旗竿地とは？メリット/デメリットなど後悔しない買い方を徹底解説

旗竿地とは、建物が建つ四角い土地の “旗の部分” と、通路や駐車場に利用される細長い路地状の “柄の部分” で一体となっている、土地全体が「旗状」の形状をした土地のことです。世の中にある土地の多くは、きれいな四角形ではなくある程度いびつな形状をしたものが多く存在しています。

入り組んだり細くなったりして建物が建てられない部分は正味の住宅地として使えないことから、不整形部分を含む土地は、整形地よりも土地価格の単価が安いことがほとんどです。旗竿地は、こういった形状から「敷地延長」や「専用通路」などと呼ばれることもあり、前面の道路から奥まった位置に建物が建てられるケースがほとんどです。

旗竿地は、大きな土地を分筆（登記簿上ひとつの土地を、分割して登記しなおすこと）する過程で生まれます。この形状は、土地の価値を少しでも高く維持しつつ価格は抑えめで、建物の外観や間取りの自由度が高くなるように考えられた、優れた分筆方法です。

旗竿地ができる理由のひとつが、1区画が大きなままでは土地価格が高額になり、購入者が限られることによる土地の分筆です。このとき、ある程度の間取りが入るよう、効率よく分割すると、旗竿地が生まれます。

例えば、1億円の土地をより売りやすくするために2つに分割しても、それぞれの土地は5,000万円なので、建物価格を加えた総額になると、まだまだ高額な価格となり、購入者が少数に限定されます。

そこで、区割りを4分割にすると、ひとつの土地の価格は、2,500万円まで下がります。手の届く購入者を大幅に増やすことができ、需要の多い価格帯へ変えることができます。

ただし、下図の左の例のように単に縦に4等分すると、土地の間口が狭くなり、建築できる間取りが極端に限られ、4つの売れない土地ができあがってしまいます。

しかし、下図の右の例のように奥に2つの旗竿形状の土地を配した4分割にすれば、建物が建つ旗の部分をきれいに保ちつつ、柄の部分は駐車スペースにするなどの工夫ができるため、4つすべてが居住性の高い良い間取りが設計できる効率的な土地になります。

つまり、旗竿地であれば、土地の活用効率を高めて土地の価値を上げながら、価格を落として購入しやすくすることができるのです。

（旗竿地の例）

左図のような櫛（クシ）状の4分割では間口が狭くて使いづらい間取りしか設計できませんが、右図のように家が建つ部分を前後にずらして旗竿状にすれば、快適な間取りが設計しやすくなります。

また、分譲地のなかで価格・家の形状・外観・間取り・外構デザインなどにバリエーションが生まれ、より多くのニーズを満たすことができ、売りやすい分譲地となります。

旗竿地は家が建たない竿部分の評価が低いため、土地全体の資産価値は同じ面積の整形地より低くなりがちです。しかし、土地の評価が低ければ価格や税金が安くなるため、土地評価の低さはメリットにもなり得ます。

また、マイホームに求めるニーズは人によってさまざまで、旗竿地の形状を理想とする方もいらっしゃいます。例えば、駐車場スペースを必ず2台分欲しい、奥に控えた位置で人目につきにくい家が良い、玄関までのアプローチに花壇や植栽を設置したい、ゲートを設置して防犯対策をしたいといった理由があげられるでしょう。

土地形状が四角でないからと旗竿地を避けるのではなく、購入費用・敷地の収納力・使い勝手・間取り・セキュリティ面など、さまざまな角度から旗竿地を検討してみると、良い家と出会うチャンスを格段に広げることができます。

なお、建築基準法のもと、建物を建てる土地では、前面道路に接する「間口」を2m以上確保しなければなりませんが、竿部分の間口が必要最低限の2ｍになると車の駐車が十分にできません。さらに、今後の法改正で必要間口が今よりも広くなれば、再建築できない土地になるため、間口は少しでも広いほうが安心でしょう。

旗竿地の評価方法は、相続税路線価（通称：路線価）の評価・補正方法を参考にした3つの方法があります。なお、相続税路線価とは国税庁が毎年7月1日に発表する公的な土地評価指数で、一般的な土地市場流通価格の80％程度に設定されています。路線価は土地に面する道路（路線）ごとに1平米あたりの単価が1,000円単位で決められており、主に土地の相続税評価や流通価格の査定根拠として使われます。

・奥行きのある土地として評価
路線価を土地面積に掛けた土地評価額に対して、前面道路から奥行きが長い土地は使い勝手が若干悪くなるとして評価を下げる補正をします。奥行価格補正の方法は下記の式で計算します。

　奥行価格補正をした評価額 = 路線価 × 土地面積 × 奥行価格補正率

・間口が狭い宅地として評価
土地間口が８ｍ以上の普通住宅であれば一定の基準（100）を満たしているとされ、それよりも間口が狭い旗竿地は評価を下げる補正をします。間口狭小補正の方法は下記の式で計算します。

　間口狭小補正をした評価額 = 路線価 × 土地面積 × 間口狭小補正率

・不整形地として評価
長方形や正方形のようなきれいな四角形でない土地は「不整形地」と言われ、想定整形地とくらべて欠けた部分である「かげ地」が、想定整形地に占める「かげ地割合」に対応する補正率を使って補正します。不整形地補正の方法は下記の式で計算します。

　不整形地補正をした評価額 = 路線価 × 土地面積 × 不整形地補正率

これらの方法で評価額を計算する際に注意すべきは、形がいびつであるほど計算が複雑になるという点です。実際に相続税の申告書を作成する際は、複数の計算方法を使い計算の途中経過を記した「評価明細書」を添付するため、税の専門家でなければ正確な評価は困難でしょう。

ただし、旗竿地をマイホーム用地に選ぶかどうかの判断であれば「その土地に理想の間取りが設計できるのか」や「固定資産税額はいくらなのか」がわかれば細かい計算は不要です。どの要素が土地の評価に影響するのかという土地査定の感覚を大まかに掴んでおきましょう。

価格が安いという絶対的なメリットと叶えたい条件の充足度が高ければ、旗竿地を購入する十分な理由となります。旗竿地は間口が広い土地や整形地よりも資産的な評価こそ低くなりますが、その地形がメリットになるケースも多いので、ひとつずつメリットを確認してみましょう。

家を建築する旗の部分の面積や形状が十分であれば、少々の間取りのクセや建物の形状や外観および日当たりなどに制約があっても、自分が叶えたい間取りが配置できるのなら整形地に劣るということはありません。しかも、土地の市場流通価格や課税評価が低いということは、土地の購入金額をはじめ固定資産税や都市計画税および、この先の相続税までも抑えられます。土地の取得価格を安く抑えた分で住宅設備や装飾を充実させられれば、整形地よりコストパフォーマンスが高い土地を選択したと言えるでしょう。

土地の間口が狭いうえに家屋が奥に控えて建っているため、前面道路から宅地部分が見えにくくなるなど土地形状そのものがプライバシー確保に効果的です。しかも、家が建つ旗部分の敷地に入るためには人目に付きやすい長い通路を通らなければならず、さらに通路部分へゲートを設置するだけでセキュリティ性能を上げやすいという特徴もあります。

また、建築基準法には「斜線制限」「絶対高さ制限」「日影規制」という建物の高さ・距離・形状の規制によって通風や日照を確保してくれるため、奥まって建っている家でも環境が圧倒的に悪くなるということはありません。

家の表情は、家の形状や色や装飾だけでなく、周囲の外構や前面道路から玄関までのアプローチのデザインなどで、個性やセンスが際立ちます。通路部分が長く、その奥の家の玄関が遠近感によって印象的に映えやすいので、前面道路から見える限られた部分に予算を集中してアプローチや玄関装飾にこだわれば、低予算で満足感の高い家に仕上げられるでしょう。

具体的には、ラティスと植物が爽やかな緑のトンネル・飛び石が続く重厚なアプローチ・通路の先で目を引くオシャレな扉や小窓など、旗竿地が醸す遠近感は、シンボリックな樹木や装飾が自然と溶け込む雰囲気にもってこいです。

建築できる住宅の規模を決める建築面積と延べ床面積は、土地の面積に建ぺい率や容積率を掛けて計算します。旗竿地は同じ価格の整形地よりも面積が広いことが多く、建ぺい率や容積率を掛ければ建築面積も延べ床面積も大きくなります。つまり、旗部分の土地に間取りがうまく収まれば、整形地よりも大きな家が建てられる可能性もあります。

ただし、隣地境界からの距離の制限や斜線制限などに影響を受けて、建物の最上階の一部や部屋の一部が削られる（けた落ち・勾配天井）ことがあり、建築コストと予算の関係で建物を大きくできないなど、計算通りの建築面積や延べ床面積に仕上がらない場合はあります。

同じように櫛状に区割りされて横並びになった建物では、道路から建物までの距離がどれも同じになるため、道路から建物の前面部分だけしか見えず、どの建物も平面的な印象です。しかし、旗竿地は分譲地内の家屋が手前と奥にずれて配置され、通路部分によって建物の2面が見える場合が多いなど、どの家も奥行きがあるので立体的に見え、建物の形状やデザインが一層個性的で効果的に映えます。

また、通路部分があることで土地に開放的な空間が生まれて圧迫感が少なくなるため、実際の面積以上に広くて奥行きがあるように感じられます。

土地価格が安い旗竿地であれば、建物を含めた総額も安くできます。住宅の取得金額を抑えて毎月の住宅ローンの支払いを楽にしたり、土地取得を安く抑えて浮いたお金を建築や住宅設備や外構に回して建物の質を上げたりすることができるでしょう。
例えば、通路部分に据え置き型の倉庫を設置したり、数台が駐輪できる自転車置き場にしたりするなど、土地が広ければアイデア次第でどこまでも利便性を高められます。高いコストパフォーマンスのおかげで家づくりの選択肢が増えるなど、施主の自由度が高いのも旗竿地の魅力と言えるでしょう。

旗竿地を購入する場合には、下記の5つのデメリットがあります。

・日当たりや風通しが悪い場合がある
・隣家との騒音問題を生じやすい
・駐車スペースがとれない場合がある
・建築や解体費用が高額になりやすい
・建築基準法や条例で再建築（建て替え）ができない場合がある

ここでは、それぞれのデメリットと、その解決策を解説していきましょう。

周囲の建物が3階建てであれば、旗竿地の建物の日当たりや風通しが悪いこともありますが、下記の工夫によって暗さや圧迫感およびリスクが緩和できます。

・3階建てにして延べ床面積や採光窓の数を増やす
・天窓、吹き抜け、室内階段、ステップフロア、2階リビング、屋上やルーフバルコニーなどを採用
・家の周囲に置く荷物を制限して風の通り道を確保し類焼も避ける

旗竿地の特殊な土地形状によって、騒音や防犯の問題を生じる可能性があります。

騒音について
周囲に家があれば、子どもやペットの声が騒音になることがあり、近所と生活リズムが異なれば洗濯や風呂や階段の昇降音などの生活音も不快に感じさせる場合があります。騒音と認識するレベルは個人の感覚によって差が大きいのですが、目隠しや遮音ガラスによる物理的な対策と居住者の意識や配慮も、隣家とうまく付き合っていくためには必要になるでしょう。

防犯について
奥まっているためプライバシーが確保され、侵入も難しくなるためセキュリティ性能は高くなりますが、いったん侵入を許すと不審者の行動が発見されづらいという側面もあります。そうならないためにも、通路から建物周囲へと簡単に入れないようなゲートを設けたり、監視カメラの設置や防犯意識を感じさせる工作物を設置したりすることが効果的です。

旗竿地の通路部分は現在、開口が2.5m以上あることがほとんどですが、それでも車を駐車するには十分な幅だとは言えません。そのため、隣り合わせた通路の所有者同士で車や通行なら少々の越境を認め合うなど、ある程度の譲り合いは必要になるでしょう。ただし、一方の所有者が通路の境界にブロック塀やフェンスを設置すれば、駐車場として利用できない可能性もあります。

なお、境界上にブロックやフェンスを設置せずに隣地の居住者の通行を承諾する「協定道路」の合意を行い、お互いの通路を解放して利便性を上げる方法もあります。しかし、当事者間だけ有効の協定であり建築基準法や条例に対しての効力はなく、所有者が変わった場合に引き継げるかの懸念もあるため、協定道路は万能ではないと理解しておきましょう。

旗竿地での建築や解体工事では資材置き場や重機の設置スペースが限られ、建物周囲の足場設置や撤去もしづらい状況です。そのため、一般的な工事よりも人員や工期が余計にかかればコストアップは避けられません。また、周辺を囲まれていることで工事に伴う騒音や臭気や粉塵が問題になりやすいので、周辺対策費の予算は多めにとっておく必要があるでしょう。

土地の取得費が安い反面、これらの表面上見えない建築コストの蓄積により、住宅取得費が整形地と変わらない場合もあるかもしれません。

他方、前面道路から建物まで距離があるため、電気・ガス・水道・ネット回線などのライフライン引き込み費用が通常よりも多めにかかる場合があります。また、防火・準防火地域なら建築資材に不燃材を使用しなければならないといった可能性もあるため、常に予算に余裕を持って計画を立てていくと安心です。

建築基準法では、道路に2m以上接道していない敷地に家は建てられません。すでに家が建っていても接道要件を満たしていない場合（既存不適格）には再建築不可になります。

また、私人の敷地を周囲の住民が通行する道路として提供（私道負担）していたり、他人の土地に同意を得て自分の土地の一部として設定（敷地設定）していたりすることが過去にあれば、以前は私道への接続を接道要件として建築できていた場合でも、現行法では解釈が変わることがあるため注意が必要です。役所への事前相談で再建築可能と判断された場合には、後日のために担当者名と相談内容をメモしておきましょう。

旗竿地の購入を検討するにあたり、建築可否・建物設計・建築コスト・将来性・ご近所付き合いに関して注意すべきポイントを解説します。

通路部分に十分な幅員があり、適切な接道が確保できているかによってその土地に建物を建築できるかの判断が変わります。もしも条件付きで建築許可が下りるようなら、どのような要件かを詳しく調べましょう。

当時は適格で周辺住民の同意が得られていたとしても、時代とともに制限が厳しくなったり当事者が代わって同意が得られなくなったりするケースがあります。特に、旗竿地ができた年代が古い場合には当時から状況が変化している可能性が高いため、旗竿地の幅員だけでなく通路部分に接続する道路事情についても、現行法や条例でどのような判断になるのかを調べてから購入すべきです。

なお、再建築はできても建て替え後は今の建物ほど大きなものを建てられないなどの制限が付く場合もあるため、古い土地はなおさら注意が必要だと言えるでしょう。

近隣住民との合意内容や隣地との境界標（境界のポイントを指示した杭や金属プレートの目印）の確認、ブロック塀およびフェンスなどの工作物設置のルールなどの確認が必要です。また、建築する建物の形状や間取りを設計するうえで、既存建物との開口部の位置関係は、騒音・臭気・目線の問題とも関係が深く重要です。

旗竿地での建築で施工費用が高額になりやすい条件や箇所は下記の通りです。

・重機設置、資材搬入、足場設置などの搬出入経路が狭いため人員や日数が余計にかかる
・前面道路から建物までのライフライン引き込み距離が長いため別途で費用がかかる
・絶対高さ制限、斜線制限、日影規制、防火地域などの制限で建物の形状や仕様が変わる
・長い通路部分の外構工事費用やアプローチの装飾費用、ゲートの設置費用がかかる

竿部分の長い形状によって整形地よりも施工部分が多いことにより、費用が余計にかかります。

旗竿地は整形地との形状の違いによって、土地の購入費用も固定資産税額も安く抑えられます。しかし、通路の形状が細くて長いうえに周囲を建物に囲まれていることが多いため、整形地よりも余計な建築コストがかかりやすいのです。

また、銀行の担保査定においては、旗竿地と周囲の土地の位置関係や権利関係が影響して建築の可否判断が不明瞭な場合には、希望する融資額が満額で承認にならないこともあります。そうなると、住宅の購入にはたくさんの自己資金が必要になります。これらは、将来の建物の解体時や売却時にも影響することになるため、将来的な展望も含めて慎重に検討すべきでしょう。

旗竿地での居住は、同様の通路部分を持つ方や周囲の建物所有者とのご近所付き合いが居住の快適さに影響します。自分が意図しないところで、騒音や臭気や粉塵によって迷惑をかけてしまうこともあるでしょう。特に、増改築や修繕工事および再建築時には確実に周囲のお世話になる場面が想定されるため、普段から持ちつ持たれつお互いさまの精神で、良好な近所付き合いを維持していくことが重要です。

旗竿地を購入する最大の魅力は土地価格の安さです。しかし、安かろう、悪かろうの利便性の低い土地ではありません。建築面積や建物規模の最大サイズが大きく好みの間取りが叶えやすいなど、大きな可能性を秘めた土地と言えるでしょう。

また、道路から奥に控えた位置にあるため、騒音が少なくプライバシーが確保されており、セキュリティ性能が高い住宅にすることも可能です。間取りだけでなく外観にもこだわりを持つ方であれば、限られた予算内でより多くの費用を建物や外構に割けるため、多くの希望を叶えられる自由度の高さを魅力的に感じることでしょう。

ただし、意外なところで余計にコストがかかったり、再建築可否の判断が若干不安定になったり、住宅ローンの査定が低くて多くの自己資金を調達すべきというケースなども想定されます。旗竿地の購入を検討しているのであれば、信頼できる不動産会社に公平な視点でアドバイスをもらい、将来の状況を想像しながら検討してみてください。