抵当権抹消登記手続を自分で行う方法｜費用やオンライン申請を含め、弁護士が解説！

まずは、抵当権抹消登記についての解説に先立ち、そもそも抵当権とはなにか、どのような場面で使われるのか、さらには、抵当権設定登記とはなにかについて解説していきます。

抵当権は、担保物権の一種で、不動産の占有を所有者等に認めつつ、その不動産を担保にする方法です。担保にするということを簡単にいうと、弁済が得られない場合には「抵当不動産を競売にかけ、その売却代金から優先的に弁済を受けられるようにする」ということです（民法369条1項参照）。

典型例は住宅ローンを組む場合で、買主は、住宅（土地建物やマンションなど）を購入する際に、資金を金融機関から借り入れ、住宅の購入代金に充てるとともに、その住宅に抵当権を設定します。その間、買主はその住宅に住み続けることができます。

ただし、買主によるローン返済が滞った際には、金融機関は抵当権を実行することができます。金融機関側は、仮に買主の資力が落ち込み、返済が滞ったとしても、抵当権があることで最終的には住宅の競売による売却代金を貸付の返済に充てることができるため、安心して貸付を行うことができます。

次に、抵当権設定登記とはどのようなものか、みていきましょう。抵当権を設定する場合、不動産登記簿に抵当権設定登記をしてもらう必要があります。不動産登記簿は、誰でも閲覧することのできるもので、抵当権設定登記がなされると、その不動産に抵当権が設定されていることを誰でも知ることができるようになります。これを「公示」といいます。

その不動産の購入を検討している人や、２つ目の抵当権（「第二抵当権」）を設定する予定の人などにとって、その抵当権設定登記の情報が役に立つでしょう。

このように、登記された抵当権については、誰でもその存在を知ることができ（公示されており）、債権者は、債務者以外の第三者にも対抗することができるようになります。
逆に、抵当権を設定しても登記しなければ第三者に対抗することができないため、抵当権を設定する場合は、必ず抵当権設定登記をすることになります。

ここからは、抵当権抹消登記について、解説していきます。また、抵当権抹消登記の説明に先立ち、そもそも抵当権の消滅とはなにかについても確認していきましょう。

抵当権は、被担保債権が消滅すれば、その意味を失います。抵当権は担保物権の一種であり、担保の理由である債権（被担保債権）がなんらかの理由で消滅すれば、抵当権もその役割を終えることとなり、消滅するという形です。

たとえば、住宅ローンを組んで住宅に抵当権が設定され、ローンを完済したとすれば、この抵当権が「返済が滞ったら、住宅を競売にかけて売却代金を返済に充てる」というものですので、抵当権を存続させる根本的な理由が失われたことになります。

民法372条及び296条は、抵当権について、債権の全部の弁済を受けるまでは、抵当不動産の全部についてその権利を行使することができると規定しています。逆に、債権の全部の弁済を受ければ抵当権を行使できないということを表しています。

そのほか、民法上は、被担保債権が時効消滅すれば抵当権も消滅すること（民法396条）、抵当不動産が第三者によって時効取得された場合に抵当権が消滅すること（民法397条）などが定められています。

抵当権が消滅した場合の登記として、抵当権抹消登記というものがあります。ここでは、抵当権抹消登記とはどのようなものかについて説明します。
上記のとおり、抵当権は、それが設定されたことについて、不動産登記簿に登記され、その情報を誰でも見られるようになります。したがって、抵当権が消滅したことについても、同じように登記をしなければ、第三者はその抵当権が消滅したかどうか分からないのが通常です。
そこで、抵当権が消滅したことについては、抵当権抹消登記という登記をすることになります。抵当権抹消登記がなされていなければ、抵当権が消滅していることについて、第三者に対抗することができません。
ここで注意が必要なのは、消滅した抵当権に関する記録が不動産登記簿上消される（表示されなくなる）のではなく、消滅した抵当権についての抵当権設定登記の記録も残しつつ、抹消されたという記録を追加するという方法が取られているという点です。

抵当権が消滅した場合には、抵当権抹消登記までなされるのが通常ですが、住宅ローンなどの被担保債権を完済したにもかかわらず抵当権抹消登記がなされず放置されていることがあります。この場合にどのようなデメリットがあるのか、確認していきましょう。

抵当権設定登記が残っていると、売却の際に抵当権抹消登記の完了を求められ、売却のチャンスを逃してしまう可能性もあります。たとえば住宅ローンを完済したにもかかわらず、抵当権抹消登記がなされていないと、不動産登記簿上は、抵当権設定登記がそのままとなっている状態、つまり、抵当権がまだ存在している状態が、公示されていることになります。

その不動産を購入したいと考えている買主候補としては、いくら売主から「抵当権抹消登記はなされていないけれども、ローンは完済しているから大丈夫です。」などと説明されても、抵当権を実行されてしまうリスクがある以上、まずは抵当権抹消登記をしてからでないと購入できないと考えるはずです。

売主が抵当権抹消登記の手続をしている間に買主候補が別の物件を気に入ってしまい、売却の話が流れてしまうおそれもあるでしょう。このような事態を防ぐためには、抵当権が消滅した際にはできるだけ早く抵当権抹消登記をなすことが重要です。

抵当権が消滅したにもかかわらず、抵当権抹消登記を完了しないまま放置していると、手続が煩雑になり得るということもあります。
たとえば、抵当不動産の所有者Aが、住宅ローンを完済して抵当権が消滅したにもかかわらず、抵当権抹消登記をしないまま亡くなった場合で、相続人が3人（B1〜B3）いるときには、相続人Bらが遺産であるその不動産を売却して売却代金を分割しようにも、抵当権抹消登記がなされていないことが、足かせになります。
この場合、まずは相続人の誰か（B1など）が、相続人であることを証明する書類等を提出して抵当権抹消登記を申請することになります。そして、抵当権抹消登記が終わったら、相続登記をして売却をするということになり、手間がかかります。
また、相続人Bらが抵当権抹消登記・相続登記をせずに亡くなったとします。そして、CがBらの相続人だとすると、BらがAの相続人であること、CがBらの相続人であることを証明する資料（戸籍全部事項証明書等）を添付して抵当権抹消登記手続をなす必要があります。そうなると、資料を集めるだけでも大変になってしまいます。

そのほかの問題として以下のようなデメリットもあります。

1.競売の申立てをされてしまうリスクがある
競売の申立てがなされても、裁判所は、不動産所有者から不服申立てがなされない限り、抵当権の被担保債権が弁済されたかどうかの審査をせずに競売の開始が可能です。そうしますと、住宅ローンを完済したにもかかわらず抵当権手続が進められてしまうことになってしまいます。これを阻止するためには、執行異議を申し立てる必要があり、手間がかかってしまいます。
2.融資の審査が通りにくくなる
抵当権抹消登記がなされていないということは、つまり前回の借金の返済がまだであるという状況のままになってしまっているため、実際には返済ずみであるとしても、信用力に影響します。抵当権抹消登記が完了していないために融資を断られてしまうという可能性もあり得るでしょう。このような事態を避けるために、抵当権が消滅したらできるだけ早く抵当権抹消登記を申請することが重要です。

抵当権抹消登記に関する基本的な知識を確認できたところで、ここからは実践編として、抵当権抹消登記の申請方法・必要書類・費用について、具体的に確認していきましょう。専門家に依頼する場合の費用感についても紹介します。

まず、抵当権抹消登記の申請先は、対象となる抵当不動産の所在地を管轄する法務局です。例えば、東京都港区のマンションを購入したという場合、東京都港区を管轄する法務局（東京法務局港出張所）となります。以下の法務局のホームページから調べるか、「◯◯県××市　不動産登記　管轄」などと入力してネット検索すれば、申請先を見つけられるでしょう。
参考：法務局　管轄のご案内

次に、申請方法については、3種類の方法があり、1.窓口申請、2.郵送申請、3.オンライン申請のなかから選べ
ます。それぞれの具体的な申請方法をみていきましょう。

1.窓口申請
判明した管轄の法務局の窓口に、必要書類を持参して提出する方法です。平日の業務取扱時間内（午前8時30分から午後5時15分など）に行かなければなりません。なお、予約制がとられているところが多いので、事前に連絡してから窓口に行くようにしましょう。この場合、登記に必要な登録免許税は、申請書に印紙を貼って納めることになります。

2.郵送申請
判明した管轄の法務局宛てに、必要書類を郵送して提出する方法です。レターパックなどの追跡できる方法を使うとよいでしょう。登記に必要な登録免許税は、窓口申請と同じように、申請書に印紙を貼って納めることになります。

3.オンライン申請
オンラインで登記の申請をすることもできます。以下のシステム（申請用総合ソフト）から申請することになりますが、平日の8時30分から21時00分までの間しか利用できません（2023年4月5日時点）。
参考：登記・供託オンライン申請システム
登記に必要な登録免許税は、（1）電子納付、（2）税務署に現金で支払う現金納付、（3）印紙を購入して法務局に持参又は郵送する印紙納付のいずれかで納めることができます。

次に、抵当権抹消登記申請の際に必要となる書類を確認していきましょう。

1.登記申請書
どんな登記を申請するのかを記載した書面で、雛形のとおり、「登記の目的」を「抵当権抹消」とします。登記の「原因」は、日付と抵当権消滅の原因を記載します。たとえば、「令和5年4月5日弁済」、「令和5年4月5日解除」などです。
そのほか、抹消すべき登記の情報（どの抵当権を抹消したいのかを、抵当権に振られた番号で特定）、権利者（抵当不動産の所有者）、義務者（抵当権者）、そして不動産の情報（土地の場合は所在、地番、地目、地積を記載し、建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造、床面積。いずれも抵当不動産の不動産登記簿に記載されている事項）を記載します。
また、住宅ローンの場合、抵当権者は金融機関ですので、その金融機関の会社法人等番号を記入します。会社法人等番号は、インターネットで検索するか、法務局の窓口で代表者事項証明書等を取得して確認することもできます。
参考：法務省　登記申請書

2.登記識別情報（又は登記済証）
住宅ローンを完済すると、抵当権者である金融機関から送られてくる書類の１つで、抵当権設定登記がなされたことの通知書面（作成者は登記官）です。法務省のホームページに見本がありますので、確認してみましょう。
参考：法務省　登記識別情報通知

3.解除証書又は弁済証書等
住宅ローンを完済すると、抵当権者である金融機関から送られてくる書類のひとつで、抵当権抹消登記の原因を証明するための書面（作成者は金融機関）です。内容として法務局が抵当権の消滅を確認できるものとなっているものかが重要です。

4.抵当権者（金融機関）の委任状
抵当権抹消登記は、権利者と義務者とで共同申請しなければならないのが原則です（不動産登記法60条）。したがって、抵当権者である金融機関の代表者と一緒に登記を申請する必要があります。しかし、銀行の頭取等がすべての登記申請に立ち会うのは現実的ではないなどの理由から、金融機関からは、他の必要書類とともに委任状も同封されてきます。

それでは、抵当権抹消登記申請に必要な費用を確認してみましょう。
まず、不動産登記に際しては、登録免許税を納める必要があります（登録免許税法）。抵当権抹消登記の場合、登録免許税の金額は不動産1物件につき1,000円です（登録免許税法別表第一の一（十五））。
次に、抵当権抹消登記の申請を専門家に依頼した場合の費用感について確認してみましょう。業務として代理人になれるのは司法書士（司法書士法2条1項1号）か弁護士（弁護士法3条1項）ですが、いずれにしても、報酬について上限・下限に関するルール（司法書士は日司連の旧報酬規定。弁護士は日弁連の旧報酬基準）は廃止されましたので、事務所ごとに自由に料金を設定することができます。
依頼をするかもしれない事務所のホームページ等で金額の目安が公開されていることもありますので、事前に確認することをおすすめします。費用感について参考になるものとしては、以下のものがあります。
①司法書士の報酬：日司連の旧報酬規定：基本報酬4,780円〜6,040円、手続報酬2,400円。
②弁護士の報酬：日弁連の旧報酬基準：1件5万円。

抵当権抹消手続きは、法務省が詳細な案内を作成していますし、記載すべき内容も簡単なものが多いため、記入例を見ながら自分で作成することも十分可能です。
参考：法務局　住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）
ただし、住宅ローン完済前の住宅を売却する際には、司法書士に所有権移転登記の申請を依頼するのが一般的ですから、あわせて抵当権抹消登記の申請も依頼してしまうのが安心でしょう。

最後に、基本事項についてまとめておきましょう。抵当権は、借入等の際に不動産を担保にするもので、抵当権設定登記を備えることで第三者にも対抗できるようになります。そして、ローン完済など抵当権の役割が果たされると抵当権は消滅しますが、登記は残ったままになってしまいます。そこで、必要になるのが抵当権抹消登記の手続きです。基本事項を踏まえて、ローン完済時には抵当権抹消登記の手続にチャレンジしてみてはいかがでしょう。