年収400万円の住宅ローン術｜無理のない借入を組む完全ガイド

年収400万円で家を買うべきかは、今後の生活を考えると迷うところかもしれません。もっとも、住宅ローンが通るのであれば、購入したい方も多いのではないでしょうか。まずは、無理のない借入がどの程度なのか、イメージをもっておきましょう。

住宅ローンの審査基準は多岐にわたり、雇用形態、勤務先、収入額、年齢、ブラックリストなど返済能力に関する事項が中心です。中古のマンションや戸建てを購入するのであれば、築年数や建物構造などから考えた、担保評価など返済能力以外の基準もあります。また、築年数が経過した建物は担保として認められず、土地のみの担保評価で借入額の上限が決まることもあります。

長期の固定金利住宅ローンであるフラット35の場合、年収から設定される借入額の上限は、年収400万円以上で年間合計返済額の割合が35％となる借入額、400万円未満では30％となる借入額までと定められています。

年収400万円ならば、年間返済額が400万円×35％＝140万円となる借入額が上限です。実際の借入額は返済期間や金利水準で変わりますが、例えば固定金利2％、35年返済の場合には約3,500万円が上限となり、「年収400万で建てられる家は3,500万まで」と言われるのは、ここからきています。

住宅ローンを組むときには、借入可能額ぎりぎりまで借りるのではなく、生活費や貯蓄額とのバランスを考えて無理のない借入額を決定するのが大切です。ここでは、返済計画を立てるときの目安となる基準や考え方を紹介します。

年収倍率とは、住宅価格÷年収で計算される倍率です。平均値とくらべることで、自分の選んだ物件が年収に比して高すぎないかを判断する目安になります。年収倍率の全国平均は、中古物件は5～6倍、新築物件は7倍前後となっています。なお、地域や建物種別(戸建て・マンション)によっても開きがありますので、自分の地域の年収倍率を調べてみましょう。

住宅を購入する際には、物件価格の3％～10％の諸費用に加え1割から2割程度の頭金を用意することが多いです。頭金なしという方法もありますが、その分月々の負担が大きくなりますので、頭金なしよりは、ある程度頭金を入れることをおすすめします。

諸費用がどれぐらいかかるのか、諸費用を住宅ローンに組み込めるのか、頭金はどのぐらい用意できるのかによって、住宅ローンの借入額が変わってきますので、ひとつずつ確認していきましょう。

また、住宅購入の際には、登記費用・税金・ローン事務手数料など物件購入に関する諸費用のほか、引越し費用や家具購入費用などさまざまな費用がかかってきます。資金計画をしっかり立てておくことが肝心です。

月々の返済額からローンの借入額を逆算する方法が一般的ですが、その際には生活費とのバランスが重要になってきます。家族構成によって生活費は異なりますので、ネットや友人の体験談を参考にしたとしても、情報をうのみにせず、自身の実際の出費額を計算すべきです。

返済期間が長ければ長いほど、月々の返済額が減り、借入額を増額することができます。金融機関によっては最長70～80歳までの返済期限が設定されていますが、実際にはこのような年齢まで住宅ローンを支払うことは難しいケースが多いです。
体験談などを見ると、とりあえず返済期間を長めに設定して、繰り上げ返済を積極的に行うことで返済期間を短縮したり、返済額を減額したりすることを見込んでローンを組む方が多いようです。長期的な視点で、自身の年齢やライフプランを考えて返済期間を検討してみてください。

ここでは、住宅ローンの平均データについて、住宅金融支援機構が調査した2023年度(2024年7月発表)の最新データから、住宅ローンの平均を読み解いていきましょう。

年収倍率の平均データは、土地付き注文住宅で7.6倍、新築マンション7.2倍などとなっています。

ここ10年住宅価格の高騰にともない年収倍率は増加傾向でしたが、今年は前年度比横ばいもしくは減少となっています。

住宅購入者の世帯年収の平均は600万円から700万円、月返済額は11万円から12万円程度となっています。マンションの管理費や修繕積立金、戸建ての場合でも修繕費の積立てが必要ですので、毎月の返済額はそれらを考慮に入れたうえで設定するのが無難です。

住宅ローンの返済期間の平均は32年程度となっています。住宅ローンを組む人は年齢制限や物件の特性などを踏まえて最長の返済期間を設定することが多いために、平均値は最長の35年に近い値となっています。

最後に、住宅ローンに関する成功例と失敗例の体験談を紹介しましょう。いったんローンを組むと、返済額や返済期間を安易に変更できませんので、資金計画はくれぐれも慎重に立てましょう。

Sさん(夫)は年収350万円、妻はパートの収入で100万円を合算して3,000万円の住宅ローンを組みました。3年ほど返済を続けたのちに、義母が亡くなったことで死亡保険金が入ったため、思い切って繰り上げ返済にあてました。Sさんの場合は、繰り上げ返済によって返済期間を短縮するのではなく、返済額を増やして貯蓄にあてたことで、生活にゆとりができたと言います。

さらに当初固定金利で組んでいた住宅ローンを変動金利のものに借り換えることで、月々の返済額を約1万円減額できたうえ、返済期間も2年短縮できたと喜んでいます。住宅ローンにはさまざまな商品がありますので、シミュレーションを重ねて自分に合った返済方法を見つけることが大切です。

Uさんは、年収450万円、貯金200万円で約2,000万円の住宅ローンを組み住宅を購入しました。毎月の返済額は余裕をもった額に設定しましたが、頭金に100万円入れてしまったことで、手元資金が減ってしまったとのこと。

いざ引渡しの日が近くなるとローン事務手数料や登記費用等の諸経費のほか、引越し、家具家電の購入などがかさみとても貯金が足りなくなってしまったようです。引越しの際には思いがけない出費がかさむものです。資金計画はぎりぎりではなく、ある程度手元資金が残るようにしておきましょう。

年収400万円でも家を購入することは十分可能です。しかし、返済計画の立て方がずさんだと、その後の生活を圧迫しかねません。頭金がいくらか、毎月の収入のうちどのぐらいを返済にあてることができるか、自身や家族の年齢やライフプランなどによって、返済計画は変わってきます。安心してマイホームを購入できるよう、無理のない返済計画を立てましょう。資金計画に不安がある場合は、金融機関や専門のアドバイザーに相談してみてください。