宅建士が教える「一戸建て売却成功法」流れや費用に加え、具体策も紹介！

一戸建て売却期間と事前準備（諸費用、税金、必要書類など）について解説します。

以下の表では、売却の流れとそれぞれの手続きにかかる期間についてまとめています。

仲介手数料とは、取引相手を見つけて売買契約を締結した成功報酬として、仲介業者へ支払う手数料のことです。売主・買主ともに仲介会社へ仲介手数料を支払うため、介在する1社の仲介会社が売主と買主の両方を見つけた場合、売主・買主の両方から仲介手数料がもらえます。

仲介手数料には法定上限金額の設定がありますが、この額を超えない範囲内で売主と買主が合意すれば、金額は自由に設定できます。仲介手数料の法定上限額は以下の通りです。

仲介手数料の法定上限額（原則）

売買の場合、仲介手数料の半分を売買契約締結の日に不動産仲介会社へ支払い、残金決済・引渡しの日に残りの半分を支払うのが一般的です。

なお、低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）の仲介手数料を増額することで、空き家の流通量や流動性の向上を狙ったルールが新設されています。

低廉な空き家等に限った仲介手数料の上限額

以下の関連ページでは、仲介手数料について詳しく解説しています。

関連記事【不動産売買に必要な仲介手数料とは？計算方法など解説】

戸建ての売却で納める税金には以下のものがあります。

売主が準備する書類は以下のようにたくさんの種類があり、揃える時期も書類ごとに異なります。

準備する時期として（A）〜（D）4つに分類していますが、（B）の書類も（A）の時期に揃えておけば、募集活動や広告にも活かせます。早めに揃えておくようにしましょう。

一戸建てが売れないおもな原因は、以下の7つです。

インターネットを使えば不動産相場は簡単に見つけられるため、売出価格が相場よりも高ければ売れるスピードは遅くなり、かなり高い場合には売れ残る可能性が上がります。

以下の関連ページは、一戸建ての売却相場が調べられるページです。

こちらもあわせてご欄いただき、相場の把握や売出価格の参考にお役立てください。

関連リンク【一戸建ての売却相場】

不動産の繁忙期（春の異動時期）を外れると絶対的な購入者数が極端に少なくなるため、反響や内覧の数が減り、買主からの大幅な値下げ交渉が入りやすくなります。

不動産の商品力は、築年数・立地・外観・設備・劣化具合・間取り・駐車場の有無や台数・土地の傾斜や高低差などで評価します。築年数が古ければ売出価格は安くなりますが、住める状態にするためのリフォーム代や維持管理費用がかかるので購入がためらわれるケースが多くあります。

住宅ローンの一般的な最長借入期間は35年で、新築や築浅の戸建てならこの借入期間に該当します。しかし、築浅でない中古戸建ては法定耐用年数（木造で最長22年）の影響を受けるため、銀行が融資条件として提示する借入期間は35年よりも短くなり、15年や20年などに制限される場合もあります。

築年数が古くても新耐震基準の適合証明が得られれば、築浅戸建てと同じくらいの借入期間で借りられる場合がありますが、プラス材料がなく、単に古いだけの戸建ては買主から選ばれにくいでしょう。

内覧時の部屋の印象（明るさ・清潔感・整理整頓・清掃など）や、対応姿勢など売主の印象が悪くて早々に内覧が終わる場合があります。また、内覧する買主について回って売り込みすぎるのも嫌がられることが多いです。逆に、住んでいる者にしか分からないメリット・デメリットを伝えるといった行動は、好まれることが多いでしょう。

売主が自己都合を優先し、土・日・祝に案内できない場合も売却しづらいです。物件の内覧は土日祝がメインになるため、案内が入れづらい物件は不動産会社が案内しなくなることも。したがって、売却期間中は自分の用事よりも案内の対応を優先するという姿勢が、早期売却には欠かせません。

売却を任せている不動産会社の売却活動が不十分（広告量が少ない）場合や、囲い込みをして他の不動産会社の内覧を阻止している場合には、売却期間が長期化する原因になります。

ここでは、売れるためにできる改善策を5つ紹介します。

ほんの少しの値下げでは効果が薄いので、売るためには不本意でも相場並みもしくはライバル物件に勝てるくらいまで値下げする覚悟が必要です。

媒介契約は契約期間が残っていても相当の期間をとって双方が合意すれば、途中で変更や解除をしてもペナルティはありません。不動産会社に対して違和感や、不満を感じたら、媒介契約の変更や不動産会社の交代を検討してみてください。

春の異動時期を逃した場合や、ライバル物件が多すぎて無意味な値下げ競争になりそうなら、いったん売り止める方法も。次の繁忙期に向け万全の準備を整え、再度挑戦するのも良いでしょう。

売却を急いでいる場合や、買い取り価格に満足しているなら、不動産会社に買い取ってもらうという手も。買い取りは短期間で売却が完了するだけでなく、仲介手数料が不要、周囲に売却を知られなくて済む、残置物処分や清掃も不要の場合が多い、などのメリットがあります。

戸建ては、自己居住用の不動産として個人へ売却するだけではありません。小規模事務所、民泊、戸建て投資家、社員寮、近くへ親を呼び寄せるなど、自己居住でない需要に合致する可能性も考慮した売却活動を行いましょう。

不動産の売却には時間がかかり、そのうちに家の劣化や相場の変化が起こります。また、売買価格は相場以外にも需要と供給のバランスや競合物件の価格にも大きく影響されるため、常に中古戸建て市場の動向を気にかけて、即時に対応できるよう瞬発力を高めておきましょう。

また、戸建ての売却では、不動産会社や担当者選びがとくに重要になります。不動産会社を選ぶ際は売却査定時の対応やネットの口コミなども参考にしてみてください。

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