サブリース契約とは？注意点やトラブル回避をわかりやすく解説！

サブリース契約とは、物件オーナーが主に賃貸管理会社に物件を賃貸し、賃貸管理会社がさらに入居者に転貸する契約方式です。いわゆる一括借り上げ方式による賃貸借契約で、間に入った賃貸管理会社を「サブリース会社」と言います。サブリース会社は入居者からの賃料を受け取り、一定の保証料と管理手数料を差し引いて物件オーナーに一括で賃料を支払います。

専門的な用語として、物件オーナーとサブリース会社との賃貸借契約をマスターリース、サブリース会社と入居者の転貸借契約をサブリースということもあります。契約書の文言などでは、両契約の呼び方を分けているケースもありますが、一般的にはサブリース会社への賃貸、入居者への転貸という契約全体を意味して「サブリース契約」と表現しています。

サブリース契約には「賃料保証型」と「パススルー型」があります。賃料保証型は賃料改定があるまで所定の賃料が支払われるのに対し、パススルー型は空室に応じて賃料が変動するものです。賃料が変動する点は、入居者と直接賃貸借契約を結ぶ場合と同じようにも思えますが、所有者が複数の場合など入居者との賃貸借契約が煩雑になることを避けるために、パススルー型が利用されることがあります。
一般的にサブリース契約と言えば、賃料保証型を指すことが多くなっています。

サブリース契約はデメリットが強調されがちですが、不動産投資のプロも活用する有用な契約です。サブリース会社に間に入ってもらうことで毎月安定した賃料が受け取れるほか、相続税評価や確定申告時の負担軽減という面においても、メリットが大きいと言われています。サブリース会社は、手間のかかる入居者管理を一括して依頼できる点も有益です。

サブリース方式では、物件オーナーはサブリース会社から毎月決まった額の賃料を受け取ることができるため、空室リスクや入居者の家賃滞納リスクが軽減されます。一般的な賃貸借の場合、入居者が退去するたびに毎月のキャッシュフローが変動し、毎月の資金計画と現実にズレが生じます。定期的な修繕や設備の更新を考える際には、サブリース方式の方が資金計画を立てやすいと言えるでしょう。

多くのサブリース契約では、契約内容として賃貸管理業務が含まれています。賃貸管理業務のほとんどをサブリース会社に依頼でき、また一社とやり取りしていれば良いため、管理業務の手間をかなり軽減できるでしょう。また、入居者と直接契約関係にあると、入居者とのトラブルがあった際の負担も大きくなります。一方、サブリース会社が間に入っていれば、入居者と直接やり取りすることはほぼないため、精神的にも楽になるでしょう。

賃貸物件の相続税評価額は、評価減の特例を活用することで通常の評価方法よりも低い価額になります。その特例のうちよく使われるのが、貸家および貸家建付地の評価減です。

貸家とは他人に賃貸している建物、貸家建付地とは貸家が建っている土地（底地）のことで、いずれも活用が制限されるために評価減が認められているものです。もっとも、評価減の計算に賃貸割合を考慮するとされており、長期的な空室があると評価減の割合が減少してしまいます。この点、サブリースは入居率が常に100％で評価されるため、賃貸割合を気にする必要がありません。

サブリース契約を結んでいると、賃料の受け取りは一社のみ、管理手数料も煩雑な請求がありません。そのため、決算業や確定申告時の手間が大きく軽減できます。特別な出費や契約変更がなければ賃料や管理手数料は一定なので、煩雑な処理をする必要がありません。

サブリース契約のデメリットとして、収益性が低下するのはやむを得ないところがあります。しかし、そのほかにも、家賃の値上げ交渉がしにくかったり、売却時に買い手が付きにくかったりするなどのデメリットがありますので注意が必要です。

サブリース契約を結ぶと、サブリース会社は入居者から受け取った賃料から保証料・管理手数料を差し引いて物件オーナーに賃料を支払います。賃貸管理の手数料は入居者が支払う家賃の5～10％であるのに対し、保証料と管理手数料は合わせて家賃の10～20％に設定されることが多いです。賃貸管理のみを管理会社に委託する場合とくらべると、手数料が２倍程度になるでしょう。
さらに、サブリース契約には免責期間が設定されることがあります。免責期間とは、契約後一定期間賃料が払われない期間のことで1～3カ月ほどの期間が設定されることが多くなっています。資金計画のときには、これらの収益減を考慮する必要があるでしょう。

一般的な賃貸借契約では、賃料相場の上昇に合わせて退去のタイミングで賃料を増額することが可能です。また、リフォームや設備の更新によって収益性を向上させることもできます。しかしサブリースの場合、賃料の値上げ交渉が難しく、リフォームなどについてもその都度交渉が必要になります。

サブリース契約は、入居者との直接契約でないことから心理的な負担が小さい反面、入居者を選択できないというデメリットがあります。サブリース会社が個々の入居者の契約先であるため、場合によっては入居者すら開示してもらえないこともあるでしょう。

サブリース契約は解約しにくいことが多いため、サブリース契約が付いたままで売却しようとすると、買い手が付きにくいことがあります。特に不動産投資に慣れている投資家は、賃貸管理を一括して信頼のできる不動産会社に委託している場合が多いです。サブリース契約を解約しにくいからという理由が、値下げの交渉材料になることもあるため注意が必要です。

サブリース契約をする際には、トラブルに巻き込まれないよう消費者庁、国土交通省などから注意喚起されています。サブリース契約の内容をきちんと確認しなかったり、事業計画の立案について紹介先の不動産会社や金融機関を信頼しすぎたりして起こるトラブルがほとんどですが、過去にどのようなトラブルがあったかについて知っておくことも大切です。

「かぼちゃの馬車事件」は一般のサラリーマン投資家をターゲットにした、近年まれにみるサブリース事件と言えるでしょう。建設会社と運営会社（サブリース会社）が結託して相場より高い金額で女性専用シェアハウスを売却したのに加え、物件のサブリース契約を締結したもののサブリース会社が破綻してしまったという事件です。その後、金融機関による審査資料の改ざんなども判明し、社会問題に発展しました。

当初は投資家に冷たい目が向けられ、自己破産が相次ぎましたが、建設会社とサブリース会社、金融機関が一体となって不正を行っていたという構図が浮かび上がり、弁護団が結成。結果的には、物件を投資ファンドに譲渡することで債務を帳消しとし、投資家の保護が図られました。

全国展開するアパート建築会社が、サブリースに関するトラブルを巻き起こした例もあります。30年間の賃料保証という営業マンの言葉を信じ、大手アパート建築会社とサブリース契約を締結したものの、数年後に賃料減額の交渉をされキャッシュフロー赤字が続出するという問題が明るみに出ました。当初は施工したアパートに建築基準法違反の施工不良が判明した事件でしたが、問題を掘り下げていくと、サブリースもずさんな資金計画によるものだったことが判明し、深刻な問題に発展していきました。

サブリース会社紹介の金融機関から、保険加入や定期預金をすることを条件に融資すると言われたという事例もあります。融資付きで投資物件を購入する場合には、金融機関も金融商品の営業の機会を狙って融資することがあります。悪質なケースでは、融資条件として提示されることもあったようです。

「賃料減額交渉を機に解約しようとしたら、契約を解約できない」というトラブルは、サブリース契約によく見られるトラブルです。判例においても「サブリース契約にも借地借家法の適用があり、解約には正当事由が必要である」とされています。サブリース会社にも一般の入居者と同じく借主保護の法理が当てはまるのです。

サブリース契約に関するトラブルを回避するためには、まずは自分で賃料相場やサブリース賃料の妥当性を検証し、事業計画に問題ないかどうか検討することが大切です。また、ずさんな説明による投資勧誘を防止するために設けられた「サブリース新法」についても理解しておきましょう。

健全な不動産経営を行うためには、事業計画がもっとも重要です。サブリース会社が作成する事業計画を鵜呑みにしないようにすることが肝心です。余裕をもったサブリース契約の場合、空室リスクはある程度軽減されていますが、サブリース会社の採算が、まったく取れないような物件であれば賃料の減額請求は避けられません。「賃料保証だから。この先ずっと安心」という感覚は捨て、空室が出にくい立地・広さ・周辺環境の物件かを見極めることが大切です。

周辺の賃料相場と比較して、サブリース賃料、ひいては入居者の賃料が高すぎないかを投資前に検証してみてください。このような基本的なマーケティングが大切であることについては、一般の賃貸借とサブリースとで変わりはありません。サブリース会社も適正な空室率を見込んでサブリース賃料を設定しているはずです。しかし、中には実際の賃貸市場と合っていない設定になっていることもあるかもしれません。投資前に、入念にチェックすることが肝要です。

サブリース会社を選ぶ際は、社歴や管理件数・サブリース物件戸数などの実績のほか、できれば財務状況についてもチェックしたいところです。上場企業でなければ、財務状況まで情報収集することは難しいですが、近年の取引情報などで悪い口コミや噂がないか、不動産投資のコンサルタントや先輩投資家に聞いてみると良いでしょう。

サブリース新法は、2020年に施行された新法で、4つのポイント（誇大広告の禁止・不当勧誘の禁止・重要事項の説明・書面の交付）が柱となっています。本法は、物件オーナーとサブリース会社との賃貸借契約（いわゆるマスターリース契約）を対象としており、営業担当者に新法に従った適正な契約説明・行動をするよう規律を課すことで、サブリース契約に関するトラブルを防止することを目的としています。

サブリース契約のトラブルのほとんどは、契約条項をよく理解していないことから発生します。サブリース新法により重要な事項について説明義務はあるものの、一般の投資家にとっては不慣れなところもあるでしょう。わからない点については、具体的な事例を想定しつつ契約時にクリアにしておくことが重要です。

サブリースの契約期間が長すぎないか、貸し手側から解約できる条項になっているかなどは、今までのトラブル事例から考えてもぜひチェックしておきたいポイントです。ローン契約の期間が長いとサブリースの契約期間もセットで長めに設定されることが多いようですが、できればオーナーチェンジ（物件の売却）の際には解約の交渉ができる条項になっていることが望ましいでしょう。

サブリースの保証賃料の額や支払時期、賃料保証の内容についてはサブリース新法でも重要事項のひとつとして説明義務がありますが、詳細をチェックすることが重要です。保証しているのは、賃料の金額なのか契約期間なのか、現在の賃料が保証されるのは何年か、空室時や滞納が続いたときの取り扱いについてなど、具体的なケースを念頭において説明を求めましょう。また、免責期間についても重要なチェック項目です。

長期間の契約であれば、契約期間中に賃料見直しの交渉や改定が行われるのは避けられません。問題は、賃料見直しの時期はいつなのか、実際にどのような手続きで改定されるのかです。短期間に何度も賃料減額されれば賃貸経営が成り立たなくなってしまいますので、このような場合にはサブリース契約の解約交渉ができるのかについて確認しておきましょう。

広告費、原状回復費、設備更新費、修繕費など必要費用の負担の内訳については、サブリース契約によってさまざまな類型があります。広告費や原状回復費についてはサブリース会社が負担することが多いですが、実際のところは契約書の文言が優先されます。過剰なオーナー負担になっていないか、チェックしておきましょう。

サブリース新法によって、サブリース会社が誇大・虚偽の説明を行うケースはかなり減少していますが、それでも賃料保証・解約などに関するトラブルは、いまだなくなっていない印象です。想定される具体的な事例をもとに、どのようなケースになれば問題なのか、そしてそうなった場合にどのように対処すれば良いのか、事前に営業担当者に相談してみてください。サブリース契約においても、不動産オーナーになるのと同じように、物件を見極めていくことが重要です。