家の売却相場はいくらか？最新の価格を調べて損をしない取引

本記事では不動産売却経験者を対象に、成約価格が相場に比べてどうだったかをアンケート調査しました。

アンケート結果から、約6割の人は相場通りに売却できた一方で、残りの約2割ずつの人は相場より高額もしくは低額での売却となったことがわかりました。

「相場」というだけあり、半分以上の人が成約価格が相場通りの金額になるものの、約4割の人が相場通りではない成約価格となっています。

相場より高い価格で売却できるのが1番ですが、せめて相場より安い価格で売却することにならないよう、不動産の専門家と相談しながら売却活動をおこないましょう。

不動産の価格はその時々の時勢以外にも、地域によって相場が異なります。ここでは、全国各地の不動産会社から物件情報が登録・集約されるコンピューターネットワークシステムのレインズ（REINS）が公表する統計データをもとに、家の売却相場をみていきましょう。

令和2年（2020年）国勢調査より、都道府県別人口が多い上位6県を対象に、2024年4月時点での中古戸建ての平均成約状況を表にまとめました。

上記の結果からは、東京都の売却相場がもっとも高いことが分かります。西日本では大阪府と愛知県を比較すると、愛知県の方が高額です。

中古戸建てと同様に、中古マンションについても2024年4月時点の成約状況を表にまとめました。

マンションの場合も、東京都の売却相場がもっとも高くなっています。一方で西日本では、愛知県よりも大阪府の方が相場が高くなっていることが分かりました。

このようにエリアごと、家の種類によっても相場が変わります。売却相場を調べる際には売りたい物件の条件をもとに、相場を調べていくことが大切です。

実際の成約状況をもとに、人口の多い都道府県別に相場を紹介しました。しかし、あくまでも都道府県別の相場であり、実際に売りたい家の相場に近いとは限りません。

ここでは不動産の相場を自分でより詳しく調べる方法を、4つ解説します。調べ方ごとの特徴も紹介するため、参考にしてください。

実際に成約できた価格を知りたい場合は、不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）がおすすめです。国土交通省が運営するサイトで、2005年から四半期ごとの成約価格の情報を検索できます。

所在地や地図などから、土地や戸建て、マンションの種類別に全国の成約価格を調べることが可能です。周辺施設の情報や地価公示などの価格情報も得られます。調べる際には、次の情報を検索条件設定に入力しましょう。

• 地域（住所や路線など）
• 価格情報区分
• 物件の種類（成約情報は土地と建物、中古マンション等のみ検索可能）
• 時期

不動産情報ライブラリは、登録された成約価格情報の件数が多いのも特徴です。2024年5月14日時点で取引情報は全体で523万5,443件が登録されており、地方の情報も詳しく調べられるでしょう。

レインズとは、不動産会社同士が情報交換をおこなうためのコンピューターネットワークシステムのことです。より詳細な情報は会員となっている不動産会社のみ閲覧でき、全国各地で売りに出された物件の情報などを細かく確認できます。

このレインズに掲載された情報のうち、直近1年のデータを個人情報がわからない範囲で一般の人も確認できるのがREINS Market Informationです。

次の方法で価格を検索できます。

• マンションと戸建て、検索したい方で「都道府県」「地域」を入力
• 追加検索条件に売りたい物件と同じ情報を入力
• 検索結果から、より条件に近い物件の価格などを確認

また、東日本・中部・近畿・西日本と各地域のレインズがあるのも特徴です。REINS Market Informationでは、年度別、月別に不動産市場動向を分かりやすくまとめたデータを閲覧できるため、エリア別の相場を大まかに知りたいときにも役立ちます。

固定資産税評価額とは、固定資産税の課税の基準となる土地や建物の評価額のことです。毎年4月初旬ごろ、納税通知書と共に届く課税明細書をチェックすると、土地と建物の評価額が個別に記載されています。

納税通知書に表示された家の評価額は、地価公示に対し約7割程度とされています。地価公示とは、毎年3月ごろに国土交通省が全国各地に点在する標準地と言われる土地の正常な価格を公示することです。固定資産税評価額は税金を決める大切な価格のため、市町村によって評価基準が変わらないように、地価公示を参考にその7割程度と評価しています。

地価公示は実勢価格（市場での成約価格）の代用とされることも多く、売却相場の目安をつけることも可能です。固定資産税評価額が分かれば、逆算しておおまかな相場の把握に活用できます。

• 固定資産税評価額を調べる
• 固定資産税評価額÷0.7を計算
• 売却相場が把握できる

ただし、家のある土地の価値が低い場合、納税通知書が届かないケースがあります。不動産は所有するもの1つずつに課税されます。たとえば土地を3つ所有していれば、3つとも個別に課税されるのです。

しかし、同一市町村の区域内において、固定資産税評価額の合計が土地に対し30万円、家屋が20万円、償却資産が150万円に満たないときは、課税されません。この課税されない固定資産税評価額の合計に該当する場合を固定資産税の免税点といいます。該当する場合は、他の方法で売却相場の把握を検討しましょう。

不動産会社への査定依頼も、家の売却相場を知る方法の1つです。不動産の価格を見積もる査定は無料で受けることができ、査定依頼をしたとしても必ずしも契約を結ぶ必要はありません。

また、複数の不動産仲介会社に依頼することで、査定額の比較がおこなえます。1社のみでは本当にその査定額が相場にあうものか分からないため、インターネット上から依頼できる不動産査定サイトなどを活用して査定額の目安を集めてみましょう。

家を売る前に売却相場を確認しておくと、次のようなメリットが得られます。

家の相場を調べておくことで、周辺相場よりも家を安く売ってしまうリスクを軽減できる場合があります。

不動産は個人が取引できる商品の中でも、高額なものの1つです。たとえば、適正価格が1,000万円の家が1％安く売れたとしたら、10万円損することになります。物件の価格によっては、数百万円近い差が出るケースもあるでしょう。

また、安く家を売却してしまうことで、今後の資産形成にダメージを与える可能性もあります。住宅ローンが残っている場合、安く売ることで完済に充てられる成約価格が少なくなり、自己資金の持ち出しが増えてしまうかもしれません。

家の売却相場を調べておけば、より適正な価格をつけてくれる不動産会社を探しつつ、自身の意思決定もしやすくなります。

不動産の売り出し価格は、実際に物件を売りに出す時の価格です。不動産会社の担当者に相談しつつ、最終的に売主が決定します。

自分が家を買う側になったと思って、周辺の相場より極端に高額な物件を見たときの印象を考えてみましょう。価格に見合う特徴がない限り、より手ごろな価格で条件に合う物件を選んでしまう可能性が高いのではないでしょうか。

物件に興味を持ってもらえないと内覧の問い合わせの頻度が減ってしまい、いつまでも家を売却できないことがあります。極端に高い売り出し価格をつけて、長期間家を売れずにいると、何か問題のある家だと判断されてさらに売却時期が延びるかもしれません。

相場にあった価格で売りに出していると、物件の特徴や良い点に目を向けてもらいやすくなり、最終的に家の早期売却につながりやすくなります。

※関連記事：不動産売却にかかる平均期間とは？詳細スケジュールとポイントを解説

家の相場を調べる際には、自身で調べる以外にも、不動産会社からの査定や専門家からの意見を貰うことが重要です。ここでは2つのポイントを紹介します。

不動産査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定はデータを基にした査定であり、おおまかな相場を調べる際に有効です。訪問査定は実際に現地で物件を不動産会社の担当者にチェックしてもらうため、より詳細な相場を把握したい場合に活用されます。

査定にかかる期間は、机上査定の場合は早いものでは1日から3日ほどです。訪問査定の場合は、実際に家の状態を把握するため、スケジュール調整などもふまえて最短でも1週間ほどかかります。

どちらの査定でも重視されるのが、売却したい物件に関する情報です。詳細な情報を提供することで、査定結果によい影響を与えることがあります。たとえばリフォームの履歴や購入時のパンフレット、土地や建物の情報、不動産の現在の所有者など権利関係の情報です。

おおまかに査定額を把握する机上査定の場合、売却を決める前の相談となる事も多いため、査定時に開示したくない情報もあるかもしれません。しかし査定の正確さは情報に左右されるため、可能な範囲で情報を提供しましょう。

訪問査定を受ける場合は、情報を正確に伝えることが大切です。売却までの期日など、希望する条件があれば早めに伝えておきましょう。

※関連記事：不動産の売却見積もりはどうやるの？サイトで見積もりできる？注意点も解説

インスペクション（建物状況調査）とは、国土交通省の定める講習を受けた建築士が建物の診断をおこなうことです。建物の劣化や欠陥を専門家がチェックしてくれるため、購入希望者にとって安心材料となります。

また、家の状態を専門家が診断することで、売主にもメリットがあります。1つは築年数によらず、物件を適正な価格で売却できる可能性が高まる点です。購入希望者から築年数を理由にした値下げ交渉を受けた場合にも、根拠を持った説明で対応できるでしょう。

もう1つは、自分では気がつかなかった劣化や、修繕が必要な箇所、修繕費用の目安がわかる点です。購入後、契約内容に記載のない不具合が判明した場合、買主から契約不適合責任を問われる恐れがあります。

しかしインスペクションを受けることで、未知の不具合リスクを軽減しつつ、修繕の目安などを買主に伝えられるでしょう。

ただし、インスペクションには費用がかかります。依頼先によっても異なりますが、5～7万円ほどが目安です。依頼先を探す場合は、自分で検索するほか「既存住宅状況調査技術者 検索サイト」を通じて探すこともできます。

せっかく家の相場を調べたとしても、実際には相場通りに売れるわけではありません。知っておくべき注意点を4つ紹介します。

相場通りの価格で家を売りに出したとしても、確実に売却できる、あるいは短期間で売却できる保証はありません。同じような物件が同時期に売りに出されていると、ほんの数十万円違うだけでも物件が売れなくなる可能性があります。

相場はあくまでも参考程度として、値下げや条件の変更など、柔軟に対応することが大切です。仲介売却の場合、時間がかかる可能性も高いため、売却にかけられる期間を十分に確保しておくことも売却を目指すためには重要となります。

値下げ交渉が行われることを前提に、売り出し価格を決めるようにしましょう。相場通りの価格で売り出していたとしても、買主が少しでも安く購入すべく値下げ交渉をおこなう可能性があるからです。

ここでポイントとなるのが、焦って値下げをしてしまったあまり、損をするリスクを避けることです。最低成約価格を事前に決めたうえで、値下げ交渉を受けたとしても損をしない価格設定をおこないましょう。

関連記事：マンションの売り出し価格とは？決め方や成約価格との違いを解説｜不動産売却【ノムコム】

査定を受けた段階から時間が経過すると、相場が変化することがあります。なぜなら査定で不動産会社が提示する査定価格は、査定から3か月程度で売却できると考えられる価格だからです。

売り出してから時間が経過すると、相場の変動だけでなく、物件はその時間分だけ古くなってしまいます。時間が経って不動産の需要が低い時期になってしまうことで、売れにくくなる場合もあるでしょう。

また、相場の変動によっては、オーバーローンになってしまうかもしれません。オーバーローンとは、住宅ローン残高が、ローンの対象となる物件の売却価格を上回っている状態です。不動産会社と相談しつつ、相場に適した価格にする、買い取りへ切り替えるなど、対応を早めに決めていくことが大切です。

相場通りの価格で売却できたとしても、成約価格がそのまま手元に残るわけではありません。家の売却には、次のようなさまざまな費用が発生するためです。

また、土地の測量費や引越し費用など、成約価格を受け取る前に支払いが必要となる可能性がある費用もあります。相場通りの価格は手元に残らないことを見越して、無理な資金計画をたてないようにしましょう。

家を売るまでには、さまざまな疑問がつきものです。ここでは家の売却相場に関するよくある疑問にお答えします。

築年数が何年目だから、値段をこのくらいにすると厳密に決まっているわけではありません。

ですが築年数が経つほど設備は劣化し、間取りも購入を検討している次の世帯に合いにくいものになっていきます。地震など自然災害や火事への備えも難しくなるため、どうしても相場が下がってしまいがちです。

木造の戸建ての場合、築20年で元の20％以下になるとされています。マンションの方が構造的に頑丈なため価格の下落は緩やかですが、それでも購入時とまったく同じ価格になるとは限りません。

また、古い物件の場合、耐震基準が現在の基準を満たしていない可能性があります。昭和56年（1981年）以前に建築された建物は、建築基準法が定める新耐震基準が施行される前の基準で建てられていることから、結果として耐震性が最新物件と比べると劣るものが多くあります。

耐震診断をおこなったうえで、改修などの対応が必要な場合はリフォーム費用などがかかるため、売りに出す際の査定額が下がる可能性があります。

あわせて注意したいのが、中古物件として扱われる時期です。住宅の品質確保の促進等に関する法律の第二条2項において、新築住宅とは新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないものであり、建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除くとしています。

つまり、未使用の家であったとしても、完成から1年が経過すると中古物件としてあつかわれてしまいます。資産価値が減ってしまう前に、行動を起こすことが大切です。

国土交通省では、年間の取引をもとに価格の動向を不動産価格指数として毎月公表しています。リアルタイムの価格ではないものの、大まかに価格の動向を把握できるのが特徴です。

令和6年1月分を全国で見ていくと、住宅地や戸建て、マンションともに緩やかに上昇が続いています。しかし地域ごとに詳しく見ていくと、東京都は対前月比0.8％、愛知県は対前月比0.6％と伸びているものの、大阪府は対前月比-1.1％と差が見られます。

つまり、全国的に不動産価格が上昇しているものの、家の需要状況が地域によっても大きく異なるため、一概に全てのエリアで2024年が家の売り時とはいえません。

また、住宅ローンが残っている場合は、返済負担の面からも考える必要があります。2024年5月時点では低金利が続いているものの、今後金利が上昇する可能性も否定できないからです。

売り時を迷っている場合、まずは査定だけでも受けてみましょう。相場は変動するだけでなく、エリアによっても変動の幅はまちまちです。今の市場における家の価値を知ることで、建物にどの程度の価値があるのかわかります。

買い取りとは、不動産会社に直接物件を購入してもらう売却方法です。その仕組み上、通常の仲介売却に比べると売却相場が1～2割ほど安くなることがあります。

不動産買取会社は、物件を買い取ったあとにリフォームやリノベーションをおこない、付加価値を付けて相場で再販し利益を得ます。よって、相場で物件を売却して利益を得るためには、購入時の価格を抑えなくてはなりません。

結果として、買い取りを選んだ場合は仲介売却に比べて売却相場が安くなりがちです。

しかし、買い取りにもメリットがあります。査定額に納得できればそのまま売却を進められるため、短期間での売却が可能であり、値引き交渉がないため査定額を元にした資金計画をたてられます。

一定期間は仲介売却をおこない、その後買い取りを進める買取保証が利用できる不動産会社もあります。希望期間内でスムーズな売却を目指す必要がある場合には、買い取りも売り方の候補として検討してみましょう。

家の売却相場を知ることは、適切な価格でスムーズに家を売却する準備になります。自身で不動産情報ライブラリなどを活用して相場を調べるほか、複数の不動産会社から査定を受けておおまかに相場を把握するのも手です。

一方で、売却相場がわかったとしても、確実に同じ価格で売れるとは限りません。売却活動中に相場が変わってしまうほか、値下げ交渉を受けたり、諸費用が高くなってしまったりと、さまざまな事態が起こりえるからです。

売却を具体的に検討している場合は、不動産の知識が豊富な不動産会社からの査定を受け、相談しながら進めるのがよいでしょう。

※本記事は2024年5月14日時点の情報をもとに記載しています。法令等の改正により記載内容について変更となる場合がございますので予めご了承ください。