「雑種地」に関する不安を解消！売買や相続に向けた対策を解説

「雑種地」は登記上の土地の地目のひとつです。もっとも、どのような視点から雑種地と分類しているのかによって、雑種地の内容は異なります。雑種地には地目としての雑種地のほか、相続税評価としての雑種地、固定資産税評価の課税地目としての雑種地がありますので順にみていきましょう。

登記上の地目は、宅地・田・畑・公衆用道路など23種類です。23種類の登記上の地目のうち、ほかの22種類の地目のいずれにも当てはまらない土地は「雑種地」として登記されます。登記されたときの現況で判断されますので、現在の土地の利用方法とは異なる場合もあります。

相続税評価の地目は、宅地・原野・山林など全部で9種類です。登記上の地目が別の地目であっても相続発生時の現況を優先して判断し、いずれにも該当しない土地が雑種地となります。地目ごとに財産評価の方法が異なるため、どの地目に該当するかは重要な問題となり、雑種地に該当しても、ゴルフ場や遊園地などは別の財産評価方法が定められています。

固定資産税の課税地目は全部で9種類あり、相続税評価の地目と同じです。ほかの地目のいずれにも該当しない土地が雑種地となりますが、毎年1月1日に固定資産評価基準によって評価される点で相続税評価と異なります。登記上の地目が別の地目であっても、現況が優先されるのは相続税評価の場合と同様です。

いずれの分類によっても、ほかに分類されない土地を雑種地として取り扱うために、雑種地にはさまざまな土地が含まれます。繁華街にある空き地もあれば、ほぼ山林に近いような土地が雑種地と登記されていることもあるでしょう。雑種地とされる代表的なものには、駐車場・ゴルフ場・太陽光発電所用地・資材置き場・鉄道敷設地などがあります。

青空駐車場、コインパーキングなど、ほとんどの駐車場は雑種地に分類されます。土地上に建物が建造されており、建物に付随して駐車場がある場合には宅地となりますが、建物が簡易なプレハブ小屋のようなものだったり、建物にくらべて敷地部分がかなり広大な土地であったりするような場合には雑種地として扱われるケースもあります。

ゴルフ場のほか、パターゴルフ場やゴルフ練習場は雑種地として分類されるのが一般的です。もっとも、敷地のなかで、クラブハウスが建設されている土地は、独立して宅地として扱われます。財産評価の面においては他の雑種地とは異なる方法で評価され、市街化区域およびその近隣か否かで評価方法が変わります。

メガソーラー発電所用地のほか、小規模の太陽光発電設備であっても土地に架台を設置してソーラーパネルを敷設する方式のものであれば、その用地の地目は雑種地として登記されます。最近は、太陽光発電所が全国各地で増えていますので、雑種地への地目変更登記が増えてきました。

建築に関する法的・物理的条件がクリアされれば、雑種地にも家は建てられます。そもそも、家を建てられるかどうかは、地目によって決まるのではなく、広さ・形状・傾斜等物理的条件のほか、建築基準法、都市計画法などの各種制限によって決まります。つまり、それらの条件を満たせは家を建てることが可能です。家を建てる場合には、土地の用途が変わりますので宅地への地目変更が必要となります。

雑種地の売買の手続きとしては、地目変更が必要な場合があるほかは、宅地の場合とそれほど変わりはありません。雑種地を従前の利用方法のままで活用するのであれば、地目変更もなく問題は少ないといえるでしょう。しかし、別の活用を考えるのであれば、そもそも活用可能か、そして地目の変更に伴う費用の増加はないかという検証が必要となります。

雑種地だからといって地目変更さえすれば、ほかの用途に転用できるというわけではありません。建築基準法、都市計画法、自然公園法などさまざまな法令に抵触しないかという検証が必要です。メガソーラーの建設など大規模な開発を伴う場合には、自然環境や災害防止の観点から設けられた自治体の条例等も事前に確認しておくべきでしょう。

雑種地に家を建てる場合には地目変更する義務があるほか、土地を担保に融資を受ける場合には、現況と地目の一致が問題となります。所有権移転登記の際に地目変更も同時に行えば、地目変更の登記費用は節約できます。また、地目が変わると固定資産税の評価も変わってくるため、近隣の雑種地の固定資産税評価・税額について役所の固定資産税課等で事前に確認しておくとよいでしょう。

相続財産に雑種地が含まれている場合には、事前に税理士などの専門家に相談して、相続税がいくらぐらいになるのかのイメージをもっておくことが大切です。雑種地が郊外にある場合には、市場価格がかなり低いことがあるため、売却しても相続税の納税が難しい場合もあります。

雑種地にはさまざまな種類があり、相続税評価についてもかなり幅があります。登記上の地目よりも現況が優先されるため、まずは実際に現地を確認してみることが重要です。広大地であれば相続税評価における評価減の特例を適用できる場合もありますので、事前に税理士に確認しておきましょう。

相続税評価が高くて相続税の支払いに支障をきたす場合には、事前に売却することを検討します。立地が悪く活用方法に制限があるような土地は現金化がしにくいため、早めの行動をおこすことが肝要です。

雑種地に分類される土地にはさまざまなものがあるため、登記上の地目が雑種地だからといっても、現況がどのような土地かはわかりません。取引を行うときには必ず現地を確認しましょう。また、取引や相続の際には、事前に活用方法や土地の固定資産税評価額を確認しておき、資金に問題はないかを検証しておくことが大切です。取引後、また相続開始後は対策方法が限られます。事前の調査や準備を万全にしておきましょう。