任意売却物件とは？仲介との違いやデメリット、成功のポイントを解説

本記事では「任意売却物件」について認知度を調査するためアンケートを実施しました。

アンケート調査の結果、半数以上の人が「任意売却物件についてほとんど知らない」ということがわかりました。また、「知っている」と回答した人が12%、「少し知っている」と回答した人が34%いることから、詳しく知っている人はそれほど多くないという結果となりました。

調査の結果から、住宅ローンが払えなくなった際にはどのような対応が必要になるかについて、必要な知識を備えている人はそれほど多くないことが推察されます。

任意売却物件とは、金融機関など債権者の承諾を得て売りに出す物件のことです。住宅ローンの返済ができなくなった所有者が、金融機関と交渉して任意売却に踏み切るケースが多いといえます。

通常の仲介売却は所有者の意思があれば売却できますが、任意売却は住宅ローンを借り入れた金融機関など（債権者）の合意がなければ売却できません。売り出し価格の設定などの決定権も金融機関側にあります。これが任意売却と仲介売却との大きな違いです。

そもそも不動産を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。抵当権は、金融機関が家を担保にできる権利で、通常は自己資金や売買の成約価格でローンを完済・抵当権を抹消して引き渡します。しかし任意売却の場合、金融機関の合意を得てあらかじめ抵当権を抹消してからの売却活動が可能です。成約価格で相殺しきれず借金が残る可能性もありますが、売却によって生活を立て直すきっかけができます。

一方競売は、住宅ローンの返済が滞るなどして家が差し押さえられた場合に、裁判所が主導して強制的におこなわれます。競売物件の落札価格は、通常の売却の60～70％ほどの価格になることがほとんどです。さらに予納金、申立手数料などの費用も必要です。

任意売却ができるのは、家が差し押さえられるまでの期間に限られます。差し押さえられると競売にかけられてしまうので、滞納から1ヵ月〜半年ほどの間に決断しましょう。

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続いて、任意売却のメリットを解説します。住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、任意売却に踏み切ることでリスクを最小限に抑えられる可能性があります。4つのメリットを詳しくみてみましょう。

任意売却では、市場価格で売却を目指すことができます。競売では、市場価格の60〜70％ほどで落札されてしまいますが、任意売却では通常の仲介売却と同等の金額で売却も可能です。

任意売却物件は、通常の仲介売却物件と同じように市場に出回ります。広告も同じように出されるので、競売よりも幅広い層への宣伝ができます。一方競売では、事前に内見ができない・残置物放置のリスクなどがあるため、買主が見つかりにくく、落札額が安くなりやすい傾向です。

任意売却は、市場価格により近い金額で売却でき、借入金の残債が少なくなる点がメリットです。借金が残っても、競売と比べると家を売却した後の生活にゆとりが持てるでしょう。

ただし、売り出し価格は金融機関が設定します。一定期間売却できない場合には競売に移行することもあります。競売となった場合は、市場価格よりも大幅に低い金額で売却せざるを得ない場合もあることは念頭に置きましょう。

任意売却の方法によっては、売却後もいまの家に住み続けることができます。引越し費用や環境の変化に不安がある人にとって大きなメリットです。売却後も家に住み続けられる方法として、リースバックや親族間売買という売り方があります。

リースバックとは、金融機関や不動産会社などに家を売却し、そのあと買主と賃貸契約を結ぶことで、賃貸物件としていまの家に住み続けられる仕組みです。リースバックも、住宅ローンの返済が厳しくなった際の対策として用いられ、併用する動きもみられます。また、将来家を買い戻すことも可能です。ただし、任意売却物件では利用できないサービスもあります。

また、任意売却後もいまの家に住み続けられる方法として、親族間売買も選択肢のひとつです。親族の合意を得て買い手になってもらい、賃貸契約を結ぶことで住み続けることができます。

競売と比べ、任意売却のほうが手元にお金を残しやすいといえるでしょう。成約価格が高いことはもちろんですが、任意売却なら、債権者（金融機関）と条件交渉ができます。話し合いによっては、売却後の生活資金として成約価格の一部を手元に残すことも可能です。

競売では、落札で得た金額すべてが借金の返済に充てられます。強制的に家を手放して返済することになるため、引越しの時期などの交渉も難しいです。一方任意売却なら、話し合いである程度交渉ができます。仲介手数料・登記費用・引越し代などの費用を成約価格から捻出してもらえたり、引越しの時期を相談したりすることも可能です。

売却後の返済も、払える範囲で少しずつ進められます。任意売却なら、手元により多くの資金を残して、生活再建も目指せるでしょう。

任意売却なら、周囲に住宅ローンの滞納を知られずに物件の売却が可能です。近隣の人や知人、職場などに経済状況を推察される心配がないので、プライバシー保護の面でもメリットがあります。

競売の場合、競売情報サイトや裁判所、新聞などで情報が公開されます。公開される情報は、物件の住所の他、所有者の氏名などです。併せて物件の写真も公開されるので、近隣住民や知り合いに差し押さえの事実が知られてしまうかもしれません。

任意売却なら、金融機関や仲介を担当した不動産会社など、関係者以外に経済状況を知られる心配がなく安心といえるでしょう。

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任意売却にはさまざまなメリットがありますが、一方でデメリットもあります。デメリットの側面が大きく感じられる場合は、住宅ローンの借り換えや返済計画の変更など、他の対策を検討したほうがよいかもしれません。この章では、デメリットを2点解説します。

任意売却で家を売却しても、住宅ローンを滞納した事実がなくなるわけではありません。返済が滞ると、約5年間は個人信用情報に延滞した履歴が残ります。家を任意売却し、その後住宅ローンを完済したとしても、期間中に履歴が消えることはありません。

個人信用情報に延滞の記録があると、新規のクレジットカードを作成したり、新たにローンを組んで物を購入したりすることが難しくなります。任意売却のほうが競売に比べて生活再建がしやすくなりますが、住宅ローンを滞納した時点で、一切の悪影響がないわけではないと考えておきましょう。

ただし、約5年間保管される履歴が削除されると、ローンを組んだりクレジットカードを作ったりすることができる可能性もあります。滞納した金融機関では難しいですが、任意売却で生活を整えて、再度家を購入することも不可能ではありません。

任意売却は家の所有者の意思だけで実施することができません。家を売却できる見込みがない・市場価値と残債がかけ離れているなどの場合、金融機関が任意売却に合意してくれない可能性もあります。このように、自分の意思だけで計画を進められない点はデメリットでしょう。

また、住宅ローンを組むときに連帯債務者や連帯保証人を設定した場合は、金融機関の他にも全員の合意が必要です。離婚している場合など、連絡が取りにくい場合でももちろん同意を得る必要があります。

任意売却で家を売っても、連帯債務者・連帯保証人の返済義務がなくなるわけではありません。しかし、任意売却を認めず競売に移行して、債務者が自己破産などに陥った場合、連帯保証人側に差し押さえなどがおこなわれるリスクもあります。任意売却のほうが連帯保証人などにとってもメリットが大きいため、事情を説明できれば認めてもらえるケースが多いです。

続いて、任意売却を進める手順を解説します。住宅ローンを滞納してから、金融機関への交渉や実際の売買など、ステップごとに内容をまとめました。ぜひこちらの流れを参考にしてください。

住宅ローンを滞納すると、金融機関から催促状・督促状といった郵便物が届きます。金融機関によっては、電話で連絡する場合もあります。

催促状や督促状などの郵便物が届いた時点では、滞納からまだ日がたっていないため、任意売却以外にもさまざまな対策が講じられるケースが多いです。金融機関に相談すれば、状況に応じて返済を一時免除してもらえたり、返済期間を変更して毎月の返済負担を減らしてもらえたりする可能性もあります。無視せず、まずは金融機関に相談しましょう。

すでに催促状などの書類を受け取っていて、それでもおよそ6ヵ月間滞納が続いてしまうと、期限の利益の喪失通知という書類が届きます。期限の利益とは、住宅ローンなどの借入金を一定期間分割して返済できることです。つまり、期限の利益の喪失通知が届くと、住宅ローンの分割払いができなくなり、残債の一括返済を求められることになります。一括返済ができないと差し押さえや競売など、裁判所の判断に委ねることになるため、任意売却を検討したほうがよいでしょう。

任意売却を検討したら、まずは不動産会社に相談しましょう。任意売却の取引経験が豊富な不動産会社なら安心です。現状を把握し、任意売却以外の対策も含めて相談に乗ってもらえます。

金融機関との交渉は、主に不動産会社の担当者がおこないます。法的な知識が必要になる場合もあるので、説明がわかりやすく、誠実な担当者がいる不動産会社を選びましょう。また、必要に応じて弁護士相談などが利用できるサービスもあります。

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任意売却を進めるなら、住宅ローンがいくら残っているか状況を把握する必要があります。残債は、金融機関に連絡して確認しましょう。ネット銀行の場合、マイページなどにアクセスすることで残高が確認できる場合もあります。

返済予定表や残高証明書などの書類で確認もできますが、住宅ローンを滞納している場合、いつから払っていないかがはっきりしないなど、正確な残高がわかりにくいことも多いです。そのため、金融機関に連絡したほうが確実でしょう。

また、固定資産税などの滞納状況、マンションの場合は管理費・修繕積立金といった費用の滞納状況も併せて確認することをおすすめします。この時点で状況が整理できると、返済計画書を作成しやすくなり、金融機関との交渉に役立ちます。

続いて、不動産会社による査定を受けましょう。相談した不動産会社に査定を依頼するとスムーズですが、査定額に疑問がある場合や、担当者の説明や対応に不安を感じる場合は、他の不動産会社に依頼するのもよいでしょう。

家の査定は、不動産会社によって結果が異なります。取り扱い実績が高いエリアや不動産種別なら、査定額が高くなる可能性もあります。ただし、任意売却は金融機関との交渉や法的な手続きなど、一般的な仲介売却とは異なる対応が必要です。査定額が高いだけで選ばず、対応力や接客力などをみて判断しましょう。

金融機関への任意売却の交渉は、査定額や返済計画書を根拠におこなわれます。査定結果が信頼でき、交渉の実績がある不動産会社や担当者なら安心でしょう。

続いて、不動産会社が交渉して、金融機関から任意売却許可をもらいます。競売にかけられるよりも、任意売却のほうが多く回収できるなどのメリットが多いので、金融機関側も任意売却に前向きなことが多いでしょう。

また、金融機関の他にも連帯保証人や連帯債権者がいる場合には、全員から合意を得ましょう。親族間などのトラブルで交渉が難しい場合、不動産会社が間に入ってくれます。

査定額を根拠に交渉し、ローンを完済できない場合は、任意売却後の生活も含めて交渉ができます。不安なことがあれば、不動産会社の担当者に相談しておくと安心です。

金融機関や連帯保証人などの許可が得られたら、必要な手続きをして売却活動を始めましょう。

まず、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に仲介業務を依頼するための契約です。通常は債権者（金融機関など）の許可が得られてから媒介契約を結びますが、交渉の前に媒介契約を結ぶケースもあります。

任意売却の場合、競売が始まるまでに買い手を見つけて売買契約を結ばなければなりません。期間を超えると任意売却に応じてもらえなくなるため、スピード感のある売却活動が必要です。具体的には、売却活動を始めて2〜6ヵ月の間に契約を進めましょう。

売却活動では、通常の仲介売却と同じように内見に対応する必要があります。丁寧な対応で、購入希望者が現れるよう活動しましょう。

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購入希望者が現れたら、購入申込書に記入してもらいましょう。購入申込書と併せて、売買代金配分表を債権者（金融機関）に提出し、売却の許可を得ましょう。債権者の許可が取れれば、購入希望者と売買契約を結ぶことができます。契約時に手付金を受け取ることがありますが、直接受け取らず、不動産会社が預かる場合が多いです。

売買契約で定めた引き渡し日に決済・所有権の移行をおこないます。引き渡しには、住民票など必要書類を用意する必要があります。

また、所有権の移行の手続きを司法書士に依頼するための費用や、仲介手数料などの支払いが必要です。ただし、金融機関との交渉によっては、こうした費用を成約価格から工面することもできます。

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任意売却物件の取り扱いは、売却活動に期限があるなど通常の仲介売却とは異なる特徴があります。任意売却を成功させるには、通常の売却とは異なる点に注意が必要です。取り扱いに失敗しないポイントを4つ解説します。

任意売却ができる期間は、約8〜12ヵ月です。滞納から時間が経過して競売が始まってしまうと、任意売却の手段が取れなくなります。売却活動により多くの時間をかけるためには、早めの行動が大切です。

通常の不動産売却でも、買主が見つかるまでに6ヵ月〜1年以上かかる場合もあります。時間に余裕がないと、本来の価格よりも安く売らなければいけなくなる恐れもあるでしょう。できる限り早く不動産会社に相談して、売却活動にかけられる時間を長くしましょう。

任意売却は、通常の仲介売却に比べて専門的な知識が求められます。法律の知識や債権者との交渉力などを持った不動産会社や担当者かどうか見極める必要があります。

仲介を依頼する不動産会社を選ぶなら、任意売却の実績をチェックしましょう。実績が豊富な会社なら、専門的な知識を持った担当者がいるなど、金融機関への交渉にも期待できます。また、不動産会社によっては任意売却の専門家が在籍する場合もあります。

弁護士や税理士といった専門家を紹介してもらえる場合もあるので、自身の状況に合った不動産会社を選びましょう。

任意売却後も返済が続く場合は、残債の分割払いを交渉しましょう。残債の支払いは、交渉次第で生活に支障がない範囲で返済することができます。金融機関とおこなうこのような交渉は、和解交渉や任意整理と呼ばれます。

残債額や債務者の経済状況にもよりますが、3〜5年ほどの分割払いにして返済するのが一般的です。交渉の際は、以下の点に注意しましょう。

• 任意売却で完済しきれない部分は、自己資金などで返済が必要
• 一括払いだと今後の生活費が不足する可能性
• 分割払いで日々の生活に支障が出ない額になるよう交渉

期間内に売買を成立させるためには、積極的に売却活動に参加することも必要です。特に内覧対応は、購入希望者に直接アピールできる貴重な機会なので、丁寧な対応を心がけましょう。

内覧で好印象をもってもらうには、清掃や整理整頓をして見栄えをよくすることが有効です。不用品やゴミは処分して、水まわりや玄関など、印象に残りやすいところはよく掃除しておきましょう。ハウスクリーニングなどを利用するのもおすすめです。

また、内覧時には物件の使い勝手や住み心地などについて質問を受けることも多いですが、マイナスの印象を与える答えでも、隠さずにしっかり答えたほうが信用を得られます。住んできたからこそわかる魅力も併せて伝えましょう。

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最後に、任意売却についてよくある疑問3つに答えました。

家を任意売却しても、家に関する税金や管理費の滞納がなくなるわけではありません。滞納分は、任意売却の成約価格から支払うことになります。

ただし、基本的に滞納した税金や管理費などの費用から優先して成約価格を分配することが多いです。金融機関との交渉次第ですが、基本的には自分でお金を用意する必要はないでしょう。

しかし、滞納期間によって延滞税・延滞金が発生することもあります。延滞が続くとその分加算されるので、なるべく早く清算したほうがよいでしょう。また、行政機関が任意売却の際に税金を完済しないと差し押さえ解除に応じないケースもあります。信頼できる不動産会社と相談しながら滞納した税金や費用の支払いを進めていきましょう。

住宅ローンの支払いが苦しいときや、滞納してまだ日が経っていない場合、任意売却の他にもできる対策がいくつかあります。

例えば、リスケジューリングという返済計画を見直す方法があります。リスケジューリングは、金融機関に相談して返済期間を延長してもらい、1回あたりの返済金額を減らすことができる仕組みです。金融機関や状況によっては、一定期間の返済金額を利息分のみに軽減してくれることもあります。

また、金融機関との交渉が思うようにいかない場合、住宅ローンを借り換えることも選択肢のひとつです。手間はかかりますが、いまよりも金利が低い金融機関に乗り換えることで負担が軽減される可能性があります。

また、一般的ではありませんが滞納の理由によっては、債務免除を受けられるケースもあります。例えば自然災害によって返済が困難になった場合は、条件を満たせば債務免除が受けられるかもしれません。

任意売却は、リースバックなどの方法でない限り家を手放すことになってしまい、信用情報にも傷が残る行為です。デメリットも考えて、将来の生活も考慮して選択しましょう。

住宅ローンの返済ができていても、クレジットカードの利用額やローン、マンションの管理費などを滞納した場合でも、競売にかけられる可能性はあります。また、固定資産税などの税金を滞納し続けると、自治体や国による公売に出されることもあります。

不動産と関係のない出費でも、返済ができなければ持っている資産を売却して回収することになるので、任意売却が必要になるケースも珍しくありません。

滞納を放置していると、資産である不動産が競売にかけられ、強制的退去になり住めなくなる恐れもあります。対処ができる早いうちに不動産会社に相談して、任意売却に踏み切ったほうがメリットが大きいでしょう。

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任意売却は、主に住宅ローンの支払いが滞った場合に金融機関の合意のもとおこなわれます。強制的に売却されてしまう競売と比べると、売り手・買い手共にメリットが多いといえるでしょう。しかし、売却しても個人信用情報に残った延滞情報はしばらく消えない、所有者本人の意思だけで売却が進められないといったデメリットもあります。

さらに、通常の仲介売却よりも、法律など専門的な知識も必要です。相談する不動産会社は、任意売却の経験が豊富な信頼のおける会社を厳選するようにしましょう。

また、競売と比較して内覧対応や売買契約に向けた条件交渉など、売り手と買い手が直接やり取りする機会もあります。任意売却をスムーズに進めるには、買い手の気持ちを酌みながら丁寧な対応を心がけることも大切です。

※本記事は2024年4月14日時点の情報をもとに記載しています。法令等の改正により記載内容について変更となる場合がございますので予めご了承ください。