農地売買は難しい？農地売買の手続きや流れ、税金について解説

農地とは、作物を現に栽培（耕作）しているか、もしくはいつでも耕作できる土地のことです。現在の土地の状況で判断され、必ずしも登記上の地目（田・畑・牧草地）で判断されるわけではありませんし、現況で野菜などを生育していても、宅地の一部を家庭菜園として活用している場合は農地に含まれません。農地の取り扱いに関する法律上の制限は、主に「農地法」に定められています。

農地は一般的に活用の幅に乏しく、収益性が低いと評価されているために、固定資産税や相続税について税制優遇が設けられています。もっとも、農地が存在する地域によっては高い評価額となる場合もあるので、都度調査する必要があるでしょう。

農地における固定資産税は、一般農地、市街化区域農地に区分されて課税されます。一般農地は宅地にくらべ評価額が低く設定されているのが通常です。一方で、市街化区域農地は利便性が高い地域にあるために、宅地並評価とされます。もっとも、生産緑地（市街化区域の農地を保全するために都市計画法で特別な指定を受けた農地）などは、一般農地と同様の評価となります。

相続税を計算するときの農地の相続税評価額は、農地を純農地、中間農地、市街地農地、市街地周辺農地に分類し、それぞれ異なった評価基準を用いて算出されます。どの農地に分類されているのかを調べるには、国税庁の路線価図・評価倍率表のWebサイトが便利です。相続した農地で農業を続ける場合には、相続税の納税猶予の制度があります。

国税庁：路線価図・評価倍率表

農地を売却するのが難しいのは、そもそも買い手を見つけるのが難しいのに加え、売却の手続きが複雑で時間がかかるからです。立地が郊外で活用方法が乏しい場合が多いほか、農地の売却・転用をするときには、農業委員会の許可が必要となります。

農地法により、農地のままで売却するためには、買主もまた農業従事者でなければならないことになっています。農業従事者とは、現在農業を営んでいる個人か農地所有のための一定の要件を満たした法人（農地所有適格法人）です。以前は新規参入者について農地面積の下限（都府県では50a、北海道では２ha）が定められていましたが、令和5年４月より撤廃されています。

現況で耕作地となっている土地は、立地や法令上の制限の面で他の用途への活用が難しい場合があります。繁華街や住宅街から離れている場合が多いため、活用方法が限られていたり、都市計画のなかで開発が制限されていたりすることがあります。

農地売却・転用の際には市町村の農業委員会に申請し許可を得なければなりません。申請の際の事前の調査や書類の収集に手間がかかるほか、農業委員会の開催は原則として毎月1回のため、申請から許可まで時間を要することがあります。

農地売却というと農地転用の申請手続きの複雑さ思い浮かべがちですが、まずは所有地がどのような種類の農地であるかを確認することが大切です。農地の種類によっては転用が認められないことがありますし、買い手との売買契約については停止条件付きの売買契約にするなどの工夫も必要ですので、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

農地には、農用地区域内農地、甲種、第1種、第２種、第３種、の5種類があります。農用地区域内農地、甲種農地は原則転用不可、第一種、第二種と次第に制限が緩和されていき、第三種農地は原則転用可となっています。農転の審査はかなり厳格に行われますので、農転が原則不許可の農地については、ほぼほぼ農転ができないものと思っておいたほうがよいでしょう。

農地の買い手が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約の後に農地売却許可・農地転用許可の手続きが必要になるため、許可が下りることを条件に契約を有効とする、停止条件付き売買契約とします。

農地売却・農地転用の手続きは市町村の窓口を通して農業委員会に向けて行います。多くの市町村では、農業委員会は原則毎月1回の開催スケジュールとなっています。スケジュールに間に合わなければ、翌月の委員会に向けての許可申請となります。手続きによって必要書類が異なりますので、事前にホームページや市町村の窓口で確認しておきましょう。

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農地を売却したときには、原則として譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。税率は、譲渡した年の1月1日時点において所有期間が5年以内の場合20.315％（復興所得税含む）、５年を超える場合には39.63％です。農業振興のため、譲渡所得税には特別控除（800万円・1600万円）の制度や、買い替え特例による税の繰り延べの制度があります。

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農地売却は、一般の不動産にくらべてそれほど事例が多いわけではありません。そのため、農地売却の経験がある不動産会社は少ないうえに、手数料が低額になりがちなので、不動産会社から敬遠されることもあります。農地の仲介業務をあまりしたがらない業者に、無理に業務を依頼しても誠実な対応は期待できません。複数の不動産会社に売却を相談したうえで、親身になって誠実に対応してもらえそうな不動産会社を探してみてください。

農地の売却は、一般の不動産にくらべて手続きに手間がかかります。これは、都市と農地の調和を図り、農業の振興を阻害しないようにするための大切な手続きです。市町村の窓口でも、売却の相談は親切・丁寧に対応してもらえますので、まずは窓口に相談することからはじめるのもよいでしょう。都市部に近い農地ならば、活用の余地が大きいものもあります。売却を考えているのならば、積極的に不動産業者や開発業者等の専門家に相談してみてください。