合に売却するためには、少なくとも不動産売却手数料を控除した売買代金でローン完済して抵当権を抹消しなければいけません。

なぜならば、抵当権を付けたままでは売れないためです。

したがって、最低限必要な売り出し価格を算出するために、ローン残高証明書、もしくはローン返済予定表が必要となるのです。

ローンを組んでいる銀行で発行してもらうことができますので、問い合わせてみましょう。

不動産の間取りや広さを購入希望者に正しく伝えるとともに、所在地における建築について協定上の制限がないかどうかを確認するために必要な書類です。

建物図面については、不動産を購入した場合には受け取っているのが通常ですが、相続により取得した不動産などで手元にない場合は法務局の窓口で取得が必要です。

建築協定書については、役所のホームページからダウンロードできる場合が多いです。建築協定がある場合には、不動産仲介会社に代わりに取得してもらうと間違いがないでしょう。

売買する不動産の状況が、売買契約の時にどのような状態であるか、どのような状態で買主に引渡すかを明確にするために必要となる書類です。

雨漏りなどの物件自体に関するものから、近隣の騒音状態など多岐にわたって記載が必要です。

こちらは設備表と同じく、不動産仲介会社が用意したひな型に記入していく方法で作成しますので、事前の準備は不要です。

不動産の耐震が、法律上問題がないか、建物にアスベストが使用されていないかなど不動産の安全性について調査した報告書です。

もし手元にあれば提出したほうが高く売れる可能性があります。

ない場合には、住宅耐震診断士などの専門家に依頼して、作成してもらうことができます。

ただし、絶対に必要という書類ではありませんし、作成には費用がかかるので、不動産仲介会社のアドバイスをもらったうえで取得するようにしましょう。

不動産を売却する際の売買契約書に、売買価格に応じて印紙を貼付する必要があります。

不動産売買契約の締結にあたって、不動産仲介会社から案内がありますので、直前で用意すれば大丈夫です。

不動産の売買価格が1000万円～5000万円の場合、執筆時点（令和4年1月17日時点）では、1万円の印紙が必要になります。この金額は令和4年4月1日から変更される可能性もありますので、必ず不動産仲介会社に確認するようにしましょう。

不動産を売却した売却代金から手数料を差し引いた代金を振り込むために必要な書類です。

振り分けや伝票記入は不動産仲介会社が代わりに行ってくれますので、口座番号や支店などが分かる銀行口座の通帳などを準備するだけで大丈夫です。

現在の住所や氏名と、売却する不動産の登記簿上の所有者の表示が異なるときに必要となる書類です。

住んでいる住所と、売却する不動産の登記簿上の住所が異なる場合には、住民票が必要です。

婚姻などで氏名が変わって、売却する不動産の登記簿上の氏名と異なる場合には、戸籍謄本が必要です。

住民票は、市区町村役場で300円程度で取得することができます。なお、印鑑証明書とは違い有効期限はありませんので、手元にある場合には利用可能です。

仲介手数料とは、「不動産仲介会社に支払う成功報酬」です。契約時と決済時に半金ずつ支払うのが一般的です。

不動産仲介会社は、広告を出したり、売主の必要書類の準備をサポートしたり、不動産売却に関するトータルコーディネーターです。

売買代金の支払いがある不動産の引渡し日に、上記のような活動に対して成功報酬を支払う必要があります。

仲介手数料の早見表は次のとおりです。

不動産売却の仲介手数料については、売買代金から支払うことができるので、事前に用意しておく必要はありませんし、引渡し日当日も不動産仲介会社が振り分けてくれますので安心です。

不動産がどのように設計・工事されたかを確認するために必要な書類です。
家を建てた際に発行され、通常家に保管されているものです。再発行はできません。
紛失した場合には、仲介会社が作成の手配をしてくれることがほとんどです。

• 地番調査報告書
• 住宅性能評価書
• 既存住宅性能評価書

上記の書類は、建築基準に基づいて住宅の安全性や機能性を証明するものです。

これらの書類は建設会社に作成してもらうことが可能ですので、必要な場合は該当する建物を施工した建設会社に問い合わせてみましょう。

これまでに説明してきたように、不動産売却には、様々な書類を準備する必要がありますが、すべてを集めてから動き出すとなると、相当時間がかかってしまいます。

まずは、各タイミングにおいて必要な書類を集めることが重要です。

不動産仲介会社への査定依頼までに用意できたら好ましい書類は、次の３つです。

• 全部事項証明書（不動産謄本）
• 公図
• 図面（地積測量図・建物図面）

これだけあれば、概算ではありますが、査定額を出してもらうことが可能です。

不動産仲介会社との媒介契約までに用意したい書類は、査定依頼の書類に加えて２つです。

• 身分証明書
• 登記済権利証、登記識別情報

不動産の売却をスムーズに進めるためのポイントは、用意できたら好ましい書類を集めつつ、不動産仲介会社に指示された書類と不動産の売買価格を高める効果のある書類を集めることです。

不動産を売却するには、 たくさんの書類が必要となります。

一つひとつは市区町村役場や法務局で取得ができるため、取得するのは難しくありませんが、数が多い分手間と時間がかかります。

手続きをスムーズに進めるためにも、計画的に準備をしておくのがおすすめです。

もし、必要書類などについて分からないことがあれば、不動産仲介会社に聞いてみましょう。