不動産の相続税評価額とは？土地・建物の計算方法や節税につなげるポイント

不動産を相続すると、相続をした人は財産の価値に応じた相続税の支払いが必要です。相続税は、「相続税評価額」をもとに算出されます。ここでは、相続税の計算の基準となる相続税評価額とは何か、そして相続税の基本的な仕組みをみていきましょう。不動産を相続すると、相続をした人は財産の価値に応じた相続税の支払いが必要です。相続税は、「相続税評価額」をもとに算出されます。ここでは、相続税の計算の基準となる相続税評価額とは何か、そして相続税の基本的な仕組みをみていきましょう。

相続税評価額とは、相続によって取得した財産の価値を評価し、相続税を計算するための基準となる金額です。土地や建物などの不動産、現金や車、株式など相続する財産ごとに個別に算出します。相続税評価額を算出すると、相続税の支払い有無や具体的な相続税額を計算することが可能です。

相続税評価額は財産の種類によって評価方法が異なり、各財産に応じた評価基準にもとづいて評価額を決定します。詳しくは後述していますが、不動産の相続税評価額は「土地」と「建物」それぞれで評価方法が異なります。

【土地・建物】不動産の相続税評価額の計算方法はこちら

相続税とは、亡くなった人が所有していた財産を受け継いだ場合に課される税金です。相続税の対象となる財産には、土地や建物などの不動産、現金や株式などが含まれます。

相続する財産の種類ごとに「相続税評価額」を算出し、そこから「基礎控除額」を引いた金額に対して税率をかけることで相続税の計算が可能です。基礎控除額は法定相続人の数によって異なり、通常は相続税評価額が高いほど相続税も高くなります。

不動産の相続税評価額は、「土地」と「建物」で評価方法が異なるため、個別に算出が必要です。ここでは、土地・建物それぞれから不動産の相続税評価額の計算方法を紹介します。

土地の相続税評価額の計算方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。下記でそれぞれの計算方法をみていきましょう。

「路線価」とは、主要な道路に面する宅地の1平方メートルあたりの価格です。路線価は毎年国税庁によって公表されており、土地の時価の80％ほどになるよう設定されています。

路線価方式では、相続した土地が面する道路の路線価と土地の面積をかけ合わせて相続税評価額を算出します。「土地の一方だけが道路に面している」「土地の二方、三方が道路に面している」など、道路への面し方によって加算や補正がかけられます。さらに、所有している土地が自己利用か、賃貸かによっても補正率がかかるため、算出する際は十分な確認が必要です。

なお、路線価方式は主に市街地形態である地域で適用されています。地域によっては、路線価が設定されていない場合もあるため、詳しくは国税庁のWebサイトを確認しましょう。
【路線価方式による土地の相続税評価額の計算方法】

※土地の一方のみが道路に面している宅地の評価

奥行価格補正率は、国税庁のWebサイトから確認できます。

倍率方式は、路線価が設定されていない地域の相続税評価額の計算に用いる計算方法です。倍率方式では、土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価額を算出します。固定資産税評価額に乗じる倍率は国税庁によって定められており、その倍率が毎年変わることもあります。

倍率方式は、路線価方式と比べてシンプルで理解しやすい点が特徴です。地方の不動産や農地など、都市部以外の不動産に対して適用されることが多く、特定の地域における不動産の評価が公平に行えます。路線価方式と同様に、所有している土地が自己利用か、賃貸かによって補正率がかかります。

【倍率方式による土地の相続税評価額の計算方法】

路線価方式の計算で必要な路線価図、および評価倍率については、国税庁の「財産評価基準書」を確認してください。

建物の相続税評価額は、基本的に「固定資産税評価額」と同額です。固定資産税評価額は各市町村が毎年1月1日時点で評価した価格で、一般的にその建物を今もう一度建てるのにかかる費用である再建築価格の50～70％程度 ほどで設定されています。具体的には、固定資産税評価額に建物の用途に応じた補正率をかけ合わせて相続税評価額を算出します。

補正率は土地と同じく、所有している建物が自己利用か、賃貸かによって変動します。

【建物の相続税評価額の計算方法】

建物が賃貸である場合、上記計算から一定割合が減額できます。

ここでは、ケース別に不動産の相続税評価額の計算方法をご紹介します。なお、今回は計算がわかりやすいように、路線価や固定資産税評価額などの数値を簡易的に指定して算出しています。実際には、国税庁が発表する路線価図や評価倍率、自治体から通達される固定資産税評価額をもとに計算をしますのでご注意ください。ここでは、ケース別に不動産の相続税評価額の計算方法をご紹介します。なお、今回は計算がわかりやすいように、路線価や固定資産税評価額などの数値を簡易的に指定して算出しています。実際には、国税庁が発表する路線価図や評価倍率、自治体から通達される固定資産税評価額をもとに計算をしますのでご注意ください。

不動産を相続する際は、いくつか注意点があります。ここでは、事前に押さえておきたい不動産を相続する際の注意点と対策を紹介します。

相続人が複数おり、故人の遺言書がない場合は遺産分割協議を行う必要があります。遺産分割協議とは、相続人全員が集まり、遺産の分割方法について話し合い・合意する手続きです。この協議が成立しない限り、遺産の分割は進められません。

遺産分割協議では、各相続人の意見や希望を尊重し、公平な分割方法を見つけることが大切です。専門家の助言を受けながら進めることで、スムーズに協議が進められるでしょう。

協議で決定した事項は遺産分割協議書にまとめられ、小規模宅地等の特例などを適用する際に必要です。

相続登記とは、不動産を相続した際にその所有権を相続人に移転する手続きです。手続きを行わないと不動産の名義が故人のままになり、将来的に売却や活用が難しくなる可能性があります。相続登記を行うことで、相続人が正式な所有者として認められ、不動産の管理や処分がスムーズに行えるようになります。

【相続登記に必要なもの一覧】

相続する不動産の種類によっては、評価額が高額になることもあり、相続税の負担も大きくなります。計画的に納税するためにも、あらかじめ相続税を正しく計算し、必要な納税額の確認と資金確保が必要です。

相続税の納税期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内です。この期間内に納税資金を確保できないと、延滞税が発生する可能性があるため注意しましょう。

不動産を相続する場合、その土地・建物以外の他の財産も含めた評価額によって、相続税などの負担が大きくのしかかります。家族に負担をかけずに相続するためにも、できる限り賢く不動産を扱いたいもの。相続税が高額になってしまう、相続する人がいないなどの場合、不動産を売却するのも一つの方法です。

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ここでは、不動産の相続税評価額に関するよくある質問に回答していきます。

相続税評価額の求め方は、財産の種類によってさまざまです。下記で一部の評価方法とおよその目安を紹介します。

【財産の種類別】評価方法

前述した「小規模宅地等の特例」のほか、条件を満たす場合は「配偶者控除」も適用できます。相続における配偶者控除では、課税対象額「1億6,000万円」まで配偶者が相続したとしても相続税が0円です。以下条件を満たす場合、配偶者控除によって相続税が非課税となります。

不動産の相続税評価額は、土地と建物で評価方法・計算方法が異なります。土地は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類の計算方法があり、建物は固定資産税評価額と同額です。不動産を相続すると相続税の負担がかかることもあり、相続人が複数いる場合には遺産分割協議も必要です。必要な手続きや納税額を事前に押さえておくことで、スムーズに相続できるでしょう。場合によっては相続せずに、売却するのも一つの方法です。

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