不動産買取をわかりやすく解説！デメリット・注意点を把握して利用

本記事では不動産買取を利用したことがある人を対象に、不動産買取を利用した理由についてアンケート調査しました。

調査の結果、約半数の人が「早く不動産を現金化したかった」ことが不動産買取を利用した理由であることがわかりました。不動産買取の利点がそのまま理由になっていると言えるでしょう。

また、約4割の人は「仲介手数料の節約」「仲介では売却しにくかった」など、保有している不動産の特徴による理由から、売却ではなく買取を利用したことが推察されます。

不動産買取とは、不動産を売却する方法の1つです。不動産会社へ依頼して買主候補に仲介してもらう仲介売却と異なり、査定を依頼した不動産会社が物件を直接買取ります。

売主は不動産買取会社と直接交渉し、条件がまとまれば最短1日～1カ月ほどと短期間での売却が可能です。

不動産買取会社は買取をおこなった物件を、市場で再び販売することで利益につなげます。マンションや戸建ての場合、より高く売却するためにリフォームやリノベーションをおこなうなど、付加価値をつけることが一般的です。

仲介売却と異なり仲介手数料の支払いは不要など、売主にとって仲介売却とは異なるメリットがあります。しかし、再販をおこなう不動産買取会社側が利益を確保するために、買取金額が市場価格より1割から2割ほど安くなる点がネックです。

不動産買取には、即時買取と買取保証の2種類があります。

即時買取は不動産買取会社が物件を直接買い取る方法です。金額に納得できればすぐに契約を結べるため、より短期間で物件を手放せます。

買取保証は不動産会社と相談した期間のみ仲介で買主を探し、期間内に売れなければ契約時に決めた価格で買取をおこなう方法です。市場価格で売却できる可能性を探れる点では、どちらの良い面も取り合わせた売り方といえます。

ただし、即時買取に比べると、仲介で売却をおこなう期間が必要となるため、物件を手放すまで一定の期間がかかります。仲介で売却が成功した場合には仲介手数料が必要となるほか、売主として契約不適合責任を負うといった点も即時買取との違いです。

どちらの買取が良いかは、売却したい理由や希望する買取価格によっても異なります。期間を重視する場合は即時買取がおすすめですが、少しでも高く売りたい場合は買取保証が利用できる不動産買取会社を見つけましょう。

不動産買取の市場規模は年々増加しており、今後も市場規模の拡大が予測されています。理由の一つは、住宅ローン金利や税制優遇措置など、住宅を購入しやすい環境が継続している点です。

また、新築だと価格の高止まりが続くマンションも、買取再販であれば供給が豊富にあります。買う人にとっては、購入費用全体を住宅ローンとすることができ、引渡し後の入居もスムーズです。既存の住宅を活用することでCO2の排出量やゴミの処理を抑えられるため、環境に配慮した住宅購入を考えたい人からも注目されています。

不動産買取会社に物件を買い取ってもらう不動産買取には、4つのメリットがあります。希望する条件に合う売り方かどうか判断するためにも、詳しく知っておきましょう。

不動産買取における大きなメリットが、仲介売却に比べて不動産の現金化が短期間で済むことです。早ければ1ヶ月程度で手続きが完了します。

仲介売却の場合、売却までかかる日数は物件にもよりますが3～6カ月程度です。長い場合には1年近くかかることもあります。不動産買取は買主候補への広告や内覧の対応、価格交渉といった販売活動が不要なだけでなく、不動産買取会社によっては査定価格に納得できれば数日のうちに現金化できる場合があります。

できるだけ早く不動産売却を進めたい、確実に売却したいと考える人にとってメリットが大きいでしょう。

不動産買取では仲介手数料が発生しないため、仲介売却よりも売却費用を抑えられます。仲介手数料とは、不動産仲介会社に支払う成功報酬のことです。仲介売却では不動産の広告や興味を持った買主候補への内覧の案内など、さまざまな販売活動や事務手続きを不動産仲介会社がおこないます。

仲介手数料には法律上の上限があります。販売価格が400万円を超える場合は、以下の式で求めることが可能です。

仲介手数料＝（成約価格 × 3% + 6万円） + 消費税

たとえば成約価格が1,000万円の物件なら、税込みで39万6,000円が仲介手数料の上限金額となります。成約価格が高くなればなるほど仲介手数料も高額になるため、買取で売却した方がメリットが大きくなる物件もあるでしょう。

ただし不動産買取の場合も、仲介手数料が必要になることがあります。たとえば不動産仲介会社から不動産買取会社を紹介され、紹介先での売却を決めた場合です。不動産仲介会社を間に挟むため、仲介手数料が発生します。

※関連記事：不動産売買に必要な仲介手数料とは？計算方法など解説

不動産買取を利用した場合、契約不適合責任が免除される可能性があります。

契約不適合責任とは、売買契約などに基づいて不動産を引き渡した際に、品質などが契約内容と異なる場合に売主が買主に対して負う責任です。たとえば、引き渡した物件に契約時は明らかにされていなかった雨漏りや傾き、土壌の埋設物が見つかった場合などに、契約不適合責任が問われることがあります。

改正前は瑕疵担保責任といい、買主が契約前には知らなかった内容など限定的な範囲に請求できる権利でした。一方で契約不適合責任の場合、買主の不注意で気が付かなかったとしても売主に対し責任を追及できるため、以前よりも欠陥などに対する売主の責任が厳しくなり、買主にとっては安心感が増す内容といえます。

しかし、不動産買取では、契約不適合責任を免責することが一般的です。不動産買取ではリフォームやリノベーションを前提として不動産買取会社が査定したうえで購入をおこないます。売主が知らない建物の問題点があっても、一般の買主より対応できる幅も広く、よほどの問題でない限りはトラブルが発生することはないでしょう。

ただし、法律上、不動産買取会社が契約不適合責任を問わないと決まっているわけではありません。契約時に契約不適合責任を問えるようにすることも可能です。契約書の内容をよく確認したうえで、売買契約を結びましょう。

広告や内覧など販売活動をおこなわずに売却できるため、引越しまで周囲に知られずに売却をすすめられます。

仲介による販売の場合、不動産仲介会社と契約を結ぶ前に詳しく査定を受ける必要があります。契約後も物件を売却中であることを、買主候補となる人に広く知ってもらうべく、広告など販売活動が重要です。

しかし、周囲の人に売却を知られたくない場合には、デメリットとなりかねません。不動産買取であれば、やり取りをおこなうのは不動産買取会社の担当者のみであり、販売活動が周囲に知られることもありません。

※関連記事：不動産売却の流れ｜媒介種類や司法書士への依頼、税金についても解説

現金化も早く、速やかに不動産を手放せる不動産買取は仲介売却にないメリットがあります。反面、知っておきたいデメリットと注意点もあるため、把握しておきましょう。

不動産買取による売却は、仲介による売却に比べて1割から2割ほど安くなる傾向があります。買取後にリフォームやリノベーションをおこなうための費用を差し引いているからです。

買取をおこなった物件が安ければ安いほど、不動産買取会社の利益が高まるため、どうしても査定結果が安くなりがちです。物件を可能な限り高く売りたい方や市場価値が上昇する可能性のある物件にとっては、大きなデメリットとなるでしょう。

一方で、ある程度高く売りたいが時間に制限がある場合、買取保証を活用する手もあります。仲介で売却を進めつつ、期限内に売れなければ事前に決めた額で買取をしてもらえるためです。

※関連記事：土地価格の調べ方｜公的価格や実勢価格の最新情報はココで調べる｜不動産売却【ノムコム】

不動産買取会社によっては、買取がおこなえる物件の条件を定めていることがあります。すなわち、どのような物件でも対応してもらえるわけではありません。

たとえば野村の仲介＋では、次のように買取保証の適用基準を設けています。

不動産買取は、購入後に不動産買取会社がリフォームや解体をし、第三者に再販をおこなう仕組みが一般的です。そのため、再販が難しい条件がそろっている物件の場合、買取がおこなえる不動産会社が限られてしまうかもしれません。

ある会社では対応不可の物件でも、他の会社であれば買取が可能なこともあるため、複数の会社へ査定を依頼してみましょう。

満足のいく不動産買取を目指すためには、気を付けておきたいポイントが3つあります。

売りたい物件の査定を複数の不動産買取会社へ依頼し、会社同士を比較しましょう。査定依頼は無料で引き受けてもらえるため、同じ条件で2～3社へ依頼すると効率的です。

比較するメリットとして、不動産買取会社によって査定額が異なることが挙げられます。基本的には提示価格がもっとも高い会社を選ぶことが一般的です。

また、できるだけ早く売却したい時には、引渡日が希望スケジュールにあう会社を選ぶのも手となります。会社によって引渡日も異なるため、比較の対象となるでしょう。

あわせて、会社ごとにサービスや評判、実績をチェックすることも大切です。たとえば売却を急かすような強引な営業には注意が必要です。何か特別な事情があり、希望する売却日や価格がある場合、トラブルにつながってしまう恐れがあります。

比較を行う際には、売りたい不動産の買取価格相場を調べておくこともポイントです。建物の市場価値は経年劣化と共に下がります。駅が近いなど好条件がそろわない限り、物件の耐用年数に応じて購入時ほど高く売れることはほとんどありません。

納得のいく売却を目指すには、不動産買取会社選びは重要なポイントとなります。近隣の相場を調べたうえで、売却までの計画や買取希望価格など情報の整理を進めておくことも大切です。

※関連記事：不動産売却の流れ｜媒介種類や司法書士への依頼、税金についても解説

売却したいスケジュールが決まっていなければ、1度だけでも仲介での売却を試しておくと、安く売ってしまったという後悔を防ぎやすくなります。基本的に仲介での売却の方が、成約価格が高くなる可能性があるためです。

とはいえ仲介売却は売れるまで時間がかかることもあります。一定期間は仲介による売却を行い、売れなければ不動産会社と取り決めた金額で購入してもらえる買取保証付きの不動産買取会社を利用してみましょう。

買取保証の場合、仲介で買主を探す期間は限定的なため、リスクを減らしつつ、安心した取引を進められます。買取保証を選ぶ場合は、親身になって相談に乗ってくれる担当者がいるなど、疑問を解決しながら売却に向けて販売活動を進めていきやすい不動産買取会社を選びましょう。

たとえば野村の仲介＋では、保証期間は最長1年です。価格や売却方法の検討を十分におこなったうえで、納得できる売却を目指せます。

ただし、仲介売却で売れた場合には不動買取産会社への仲介手数料の支払いが必要です。物件の条件によっては買取保証を利用できないため、会社ごとの条件をよく調べたうえで相談を進めましょう。

不動産買取では傷みのある物件であっても、そのまま買取をしてもらえる可能性があります。「更地の方が売れる」と考え、不動産買取会社へ相談する前に建物を解体してしまうと、かえって損をしてしまうかもしれません。

解体には1坪あたり3～5万円ほどかかり、建物構造や周辺環境によっては数百万円かかることもありますが、解体せず買取をしてもらえるのであれば、解体費は不要です。成約価格が多少下がったとしても、そのまま買取をしてもらった方が解体した場合よりも手元に残るお金が多くなる場合もあります。

また、建物を解体したあとの土地にかかる固定資産税や都市計画税にも注意が必要です。固定資産税と都市計画税は、1月1日の時点で不動産を所有する人に課せられる税金です。空き家であっても手入れされた住宅が建っている土地は、固定資産税などの税金が安くなる住宅用地特例という減税制度が適用されています。

ところが、建物を解体し更地にすると減税制度の適用がなくなり、土地の固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍になってしまいます。建物を解体する前に不動産買取会社へ査定を依頼し、買取価格を確認してから解体の判断をしましょう。

※関連記事：家を解体する際の費用はどれくらい？更地にするメリット・デメリットなどを解説｜不動産売却【ノムコム】

不動産買取を検討する際、事前に解決しておきたいよくある疑問について解説します。

ローンの完済前であっても、不動産買取を利用することは可能です。しかし、不動産買取の場合、買取金額が不動産売却の成約価格よりも1〜2割程度低くなる場合が多いため、ローンの残債を下回らないように注意が必要です。

買取金額がローンの残債を上回るようであれば、売却で得た資金で住宅ローンを完済できますが、買取金額が住宅ローンの残債を下回る場合には、自己資金やつなぎ融資などを使ってローン返済を目指す必要があります。金融機関に手続き等を事前に確認しておきましょう。

完済の可能性を高めるため、高価格で買取をしてくれる不動産買取会社、または、仲介での売却や買取保証が利用できる不動産会社を探すことが大切です。

※関連記事：【不動産売却】住宅ローン返済中の家を売る方法とは？売却方法や注意点を解説！

リースバックとは、物件を不動産会社などに売却して現金化した後、家賃を払いながら引き続き住みつづけるというサービスです。物件を不動産会社が買取る点は、ここまで紹介してきた不動産買取と同じといえます。

しかし、リースバックは売却後は契約に従い毎月賃料を払えば、そのまま売却した家に居住できる点が大きな違いです。居住者にとって、次のようなメリットがあります。

• 住み慣れた家で継続して生活できる
• 買取金額を一括で受け取れる
• 賃貸物件となるため税金や維持費の負担が軽減される
• 将来的に買い戻す契約も結べる

また、リースバックは売却後も自分が家に住み続けられるため、周囲に売却を気付かれる心配がありません。

ただしリースバックにはデメリットもあります。

• 成約価格が市場価格の7割程度と低くなる可能性がある
• 毎月の家賃支払いが必要になる
• 契約次第では期間が過ぎると退去させられることもある

高額な賃料を設定された場合、住む期間によっては成約価格以上に家賃を支払うことになる可能性もあります。

また、所有者ではなくなってしまうため、たとえば自宅の設備を自由に変更・設置することはできません。賃貸借条件によっては、将来的に家に住み続けられなくなる可能性もあります。

買取もリースバックも、物件を売却する方法の1つです。いくつかの手法と比較・検討したうえで、自分にとってよりよい売却方法を見つけましょう。

※関連記事：住みながら家を売る完全ガイド！不動産会社選び～売るコツまで網羅｜不動産売却【ノムコム】

不動産買取会社の責任者や相談窓口に相談し、それでも解決しなければ不動産関連のトラブルに強い弁護士や司法書士のほか、公的な機関への相談がおすすめです。

公的な機関として、最寄りの全国宅地建物取引業協会連合会が挙げられます。苦情解決やトラブルの早期解決を目的とする相談を受け付けているため、トラブルになった会社が所属する宅建協会を調べてみましょう。

また、相談内容によっては、どこへ相談すればよいのか迷ってしまうこともあるかもしれません。消費者ホットラインや国民生活センターでは、どこへ相談すれば問題解決につながるのかアドバイスをもらえます。

トラブルの予防策について知りたい場合は、不動産適正取引推進機構が運営する不動産トラブル事例データベースもおすすめです。実際のトラブルを元に、どのように解決が進んだのか情報を閲覧できます。

相続した土地であり、なおかつその土地が不要な場合、相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性があります。相続土地国庫帰属制度とは、一言でいえば一定の負担金を納付することを条件に、国へ不要な土地を引き渡せる制度です。

相続や遺贈により宅地や田畑などの所有権を相続した相続人が、制度を利用できる対象者となります。兄弟などで共同所有している土地の場合は、全員で申請をおこなう必要がある点に注意しましょう。

また、手放したい土地が次に該当する場合は、制度を利用できません。

• 建物がある土地
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 他人の利用が予定されている土地（神社の境内や通路など）
• 土壌汚染されている土地
• 境界が明らかではない・所有権について争いがある土地

あわせて、これらに当てはまっていなかったとしても、土砂崩れの危険性や樹木が大量にある土地など、通常利用が難しい土地も制度を利用できません。

また、土地を引き渡す際には負担金が必要です。土地の種類によって負担金が決まっています。たとえば、すぐに建物を建てられる宅地の場合、審査手数料1万4,000円と、20万円の負担金で土地を引き渡せます。

上記の条件は2024年5月時点の情報です。実際に制度を利用する際は、近くの法務局へ相談を行いましょう。

不動産買取は、不動産買取会社に直接不動産を購入してもらう売り方です。そのため次のようなメリットが得られます。

• 不動産の現金化が早い
• 仲介手数料が不要
• 契約不適合責任の対象外
• 引渡しまで売却を周囲に気付かれない

ただし、不動産買取会社は物件を再販して利益を得るのが一般的です。そのため仲介での売却に比べ、買取価格が低くなるほか、どのような物件でも買取をしてもらえる訳ではありません。

後悔しないためにも、不動産買取会社を複数比較したうえで、一度は仲介の売却を試すなど、より良い売却方法を検討することが大切です。疑問やトラブルが生じた場合には、不動産のプロのほか、弁護士や税理士、司法書士など、専門家への相談をおこなうようにしましょう。

※本記事は2024年5月14日時点の情報をもとに記載しています。法令等の改正により記載内容について変更となる場合がございますので予めご了承ください。