不動産売買における『買付証明書』とは？プロが解説する「作成方法や流れ＆注意点」

まず、買付証明書を利用するシーンや、書類の意味、売買契約書との相違点から解説していきましょう。

買付証明書は、購入申込書とも呼ばれ、内覧した物件を気に入った方が、購入を希望する意思表示とともに購入希望金額などを売主へ伝える書類です。買主側の不動産会社から売主側の不動産会社へ不動産会社間でやり取りされる書類であり、個人の売主と買主が直接取り交わすことはありません。

買付証明書に法的拘束力はなく、必ず提出しなければならない義務もありません。しかし、不動産取引の現場では当然のように機能している仕組みです。購入希望者がある程度の個人情報を記載して購入意思を示すものであり、大切な書類であることに間違いありません。

買付証明書を受け取った不動産会社は、それ以降の問い合わせに対して「商談中、買付証明書を受け取り条件交渉中」と伝え、その後の内覧予約受付はいったん中止するのが一般的です。つまり、買付証明書によって契約へ向けた準備がはじまります。交渉権の順位を保全するためだけに、気軽に送れる書類ではありません。

買付証明書は、下記について証明している書類です。

1．買主に購入意思があることを売主へ示す
2．優先交渉権を確定させる（申込順位の保全）
3．買主が購入希望価格を示し売主と交渉する

ただし、自分の不動産を誰にいくらで売却するかは売主の自由です。第1順位で買付証明書を送ったからといって必ずしも購入する権利を約束されたわけではありません。なお、下記のような2番手であれば、1番手より優先的に契約する場合もあります。

売主は、少しでも高い金額で購入してくれる方に物件を売りたいと考えます。そのため、2番手でも満額で申し込んでいる方がいれば、申込順位を飛び越えて買主に指名されるケースは少なくありません。

すでに銀行から住宅ローンの事前審査の承認が出ているというのは、交渉において大きなアドバンテージになります。融資を受けて不動産を購入する場合「ローン特約」をつけて契約しますが、売買契約後に買主のローン本審査が通らなければ、売買契約は白紙解除されます。これは売主にとって単なる機会損失でしかありません。売主が、すでに事前審査が通っている方を優先して契約したいと思うのは当然のことでしょう。

購入希望者は申し込みから売買契約までのあいだに「本当にこの物件で良いのか、ほかに良い物件はないものか」と迷います。売主も「値下げ交渉に応じたが本当はもっと高く売れるのでは」と迷います。つまり、双方の心の迷いを断ち切るためにも、できる限り早い日程での契約や決済を終えることが大切です。

また、この期間に、物件内の設備の故障や災害による半壊や全壊の可能性もあります。少しでも早く契約や決済ができれば、これらを保障しなければならない状況が回避できるでしょう。

さらに住み替えをする売主の場合、売却が確定すれば手元に残る資金を確定でき、住み替え先の資金計画を綿密に練ることができます。購入できる価格や引越しの日程まで、より具体的に決められるようになるため、決済が早い方を優先する傾向にあります。

買付証明書は、内覧後に不動産会社の事務所に戻り、下記の説明を受けてから記入するのが一般的です。

・買付証明書は購入意思を伝える効力しかない
・買付証明書の到着順位は優先順位ではない
・契約する買主も契約金額も売主主導で決められる
・買付証明書の撤回や過度の交渉は失礼にあたる
・買付証明書の提出に費用や証拠金は要らない

そして、購入の意思が固まったら買付証明書を偽りのない内容で記入して提出します。買付証明書の提出後は直後の銀行営業日に住宅ローンの事前審査を申し込み、2〜3日後に審査合格の結果が出て契約当事者が確定します。そして、そこから1週間くらいで売買契約を締結します。

不動産売買契約書は法的拘束力のある正式な契約書類です。買付証明書にも記載する不動産の表示に加え、基本契約約款や特約など、契約内容や期日などが詳しく書かれています。

基本的には売買契約締結後のキャンセルや契約解除は、手付金と同等額を支払わなければなりません。また契約に反する理由での解除の場合、違約金と遅延損害金を支払わなければならないなど、さらに厳しいルールがあります。

買付証明書は契約当事者が確定するまでに限って使用する書面です。しかし、売買契約書は不動産登記に使用したあとも大切に保管し、次にその不動産を売却する際にも使用します。契約時は買主から売主へ手付金を交付し、契約書の見開き部分には売買契約金額応じた収入印紙を貼って契約の印紙税を納税する流れです。なお、不動産会社への仲介手数料はこの売買契約時点で半分、残り半分は決済・引渡し日に支払います。

このように、買付証明書の作成や提出には費用がかかりませんが、売買契約にはさまざまな費用がかかります。

買付証明書は、購入希望者の意思確認と無事に契約が成立するかを推し量るためのものです。しかし、虚偽の記述や過度の値下げ交渉はすべきではありません。ここでは、買付証明書の作成方法についてみていきましょう。

買付証明書のひな形自体はごく簡単な書式や内容であり、不動産業界で唯一の厳格なひな形というものはありません。ただし、大手不動産会社が所属する団体やフランチャイズ方式の不動産会社は、それぞれのグループ内で同一の書式を使用しています。通常は不動産会社に備え付けの用紙を使用するため、特に自身で用意する必要はありませんが、買付証明書のひな形は、ネットからもダウンロードが可能です。

買付証明書に厳格なルールはないものの、おおむね下記のような内容が記載されています。

土地の所在や建物の番号、構造、面積、建物番号など、固有の不動産を特定できるだけの情報
土地の所在とは、手紙が届く「住居表示」ではなく、土地に割り振られた番号「地番」で表記

売り出し金額を物件資料から書き写すのではなく、自分が購入したい金額を記載
ただし、失礼な金額は売主の心証を損ねるだけなので不動産会社と相談して決める

購入希望金額が5,000万円として、手付金300万円・残代金4,700万円など
実際の売買契約では条件を調整して金額が変わる場合がある

〇〇〇〇年〇〇月〇〇日など、できるだけ申し込みから近い日を設定
売主は少しでも早く売りたいため、早い日付のほうが好まれる傾向

物件の引渡しを受けたい日、銀行が開いている平日、売主の都合で変更になる場合がある
売主は少しでも早く売りたいため、早い日付のほうが好まれる傾向

住宅ローンを利用するかどうか、ローンを組む金融機関（未定なら希望する金融機関を書く）

本書面が有効に機能する期日（期日満了により本書面が自動的に失効する日）

〇〇〇〇商事株式会社・勤続13年・課長・年収750万円など（虚偽のないこと）

住宅ローンを利用するならローン特約は必ずつける
期日までにどこの銀行でもローン審査に通らなければ、売買契約は白紙撤回されはじめから契約がなかったものになる

買付証明書に有効期限を明示しておけば、買付証明書に対して、売主からの返事がないままで延々と待つ状態を回避できます。ちなみに、全日本不動産協会のひな形には、以下のような記述があります。
「尚、本書の有効期限は〇〇〇〇年〇〇月〇〇日限りであり、同日までに同意を頂けない場合は本書面の申入れは失効いたします」

買付証明書のメリットは、契約相手として選んでもらうために売主へアピールできることです、ただし、最終的に決めるのはあくまで売主となります。

買付証明書によって購入希望の意思が明確に伝わり、売主と独占的に金額や期日などの具体的な交渉がはじめられるでしょう。書面に明確な購入意思と金額が記載されていることで、本当にいま購入してくれるならこの金額に下げて契約しよう！という気持ちの後押しにもなります。

また、申し込み時点では成約しなかったとしても、その後ネットに出る前の値下げ情報を「数日後に価格変更の予定ですがまだ検討される余地はありますか？」などと優先的にもらえる場合があります。

担当者は申し込みをしてくれた方を覚えていて、初めての方よりも以前から気にかけてくれる方の力になりたいと考えるものです。今回はダメでも落ち込むことなく、売主との接点ができて次に繋がるきっかけになるかもしれないと、前向きに捉えましょう。

買付証明書に記載した内容によっては、申し込みの到着が先順位であっても自分よりも良い条件を提示した後順位者から先に交渉がはじまる場合があります。売主の心証を大きく損ねないように、一方的な希望を押しつけるのではなく、配慮しながら提示しましょう。

売渡承諾書は買付証明書と対をなす意味合いを持った書類です。

購入希望者が売主へ差し入れる買付証明書に対し、売主から購入希望者への返信とされる「売渡承諾書」という書類があります。これは、受け取った購入希望者だけが売主との交渉権を得たことを示す書類ですが、こちらも買付証明書同様に法的拘束力はありません。

ただし、実務上は買付証明書に対する売主からの返答は口頭で行うことが一般的であり、特段このような書面を用意するケースはほとんどありません。そのため、実際には売主が口頭で返答すれば、そこから売買契約の準備へと手続きは進んでいきます。

売渡承諾書の記載内容は買付証明書とほとんど変わりません。ただし、購入希望者が交渉している購入希望金額・手付金・契約日・引渡し日などに対する返答が書かれています。

買付証明書が有効に機能しているものと信じている購入希望者Aに対し、売主がほかの購入希望者Bへアプローチしていた場合、当初の購入希望者Aに対する売主の責任はどうのようになるのでしょう？

買付証明書は、不動産売買取引が間違いなくスムーズに進むために業界に広く根付いている商慣習上の書類です。法的な効力はないものの、不動産業界では重要な書類であり、書面の交付は必要な手続きとして大切に取り扱われています。

買付証明書や売渡承諾書に法的効力はありません。仮に、売主と買主が直接会って双方の名前が記載された書面をお互いに交換したとしても、売買契約は有効に成立していないと解されます。

ただし、単に契約条件を通知しあう段階から進み、契約へ向けて各所が動き出し具体的な日程がどんどん定まりつつある段階になれば、当然に責任の重みは変わってきます。例えば、契約日時と場所の設定・経費の見積書の交付・当日の必要書類などを打ち合わせていく段階で、売主が合理的な理由もなく一方的に交渉を取り下げたような場合、売主は契約締結上の「過失責任」を問われることになるでしょう。

ただしこの場合、売主に対する損害賠償責任は請求できたとしても、妥当とされる賠償金額は僅かだと解されます。ここでいう損害は、有効に成立していると信じた行動によって被る損害、「信頼利益」の範囲内に限られ、損害はそれほど大きくないと判断されるからです。

買主としては、売主の思わせぶりな行動によって契約準備のために時間を割き、ほかの購入物件を探す機会を失いました。しかし、損害賠償をかけて戦うよりも次に出会う物件の可能性を信じて前向きに活動を再開したほうが、よほど有意義な時間になると解すべきなのかもしれません。

買付証明書に法的拘束力はないにせよ、不動産取引においてはいまだに重要な書類とされています。不動産会社も売主も買付証明書によって行動を開始し、その後の状況を大きく進展させるきっかけになっているからです。

買付証明書を、購入の強い意志と人となりがにじみ出た売主へのラブレターだと考えれば、失礼な値下げ交渉や虚偽の内容を平気で書くことはないでしょう。これから買付証明書を書く方はぜひ、自分の物件に対して買付証明書を受け取った場面を想像してみてください。きっと、買付証明書が、血の通った書類になるはずです。