不動産売買の買付証明書とは？法的効力やメリット/デメリット、書き方～注意点まで詳しく解説

まず、「買付証明書とはなにか」から、分かりやすく説明していきます。

買付証明書は、購入申込書とも呼ばれ、内覧した物件を気に入った方が、購入を希望する意思表示とともに購入希望金額などを売主へ伝える書類です。買主側の不動産会社から売主側の不動産会社へ、不動産会社間で必ずと言ってもいいほど、やり取りされる重要な書類です。ただし、売主と買主が個人間で直接取り交わすことはありません。

買付証明書は、売買契約書や重要事項説明書、設備表や物件状況等報告書などのような売買取引で必須の書類とは異なり、実務上の必要性から生まれた商慣習です。法的拘束力はなく、必ず提出しなければならない義務もありません。

購入の意思表示自体は口頭であっても法的に有効ではあるものの、当事者間で売買条件などの認識がズレないように買付証明書で内容を確認しあいます。

買付証明書を受け取った不動産会社は、それ以降の問い合わせに対して「商談中、買付証明書を受け取って条件交渉中」と伝え、その後の内覧予約受付はいったん中止するのが一般的です。つまり、買付証明書によって売主・買主・不動産会社・銀行などの関係者が契約へ向けた準備をはじめます。したがって、条件交渉権の順位をただ保全するためだけに、気軽に送れる書類ではありません。

買付証明書は、下記について証明する書類です。

• 買主に購入意思があることを売主へ示す
• 優先交渉権を確定させる（申込順位の保全）
• 買主が購入希望価格を示し売主と交渉する

ただし、自分の不動産を誰にいくらで売却するかは売主の自由です。第1順位で買付証明書を送ったからといって、必ずしも購入する権利を約束されたわけではありません。なお、下記のような2番手であれば、1番手より優先的に契約する場合もあります。

• 2番手が満額購入を希望した場合
• 銀行からローン事前審査の承認が出ている場合
• 売買契約や残金決済を1番手より早い日程でできる場合

売主は、少しでも高い金額で購入してくれる方に物件を売りたいと考えます。そのため、2番手でも満額（まんがく：売出価格どおり）で申し込んでいる方がいれば、申込順位を飛び越えて買主に指名されるケースも少なくありません。

この場合は、満額の2番手がすんなり買主に決まるのではなく、いったんは値下げ交渉を希望している1番手に対して、順位を保全したままで買い上がり(満額での購入をするかどうか)の意思確認をするのが一般的です。

すでに銀行から住宅ローンの事前審査の承認が出ているというのは、交渉において大きなアドバンテージになります。融資を受けて不動産を購入する場合「ローン特約」をつけて契約しますが、売買契約締結後に買主のローン本審査が通らなければ、売買契約は白紙解除されます。これは売主にとって単なる機会損失でしかありません。売主が、すでに事前審査が通っている方を優先して契約したいと思うのは当然のことでしょう。

こういった経緯から、1番手の方のローン審査が通りづらい状況（勤続年数が短い、年収が低いなど）によって、2番手が当該物件、もしくは同様の物件ですでにローンの事前承認を得ている場合、交渉権が2番手へ移る場合があります。

購入希望者は申し込みから売買契約までの間「本当にこの物件で良いのか、ほかに良い物件はないものか」と迷います。売主も「値下げ交渉に応じたが本当はもっと高く売れるのでは」と迷います。つまり、双方の心の迷いを断ち切るためにも、できる限り早い日程で、契約や決済を終えることが大切です。

さらに住み替えをする売主の場合、売却が確定すれば手元に残る資金を確定でき、住み替え先の資金計画を綿密に練ることができます。購入できる価格や引越しの日程などを、より具体的に検討できるようになるため、決済が早い方を優先する傾向にあります。

買付証明書は、内覧後に不動産会社の事務所に戻り、下記の説明を受けてから記入するのが一般的です。

・買付証明書は購入意思を伝える効力しかない

・買付証明書の到着順位は優先順位ではない

・契約する買主も契約金額も売主主導で決められる

・買付証明書の撤回や過度の交渉は失礼にあたる

・買付証明書の提出に費用や証拠金は要らない

そして、購入の意思が固まったら買付証明書を偽りのない内容で記入し提出します。買付証明書の提出後は直後の銀行営業日に住宅ローンの事前審査を申し込み、2〜3日後に審査合格の結果が出て契約当事者が確定します。売買契約を締結するのは、ここから1週間くらいです。

購入意思の熟慮は必要ですが、買付証明書は原則として交渉権の順番を保全するため、購入を決定したら、できる限り早く提出を行いましょう。

不動産売買契約書は法的拘束力のある正式な契約書類であり、不動産の表示に加え、基本契約約款や特約など、契約内容や期日などが詳しく書かれています。

基本的に、売買契約締結後のキャンセルや契約解除は、手付金と同等額を支払わなければなりません。また契約に反する理由での解除の場合、違約金と遅延損害金を支払わなければならないなど、さらに厳しいルールがあります。

買付証明書は、本気で購入する意思表示と購入者にふさわしいことを自己で証明するだけであり、契約当事者が確定するまでに限って使用する書面です。一方で、売買契約書は不動産登記に使用したあとも大切に保管し、次にその不動産を売却する際にも使用します。

契約時は買主から売主へ手付金を交付し、契約書の見開き部分には売買契約金額応じた収入印紙を貼って契約の印紙税を納税する流れです。買付証明書と売買契約書の違いは以下の表をご参照ください。

買付証明書に法的拘束力がないからといって、少し気になる物件という程度であちこちへ乱発して良いものではありません。買付証明書は購入の意思表示の意味しかなく法的拘束力もないため、取り下げに違約金はかかりません。

しかし、契約準備がある程度進んだ状況で買付証明書を取り下げるには、合理的な取下理由が必要です。そして、物件の内覧を止めて関係者の契約準備が進んでいる段階になって合理的な理由なく取り下げをした場合、売主が被った機会損失や費用の無駄などの損害に対する賠償責任が生じる可能性があります。これを契約締結上の過失責任と言います。

売買契約書は、売買取引の諸条件や契約約款など、売買契約の内容を記録しておく法律的な効力を備えた文書です。一方、買付証明書は、買主や契約条件が決まる前の段階において申し込みの意思表示や順位保全、購入希望者の属性（年収や勤務先など）、売買条件の交渉などで用いる法律的な効力のない文書です。

不動産の購入意思を表明しただけで法的効力はないと判例が示しており、売買取引の正式な書類とは認められていません。したがって、買付証明書を差し入れたことをもって、買主の地位や契約条件などが法律的に確約されることはない点に注意しましょう。

買付証明書のメリットは、売買契約の相手として選んでもらうために売主へアピールできることです。ただし、最終的に買主や売買条件を決めるのはあくまで売主となります。

買付証明書によって購入希望の意思が明確に伝わり、売主と金額や期日などの具体的な交渉がはじめられるでしょう。書面に明確な購入意思と金額が記載されていることが、「本当にこの日までに売却できるなら、値下げしてでも契約しよう！」と売主の気持ちを後押しすることもあります。

買主側の不動産会社から買主の購入意思を口頭で聞いたとしても、本当に購入してくれるのかは定かではありません。一方、買付証明書によって、購入希望者から売買金額や引渡し時期が明確に示されれば、売主も今後のスケジュールが立てやすく、交渉がスムーズに進みます。

ただし、あまりにも大幅な価格交渉を行うと、大切な家の価値を分かってくれないと、売主の機嫌を損ね、交渉に進めないかもしれません。価格交渉をする際は、買主側の不動産会社から売主側の不動産会社へ事前に可能な交渉幅を確認し、勝算の高い金額で申し込むようにしましょう。

売主は少しでも高く売りたいので、売り出しからしばらくは簡単に値下げしません。しかし、長い期間が経過しても売れない場合には、早く売却しようと価格を下げることがほとんどです。その際に売主は、以前に買付証明書を出して申し込んでくれた方なら、値下げすれば購入してくれる可能性が高いと考えるでしょう。

以前の申込時に成約しなかった場合でも、その後にネット掲載前の値下げ情報を「数日後に価格変更の予定ですが、まだ検討される余地はありますか？」などと優先的に教えてもらえる場合があります。改めてオファーが来たときは、競争相手がいない状況で購入を検討でき、前回希望したものに近い価格で購入できるかもしれません。

売主側不動産会社の担当者は、申し込みをしてくれた方を覚えていて、初めての申し込んだ方よりも以前から気にかけてくれた方へ優先的に力になりたいと考えるものです。交渉がうまくいかなかった場合も、落ち込むまず、売主との接点ができて次に繋がるかもしれないと、前向きに捉えましょう。

また、それとは別の物件が新たに売り出される際に、広告に掲載する前に、優先的に教えてくれる場合もあります。

買付証明書をいち早く差し入れても、交渉の順位が1番手で確約されるわけではありません。買付証明書に記載した内容によっては、申し込みの到着が先であっても、自分よりも良い条件を提示した後順位者から先に交渉がはじまる場合もあります。優先的な交渉に向け、売主の心証を損ねることがないよう希望条件を提示しましょう。

売主は、できるだけ高く早い日程で、融資が確実に受けられる方と契約したいと願っています。そのため、買付証明書の提出順とは関係なく、もっとも高く買ってくれる方に、売りたいと考えるのは至極当然です。例えば、後順位の購入希望価格が先順位よりも購入希望額が高額なら、購入者の選考順位が逆転するケースも少なくありません。

買付証明書は法的拘束力強制力を持たず、購入意思は違約金なく取り下げられます。しかし、だからといって安易に申し込み、軽薄にキャンセルしても良いという意味ではありません。

購入者の選定をする間は募集や内覧などの売却活動を全てストップするため、安易なキャンセルは売主や売主側の仲介会社へ少なからず機会損失を与えかねません。合理的な取下理由なくキャンセルすれば、売主や不動産会社との信頼関係が大きく損なわれます。そうすれば、不動産会社との信頼関係は崩れ、本当に購入したい物件が出た場合でも取り扱ってくれなくなるでしょう。

買付証明書は、購入希望者の意思確認と無事に契約が成立するかを推し量るためのものです。買付証明書の記載内容や意味を理解して、購入へ向けた適切で効果的な書面にしましょう。

買付証明書の雛形自体はごく簡単な書式や内容であり、不動産業界で唯一の厳格な雛形というものはありません。ただし、大手不動産会社が所属する団体やフランチャイズ方式の不動産会社は、それぞれのグループ内で同一の書式を使用しているようです。

通常は、不動産会社に備え付けの用紙を使用するため、特に自身で用意する必要はありませんが、買付証明書の雛形は、ネットからもダウンロードが可能です。必要な記載内容を網羅すれば、ワードやエクセルなどを使用して、自身で作成しても問題ありません。

買付証明書の記載内容に厳格なルールはありませんが、おおむね下記のような内容が記載されています。

土地の所在や建物の番号、構造、面積、建物番号など、固有の不動産を特定できるだけの情報が記載されています。土地の所在は、手紙が届く「住居表示」ではなく、土地に割り振られた番号「地番」で表記します。

売出金額を物件資料から書き写すのではなく、自分が購入したい金額を記載します。ただし、失礼な金額は売主の心証を損ねるだけなので不動産会社と相談して決めてください。価格交渉幅の目安は、物件価格にもよりますが、5％程度まで（5,980万円のうち約300万円）が一般的な範囲内です。詳細は不動産会社と、ご相談ください。

手付金、残代金など購入希望金額の内訳

購入希望金額が5,000万円として、手付金300万円（売買代金の5〜10％）・残代金4,700万円など、実際の売買契約では、契約条件の調整を経て手付金や残代金の金額額が変わる場合があります。どうしても購入したい買主が途中解除を防ぐために、手付解除しづらいように高額の手付金額を設定する場合もあるようです。

確定した日付で、できるだけ申し込みから近い日を設定しましょう。売主は少しでも早く売りたいため、後順位の申し込みでも早い日付のほうを優先する傾向にあります。申込日から少しでも早いほうが好ましいため、申込日の5〜10日後で設定するが、実際はローンの事前審査の承認後、すぐが好ましいでしょう。

物件の引渡しを受けたい日を銀行が開いている平日で設定します。売主の引越しの都合で、希望日程から変更になる場合もあります。

住宅ローンを利用するかどうか、ローンを組む金融機関（未定なら希望する金融機関を書く）を記入します。

複数の金融期機関を書く場合もあります。

本書面が有効に機能する期日（期日満了により本書面が自動的に失効する日）と期間が到来すれば売主の返答がなくても買付証明書の効力が失効する日を記入します。買主のローン事前審査の取得行動を促す効果と、売主が待つだけの無駄な時間を減らす意味があります。

〇〇〇〇商事株式会社・勤続13年・課長・年収750万円など（虚偽のないこと）を記入します。申込順ではなく、ローンの事前承認が確実な方を優先して契約するのが一般的です。雛形によってはこの項目がなく、事前審査承認を早くもらったほうを買主とするケースもあります。

住宅ローンを利用するなら、住宅ローンなどの審査に落ちた際に、売買契約を解除できる「ローン特約」も必ず記載しましょう。期日までにどこの銀行でもローン審査に通らず、自分で現金を用意して購入することもできなければ、売買契約は白紙撤回されはじめから契約がなかったものになります。

契約条件に加えたいその他の契約内容は以下の通りです。ただし、ここまで詳しく書かない場合がほうがほとんどです。

• 売主側の契約不適合責任の免責
• 売主が境界確定測量をせずに現状のままで引渡し(公簿取引・金銭での精算をしない)
• 家屋や敷地内の残置物は撤去処分せずにそのまま引渡す
• 売主への感謝や購入意欲のアピールなど

買付証明書に有効期限を明示しておけば、買付証明書に対して、売主からの返事がないままで延々と待つ状態を回避できます。ちなみに、全日本不動産協会の雛形には、以下のような記述があります。

「尚、本書の有効期限は〇〇〇〇年〇〇月〇〇日限りであり、同日までに同意を頂けない場合は本書面の申入れは失効いたします」

無理のない範囲で、短期間で確定できるようにしましょう。

売渡承諾書とは、売主が買主へ宛てて交付する書類です。買付証明書と対をなす意味合いを持っています。

購入希望者が売主へ交付する買付証明書に対し、売主から購入希望者への返信とされる「売渡承諾書」という書類があります。これは、受け取った購入希望者だけが売主との交渉権を得たことを示す書類ですが、こちらも、買付証明書同様に法的拘束力はありません。

ただし、実務上は買付証明書に対する売主からの返答は口頭で行うことが一般的で、このような書面を用意するケースはほとんどありません。そのため、実際には売主が口頭で返答すれば、売主から安易に売却を取り下げできなくなり、そこから売買契約の準備へと手続きが進んでいきます。

売渡承諾書の記載内容は買付証明書とほとんど変わりません。ただし、購入希望者が交渉している購入希望金額・手付金・契約日・引渡し日などに対する返答が書かれています。売渡承諾書の記載内容は以下の通りです。

• 売主の住所氏名
• 買主の住所氏名
• 承諾の意思の発効日および書面の有効期限
• その買主に売り渡すという意思表示
• 不動産の情報(所在地、地目、地積 / 所在地、家屋番号、床面積、構造)
• 売り渡す条件(売却価格、手付金額、引渡し日、ローン特約、その他の事項)

買付証明書が有効に機能しているものと信じている購入希望者Aに対し、売主がほかの購入希望者Bへアプローチしていた場合、当初の購入希望者Aに対する売主の責任はどうのようになるのか。ここでは、買付証明書を差し入れたあとの買主のキャンセルによって、売主が被る損害の賠償について解説します。

買付証明書は、不動産売買取引が口頭ではなく書面で間違いなくスムーズに進むために業界に広く根付いている商慣習上の書類です。法的な効力はないものの、不動産業界では重要な書類であり、書面の交付は必要な手続きとして大切に取り扱われています。

買付証明書はキャンセルによる違約金規定がないものの、不動産売買取引においては当たり前に使用される重要書類であり、簡単にキャンセルできないものとして扱われています。

買付証明書や売渡承諾書に法的効力はないため、売主と買主が直接会って双方の名前が記載された上記書面をお互いに交換したとしても、売買契約は有効に成立していないと解されます。

ただし、単に契約条件を通知しあう段階から進み、契約へ向けて各所が動き出し具体的な日程がどんどん定まりつつある段階になれば、当然に責任の重みは変わってきます。例えば、契約日時と場所の設定・経費の見積書の交付・当日の必要書類などを打ち合わせていく段階で、売主が合理的な理由もなく一方的に交渉を取り下げたような場合、売主は契約締結上の「過失責任」を問われることになるでしょう。

ただしこの場合、売主に対する損害賠償責任は請求できたとしても、妥当とされる賠償金額は僅かだと解されます。ここで言う損害は、有効に成立していると信じた行動によって被る損害、「信頼利益」の範囲内に限られ、損害はそれほど大きくないと判断されるからです。

不動産会社のなかには「物件は稀に見る良い物件なので、ほかにも購入希望者がたくさんいますよ！早く申し込んだほうがいいですよ！」と、買主の購入意思がまだ固まっていないのに、買付証明書の交付を強要してくる場合があります。しかし、買付証明書は、買主が交付すべき書面です。他者から強制されるものではないため、断ってもまったく問題はありません。

買付証明書に法的拘束力はないにせよ、不動産取引においては常に、重要な書類として利用されています。不動産会社も売主も、買付証明書によって買主の購入意思を確認して行動を開始し、その後の状況を大きく進展させるきっかけとなるからです。

買付証明書を、購入の強い意思と人となりが滲み出た「売主へのラブレター」だと考えれば、失礼な値下げ交渉や虚偽の内容を平気で書くことはないでしょう。これから買付証明書を書く方はぜひ、自分の物件に対して買付証明書を受け取った場面を想像してみてください。きっと、買付証明書が、血の通った書類になるはずです。