『実家売却』の手順やかかる税金を解説！後悔しないベストタイミングは？

両親が亡くなって実家に住む人がいなくなったり、介護施設から実家に戻る見込みがなかったりして初めて実家売却を考える人が多いかもしれません。しかし、売却のタイミングは大きな問題です。生前に売却するか亡くなったあとに売却するかで、相続税の計算が大きく異なってくるからです。

一人っ子ですでに実家が空き家になっているのであれば、相続登記をしなくて良い分生前に売却した方が手間は少ないと言えます。しかし、現預金と不動産では不動産の方が相続税評価額は低いため、相続前に売却すると相続税が高くなってしまう場合があります。

その対策として、現金化したあとに収益不動産を新たに購入して相続税評価額を抑えつつ資産運用するということが考えられるでしょう。親が資産家で相続時に多額の相続税がかかるようであれば、売却時期についてはいちど税理士などの専門家に相談してみることをおすすめです。

兄弟姉妹がいる場合には、遺産分割をどうするかについて相談しつつ売却時期を考えることになります。相続税をあまり心配しなくてもよさそうであれば、早めに売却して現金化しておけば相続登記が不要で、さらに遺産分割しやすい面があります。一方で、相続税の心配をしなければならないぐらいの資産がある場合には、相続税対策、納税対策も含めて売却のタイミングを探ることになるでしょう。

親が痴ほうなどで意思表示が難しい状態の場合には、子が親の承諾なしに実家を売却することができません。そのようなときには成年後見制度や家族信託を活用するという方法があります。成年後見制度は民法上の制度で、意思表示がほとんどできない状態になった人の法定代理人となることができる制度です。

家族信託は、意思表示が難しい状態になる前に家族と信託契約を結ぶことで、財産の管理方法についてあらかじめ定めておく方法です。親の状況によっていずれの制度を活用するかは異なりますので、検討の際には弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。

実家の売買は、実家の所有者でなければできません。生前に売却するのであれば、所有者である親の承諾を得て手続きを進めることになります。相続発生後であれば、まずは相続登記を完了させる必要があります。事前の準備としての手続きが万全であれば、実家売却の手順は通常の不動産売却とほぼ変わりません。

実家売却を進めるにあたってまずしなければならないことは、現在の所有関係を確認することです。生前の売却であれば、登記簿謄本を取得して現在の所有者を確認しておきます。その際には、ほかの親族との共有になっていないか、また担保に入っていないかなどの権利関係も併せて確認します。

登記簿謄本は、管轄の法務局でだれでも取得することができます。遠隔地にいる場合には、郵送での申請・受け取りも可能です。また、登記情報が電子化されている地域では、Webサービス（登記情報提供サービス）上での登記情報の閲覧も可能です。

相続後に実家売却を行うためには、まず相続登記を完了しなければなりません。相続登記には遺産分割協議書が必要になりますので、相続人との間で実家をだれが相続するのかについて話し合いが済んでいることが前提になります。

ほかの相続財産についての遺産分割協議がまとまっていなくても、売却対象となる土地・建物について相続人が確定していれば、登記に必要な分割協議書を作成することは認められます。また、相続登記と売却時の所有権移転登記は同時に申請することも可能ですので、遺産分割協議書等の必要書類の作成を併せて司法書士依頼することもできます。

事前準備が完了したら、売却対象の価格査定を不動産業者に依頼します。大手不動産会社、地元密着の不動産会社など複数の不動産会社に依頼して比較検討してみるのが良いでしょう。その際には、建物をそのまま売却するのか、解体撤去の上更地にして売却するのかなど、売却後の手残りが多くなる方法がないかについても併せて相談します。一通り検討したら、複数の不動産会社から対応が良く信頼できる業者を選んで、売買の仲介を依頼します。

実家の建物付きで売却する場合には、私物の撤去を行う必要があります。長期間住んでいた場合には、今までの家財がかなり残っていることでしょう。量によっては廃棄物回収業者に依頼することも考えなければなりません。更地売却する場合には敷地に残置物が残らないようにしなければならないため、解体撤去の跡には必ず現地を確認しましょう。

売買契約・引渡しは仲介業者のサポートのもとで行います。引渡し期日には残置物をすべて撤去した状態にしておくことが必要です。古い建物の場合には、契約不適合責任など売主の責任について免責条項に含めることもありますので、契約文言の詳細については仲介業者に相談することが大切です。

これまで説明してきた通り、多くのケースにおいて実家売却の際には相続税が問題となります。そのため、不動産の売買時には譲渡所得税のほか、相続税についても併せて検討することが肝要です。最終的には、相続税の特例や譲渡所得税の特別控除、そして家族・親族との話し合いなどを考慮に入れて、どのタイミングで売却するのが決定することになります。

相続税は、課税遺産総額に一定の相続税率を乗じることで、相続人が納税する税額の合計が計算されます。相続人は、相続した財産価額の割合によって按分された相続税額を納税するのです。したがって、遺産総額がいくらになるのかが問題となりますが、現預金と不動産では評価方法が異なります。

現預金はそのままの評価ですが、土地・建物は特別な方法で評価されて売却額よりも評価額が低くなるケースが大半です。さらに親が相続時まで居住していた実家の売却の場合には、「小規模宅地の評価減」を活用することができ、一定の要件を充たすことで土地の相続税評価額が8割減となります。

生前に売却する場合でも相続後に取得する場合でも、売買金額から取得にかかった費用を差し引いた額に譲渡所得税が課されます。税率は5年以上の長期の所有の場合で20.315％です。相続した実家は取得時よりも値上がりしている場合が多いため譲渡所得税が高くなりがちです。

しかし、取得費加算の特例、また空き家の3000万円特別控除、マイホーム特例など、いくつかの強力な特別控除が用意されていますのでぜひチェックしておきたいところです。もっとも、相続税の小規模宅地の評価減と空き家の特別控除を併用するときには条件があるなどの落とし穴もありますので、活用を考えるときには税理士に相談してみましょう。

実家売却時のその他の税金としては、通常の不動産売却のときと同様に印紙税や登録免許税があります。これらは、売却価格や固定資産税評価額によって税額が異なりますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

実家売却を考えているのであれば、売却のタイミングをきちんと考えて計画的に行うことが大切です。相続人が多い場合などは手続きに時間がかかりますので、早めの対処が必要になるでしょう。遺産相続、相続税など、検討する問題によって専門家が異なりますので、実家の評価額が大きい場合や実家のほかにも財産が多数ある場合には、相続を専門とするコンサルタントに相談してみるのも良いでしょう。