【チェックリスト付】 不動産売却に必要な書類と取得方法を紹介!

  • facebookでシェア
  • twitterでシェア

不動産の売却は、大きな取引となりますので、その分必要な書類が多くなります。書類によっては、取得にすこし手間がかかるものもありますので、事前に確認し、準備しておきましょう。また、書類ごとに必要なタイミングも異なります。すべて計画的に不動産を売却できれば良いのですが、相続が発生して納税資金を確保するために急いで売却しないといけないようなケースもあるでしょう。ここでは、急ぎの場合でも不動産の売却に必要な書類がスムーズに集められるように、分かりやすく解説しています。ぜひ参考にしてください。

目次

1. 不動産売却の際に必要な書類チェックリスト

不動産売却は大きく分けると、5つの場面があります。

  1. 不動産査定
  2. 媒介契約
  3. 売り出し期間
  4. 売買契約
  5. 不動産の引渡し

以下は、それぞれの場面における不動産売却の際に必要な書類のチェックリストです。書類集めをするときに、ぜひご活用ください。

  • ◯:必須書類
  • △:ケースによっては必要、または任意書類であると尚良い書類
  • ×:必要ない書類
不動産査定時に必要な書類
書類一戸建てマンション土地備考
全部事項証明書
(登記簿謄本)
土地や建物の権利関係と広さや構造の概要が分かる書類です。

不動産所在地を管轄する法務局で取得できます。
公図 土地の位置関係・形状の概要が分かる書類です。土地の見落としなども防げます。

不動産所在地を管轄する法務局で取得できます。
地積測量図
建物図面
正確な土地・建物の形状や面積などが分かる書類です。

多くの場合、不動産所在地を管轄する法務局で取得できます。
地盤調査報告書 建物の安全性を評価した書類です。査定額に影響することがあります。
手元にあれば提出したほうがいいでしょう。
住宅性能評価書
既存住宅性能評価書
耐震診断報告書
アスベスト使用調査報告書
管理費・修繕積立金に関する書類 × × マンションの管理費や修繕積立金は購入者の判断基準となるので、査定に影響することがあります。

お持ちであれば提出したほうがいいでしょう。
不動産仲介会社と媒介契約締結時に必要な書類
※不動産仲介会社が取得をサポートしてくれる書類も多いので、担当者に相談するのをオススメします。
書類一戸建てマンション土地備考
身分証明書 運転免許証やパスポートなど。
登記済権利証 不動産の登記名義を取得した際に、法務局から発行される所有者である証明書です。所有者であることの証明として不動産仲介会社に提示します。

これは、売却時の登記申請にも必要となります。紛失してしまっている場合には、必ず不動産仲介会社に伝えておく必要があります。
登記識別情報
間取図 × 法律で決まっている書類ではありませんが、購入希望者の判断のために、ほぼ必須の書類です。

不動産を購入したときの書類に含まれているのが通常です。
地積測量図・
境界確認書
× 登記簿では分からない隣地との権利関係や使用関係を判明させるのに必要な書類です。

不動産を購入したときの書類に含まれているのが通常です。
建築確認済証・
検査済証
× × 一戸建てを売却する際に必要。

新築で購入した場合には、購入時の書類一式に含まれています。

手元にない場合は、管轄の役所で発行してもらえる「建築計画概要書」で代用できます。
建築設計図書・
工事記録書など
× 売却する不動産についての工事の内容が書かれている書類です。

必須ではありませんが、あると尚良いです。
地盤調査報告書 不動産の安全性に関する書類です。

売り出し価格に影響しますので、お持ちであれば提出しましょう。
住宅性能評価書
既存住宅性能評価書
耐震診断報告書
アスベスト使用調査報告書
購入時の契約書・重要事項説明書・パンフレットなど 物件のアピールポイントや注意事項などが書かれているので、残っていれば提示したほうがいいでしょう。
ローン残高証明書またはローン返済予定表 売り出し価格の指標になるので、ローン残高があれば分かる書類を用意しましょう。
不動産売出し中に必要な書類
書類一戸建てマンション土地備考
マンションの管理規約または使用細則 × × マンションを売却する場合に必要

通常は手元にある書類です。
設備表 引渡し時に、不動産とともに引渡される設備を一覧にした書類です。
管理費・修繕積立金に関する書類 × × マンションを売却する場合に必要

通常は手元にある書類です。
固定資産税・都市計画税納税通知書 不動産の売買では、引渡し日に応じて、固定資産税と都市計画税を売主・買主で按分負担しますので、その計算に必須です。

通常は手元にある書類です。
売買契約時に必要な書類
書類一戸建てマンション土地備考
実印 売買契約書に実印を押すことになるので必須です。

現住所で実印登録をされていない場合は、地方公共団体の役所にて実印登録を行います。
印鑑証明書 売買契約書に捺印した実印を証明するために必要です。

地方公共団体の役所にて取得できます。
収入印紙 売買価格に応じて不動産売買契約書に貼付する印紙。
決済・引渡し時に必要な書類
書類一戸建てマンション土地備考
身分証明書 司法書士が本人確認と売却の意思確認を行うので必要です。
登記済権利証
登記識別情報
不動産売却の名義変更の登記申請に必須の書類です。
実印 不動産売却の名義変更の登記申請委任状には実印での押印が必須です。

現住所で実印登録をされていない場合は、地方公共団体の役所にて実印登録を行います。
印鑑証明書 登記申請委任状に捺印した実印を証明するために必須です。

地方公共団体の役所で取得できます。
住民票 売却する人の現住所と、登記上の住所が異なる場合に必要です。

地方公共団体の役所で取得できます。
戸籍謄本 売却する人の氏名が、登記上の氏名から変わっている場合に必要です。

地方公共団体の役所で取得できます。
固定資産税評価証明書 不動産売却の名義変更の登記申請に必要な書類です。

地方公共団体の役所や税事務所で取得できます。
銀行口座書類 買主が売却代金を振り込むのに必要です。
仲介手数料半金 不動産仲介会社に支払う仲介手数料は契約時と引渡し時に半金ずつ精算するのが通常です。
司法書士費用
登録免許税
登記簿の氏名・住所に変更がある場合に必要となります。

2. 不動産売却の際に必要な書類

1章では、不動産売却時に必要な書類の一覧を記載しました。

ここでは、その中でも主要となる書類について詳しく解説していきます。

準備できない書類や準備が難しい書類がある場合でも、ほとんどの場合には不動産仲介会社からサポートを受けることができるので、悩まず相談することがスムーズに不動産売却を進めるコツです。

2-1.登記済権利証または登記識別情報

登記済権利証・登記識別情報は、不動産取得の登記を完了した際に発行される書類で、いわゆる「権利証」と言われるものです。

特に引渡し当日には、不動産名義変更の登記に必須となる最重要書類です。

発行された時期によって、名称は異なります。時期の目安は次の通りです。

  • 2006年以前に購入した不動産の場合→登記済権利証
  • 2006年以降に購入した不動産の場合→登記識別情報

不動産を取得した際に、司法書士から返却された書類の中に入っていることがほとんどです。

万が一紛失されている場合には、費用が掛かりますが司法書士による「本人確認情報」作成が必要となりますので、あらかじめ不動産仲介会社に伝えておくことが必要です。

2-2.身分証明書

売却する人の本人確認をするために必要です。顔写真付きのものを用意しましょう。

【例】

  • 運転免許証
  • 住民基本台帳カード
  • パスポート

2-3.実印・印鑑証明書

実印とは、居住している市区町村に印鑑登録をしている印鑑です。

不動産の売却に必要な印鑑は、必ず実印でなければいけません。

また、実印と一緒に印鑑証明書も必要です。印鑑証明書は、市区町村役場で450円程度で取得することができます。

市区町村をまたいで引越しをされている場合には、再登録をしなければならないので注意をしましょう。

印鑑証明書は、不動産の引渡し日にも必要となりますが、発行から3ヶ月の期限がありますので、不動産仲介会社の指示に従って取得するのが得策です。

2-4.固定資産税納税等通知書・固定資産税評価証明書

固定資産税納税通知書や固定資産税評価証明書は、不動産の査定や、売買にまつわる税金の計算に必要となる基本的な書類です。

両方揃える必要はなく、どちらか一方でかまいません。

固定資産税納税等通知書は、固定資産税と都市計画税の納付書とともに毎年地方公共団体の役所から送られてくるお知らせです。

固定資産税評価証明書は、市区町村役場で取得が可能です。

なお、毎年4月1日に新しい評価額に変更されます。最新のものが必要ですので、手元にある場合でも必ず発行時期を確認するようにしましょう。

2-5.建築確認証・検査済証

不動産が建築基準法に則って建てられたかを確認するために必要な書類です。

家を建てた際に、発行され、通常家に保管されているものです。再発行はできません。 もし紛失した場合、

  • 建築計画概要書
  • 台帳記載事項証明書

の2つを市区町村役場で取得しましょう。

2-6.購入時の契約書・重要事項説明書・パンフレットなど

不動産を購入した時の契約書や重要事項説明書、パンフレットやチラシ広告などがあれば提出しましょう。

物件の内容や取引条件など、売り出す際にアピールできる情報を収集するために必要なものです。

もし手元にない場合には、購入した業者に問い合わせれば写しをもらうことはできますが、どうしても取得が難しい場合には提出しなくても大丈夫です。

2-7.設備表

不動産を売却した際に、不動産とともに引渡す付属設備を一覧にした書類です。

売り出し期間には、不動産の購入希望者が不動産の内覧(見学)に来ます。

その際に、売主がまだ居住している際にはエアコンやガスコンロなどの設備が残っているので、購入希望者が「これは不動産を買ったらついてくる設備だ」と誤解するおそれがあります。

そのため、不動産の売却とともに、「どの設備を引渡して、どの設備を引渡さないか」、「引渡す設備に不具合はないか」などを明確にするために、一覧表が必要となるのです。

設備表は不動産仲介会社が準備したひな型にチェックしていく方法で作成しますので、あらかじめ用意しておく必要はないでしょう。

2-8.地積測量図・境界確認書

売却する不動産の土地の位置、形状や、隣家との境界線などを明確にするために必要な書類です。

法務局備付地積測量図は作成されている場合、法務局に保管されているので、最寄りの法務局にて450円程度で取得することができます。

境界確認書は、隣り合う土地所有者で、土地の境界線について交わした合意書で、土地の境界についての紛争を未然に防止するために必要となります。

ただし、地積測量図や境界確認書は、すべての土地にあるわけではありません。作成したことがなく、地積測量図・境界確認書がない場合には土地家屋調査士に依頼して作成してもらいましょう。

2-9.マンションの管理規約・維持費等に関する書類

マンションなどの集合住宅の場合には、以下のような書類が必要です。

  • マンションの管理規則
    手元にない場合には管理会社に問い合わせれば発行してくれます。
  • 維持費等に関する書類
    管理費・修繕積立金・管理組合費・町内会費などに関する書類です。手元にない場合には、管理会社に問い合わせれば発行してくれます。

いずれも、不動産仲介会社が取得してくれます。

2-10.ローン残高証明書またはローン返済予定表

住宅ローン返済中である場合には、不動産に抵当権という担保権がついています。この場合に売却するためには、少なくとも不動産売却手数料を控除した売買代金でローン完済して抵当権を抹消しなければいけません。

なぜならば、抵当権を付けたままでは売れないためです。

したがって、最低限必要な売り出し価格を算出するために、ローン残高証明書、もしくはローン返済予定表が必要となるのです。

ローンを組んでいる銀行で発行してもらうことができますので、問い合わせてみましょう。

2-11.建物図面・建築協定書

不動産の間取りや広さを購入希望者に正しく伝えるとともに、所在地における建築について協定上の制限がないかどうかを確認するために必要な書類です。

建物図面については、不動産を購入した場合には受け取っているのが通常ですが、相続により取得した不動産などで手元にない場合は法務局の窓口で取得が必要です。

建築協定書については、役所のホームページからダウンロードできる場合が多いです。建築協定がある場合には、不動産仲介会社に代わりに取得してもらうと間違いがないでしょう。

2-12.物件状況報告書

売買する不動産の状況が、売買契約の時にどのような状態であるか、どのような状態で買主に引渡すかを明確にするために必要となる書類です。

雨漏りなどの物件自体に関するものから、近隣の騒音状態など多岐にわたって記載が必要です。

こちらは設備表と同じく、不動産仲介会社が用意したひな型に記入していく方法で作成しますので、事前の準備は不要です。

2-13.耐震診断報告書・アスベスト使用調査書

不動産の耐震が、法律上問題がないか、建物にアスベストが使用されていないかなど不動産の安全性について調査した報告書です。

もし手元にあれば提出したほうが高く売れる可能性があります。

ない場合には、住宅耐震診断士などの専門家に依頼して、作成してもらうことができます。

ただし、絶対に必要という書類ではありませんし、作成には費用がかかるので、不動産仲介会社のアドバイスをもらったうえで取得するようにしましょう。

2-14.印紙

不動産を売却する際の売買契約書に、売買価格に応じて印紙を貼付する必要があります。

不動産売買契約の締結にあたって、不動産仲介会社から案内がありますので、直前で用意すれば大丈夫です。

不動産の売買価格が1000万円~5000万円の場合、執筆時点(令和4年1月17日時点)では、1万円の印紙が必要になります。この金額は令和4年4月1日から変更される可能性もありますので、必ず不動産仲介会社に確認するようにしましょう。

3. 不動産の引渡し時に必要な書類

3-1.銀行口座書類

不動産を売却した売却代金から手数料を差し引いた代金を振り込むために必要な書類です。

振り分けや伝票記入は不動産仲介会社が代わりに行ってくれますので、口座番号や支店などが分かる銀行口座の通帳などを準備するだけで大丈夫です。

3-2.住民票や戸籍謄本

現在の住所や氏名と、売却する不動産の登記簿上の所有者の表示が異なるときに必要となる書類です。

住んでいる住所と、売却する不動産の登記簿上の住所が異なる場合には、住民票が必要です。

婚姻などで氏名が変わって、売却する不動産の登記簿上の氏名と異なる場合には、戸籍謄本が必要です。

住民票は、市区町村役場で300円程度で取得することができます。なお、印鑑証明書とは違い有効期限はありませんので、手元にある場合には利用可能です。

3-3.仲介手数料

仲介手数料とは、「不動産仲介会社に支払う成功報酬」です。契約時と決済時に半金ずつ支払うのが一般的です。

不動産仲介会社は、広告を出したり、売主の必要書類の準備をサポートしたり、不動産売却に関するトータルコーディネーターです。

売買代金の支払いがある不動産の引渡し日に、上記のような活動に対して成功報酬を支払う必要があります。

仲介手数料の早見表は次のとおりです。

仲介手数料の早見表は次のとおりです。
不動産の売買額仲介手数料の上限
①200万円以下 売買価格の5%+消費税
②200万円超400万円 売買価格の4%+2万円+消費税
③400万円超 売買価格の3%+6万円+消費税

不動産売却の仲介手数料については、売買代金から支払うことができるので、事前に用意しておく必要はありませんし、引渡し日当日も不動産仲介会社が振り分けてくれますので安心です。

3-4.建築設計図書・工事記録書など

不動産がどのように設計・工事されたかを確認するために必要な書類です。
家を建てた際に発行され、通常家に保管されているものです。再発行はできません。
紛失した場合には、仲介会社が作成の手配をしてくれることがほとんどです。

3-5.地番調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書

  • 地番調査報告書
  • 住宅性能評価書
  • 既存住宅性能評価書

上記の書類は、建築基準に基づいて住宅の安全性や機能性を証明するものです。

これらの書類は建設会社に作成してもらうことが可能ですので、必要な場合は該当する建物を施工した建設会社に問い合わせてみましょう。

4. いつまでに不動産売却の必要書類を準備する?

これまでに説明してきたように、不動産売却には、様々な書類を準備する必要がありますが、すべてを集めてから動き出すとなると、相当時間がかかってしまいます。

まずは、各タイミングにおいて必要な書類を集めることが重要です。

4-1. 不動産仲介会社への査定依頼までに用意できたら好ましい書類

不動産仲介会社への査定依頼までに用意できたら好ましい書類は、次の3つです。

  • 全部事項証明書(不動産謄本)
  • 公図
  • 図面(地積測量図・建物図面)

これだけあれば、概算ではありますが、査定額を出してもらうことが可能です。

4-2. 不動産仲介会社との契約の前に用意したい書類

不動産仲介会社との媒介契約までに用意したい書類は、査定依頼の書類に加えて2つです。

  • 身分証明書
  • 登記済権利証、登記識別情報

不動産の売却をスムーズに進めるためのポイントは、用意できたら好ましい書類を集めつつ、不動産仲介会社に指示された書類と不動産の売買価格を高める効果のある書類を集めることです。

5. まとめ

不動産を売却するには、 たくさんの書類が必要となります。

一つひとつは市区町村役場や法務局で取得ができるため、取得するのは難しくありませんが、数が多い分手間と時間がかかります。

手続きをスムーズに進めるためにも、計画的に準備をしておくのがおすすめです。

もし、必要書類などについて分からないことがあれば、不動産仲介会社に聞いてみましょう。

中川徳将

中川徳将

グリーン司法書士法人のパートナー司法書士
グリーン司法書士法人は相続の相談件数が業界でもトップクラスの年間3278件以上。(平成29年度)2016年度には船井総研の司法書士事務所経営研究会で相続部門において最優秀賞を受賞。お客様へはわかりやすい言葉で「最適解」を提案し、より良いリーガルサービスを心掛けます。

東京司法書士会所属
登録番号東京第8699

あわせて読みたいコラム5選

不動産売却・住みかえをお考えなら、無料査定で価格をチェック!

カンタン入力!60査定したい不動産の所在地を選択してください

都道府県は?

ノムコムが選ばれる3つのポイント ノムコムが選ばれる3つのポイント

新着記事

もっと見る閉じる

人気記事ベスト5

カンタン
60
入力!

売却をお考えなら、
まずは無料査定から

都道府県は?

あの人に、頼んでよかった。野村の仲介PLUS
多くのお客様からご評価をいただきました

60
カンタン入力!
売却・住みかえの第一歩は、
まず価格を把握することから!

査定したい不動産の所在地を選択してください

都道府県は?

査定したい不動産の
郵便番号を入力してください
カンタン入力!60査定したい不動産の所在地を選択してください

都道府県は?

無料査定スタート