【住みかえ】の知っておくべき『基礎知識』！プロが解説する「資金計画＆減税処置」とは

マイホームの「住みかえ」とは、住居を買い替えて引越しをすることです。住みかえでは、「いま住んでいる家（旧居）の売却」と「住みかえ先の家（新居）の購入」ふたつの不動産取引を行います。

この一連の不動産取引において、旧居の売却金で住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消し、新居で新たな住宅ローンを組む場合、一般的に売却と購入の同日決済を目指します。つまり、旧居の売却では買主を見つけ、新居の購入では住みかえたい理想の家を探しながら、決済タイミングを同日に合わせるという形です。

マイホームの住みかえでは、ふたつの不動産取引をスムーズに連携できるよう、売却と購入を1社の不動産会社かつひとりの担当者に任せることがほとんどです。

住みかえに要する期間は3カ月～1年が目安となります。ただし、住みかえ期間が延びると下記のような事象が起こることがあるため、住みかえ環境が変わらないよう、できるだけ短期間で済ませたいものです。

• 旧居が売れ残ってしまい売り出し価格が次第に下がる
• 仮住まい期間が延びるにつれて仮住まい費用も増えていく
• 仮住まいの環境に慣れてしまい環境を変えたくなくなる
• そもそもの住みかえモチベーション自体が低下する
• 金利、物件価格が変動して当初の資金計画が合わなくなる
• 勤務先、雇用形態、収入が変わると申し込める金融機関、審査の難易度、適用金利が変わる

住みかえにかかる費用は下記を目安に、現金で用意しておきましょう。

• 旧居の売却にかかる費用は売却価格の約4％
• 新居の購入にかかる費用は購入金額の約8％

ただし、旧居の住宅ローンを完済している場合や、新居の購入で住宅ローンを利用しない場合は、上記より少ない費用で済みます。

多くの方が住みかえを考える時期や理由は下表の通りです。

なお、住みかえの時期や理由は売り出し金額や売却方法に影響するため、住みかえをサポートする不動産会社へは住みかえ理由や住みかえ期限などを的確に伝えることが大切です。

適切な住みかえタイミングは、目先のお得感から無理に引越すことを避け、本人や家族の事情を最優先に考えるべきです。ただし、旧居の売却では家の価値や価格が変化しやすい下記の時期を意識しておくと良いでしょう。

• 5・10・15年など、切りの良い築年数を境に売却価格が下がりやすい
• 周辺に競合物件が多いと値下げ競争が起こって売却価格が安くなる
• 減税条件（所有期間や築年数など）から外れると価格が下がりやすい

住みかえで必要になる、売却と購入の不動産取引手順は下表の通りです。

※売却査定・売買契約・決済引渡しの各段階で用意すべき書類がたくさんあるため、不動産会社から指示があればすぐに準備に取りかかりましょう。

※購入だけを先に済ませる場合やいったん仮住まいを経由する場合には、上記とは手順が異なります。

住みかえでは、先に売却活動を行う「売り先行」と、先に購入活動を行う「買い先行」のふたつがあります。

売却を確定させれば手元に残る資金が確定するため、新居購入の資金計画が確実なものになります。資金計画が万全であれば住みかえはスムーズに進むので、売り先行のほうが一般的であり、おすすめの方法です。ただし、売却から購入まで期間が空くと、仮住まいへの引越しが必要になります。手間や費用が余計にかかるため、購入活動も同時に終えられるように注力しましょう。

先に住みかえ先を探してから遅れて売却をするため、購入物件選びにこだわりたい方が選ぶケースが多くなります。仮住まいが要らないのもメリットのひとつです。しかし、先に自己資金でローンを返済する、もしくは2重ローンを組むことになるため、資金に余裕があり、かつ難易度の高い住宅ローンの審査に通りやすい属性の方向けとなります。

住みかえの資金計画には、以下の4つのパターンがあります。

旧居を売却したお金で住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消し、新居で新たな住宅ローンを組む一般的なパターンです。住宅ローンは原則としてひとつしか組めないため、住みかえでは、旧居の住宅ローンを完済してから新居の住宅ローンを組まなければなりません。

なお、売却金と自己資金でローンが完済できない状態（オーバーローン）では、自己資金や親からの援助 などで不足する資金を調達する必要があります。

新居購入の住宅ローンに旧居のローン完済の不足分を上乗せし、その総額を借りるローンです。

新居の購入価格以上を融資する銀行にとっては、住宅ローンの返済が滞った場合に担保に入れられた家を競売しても資金が全額回収できずリスクが大きくなります。したがって、金利が高くローン審査が厳しくなる住みかえローンは、全員が必ず組めるローンプランではありません。

また、買い替えた家を将来売却する際にも再度オーバーローンの状態になりやすいため、購入する側にとってもリスクが大きくなる点に注意が必要です。

新居の購入資金を短期間だけいったん全額融資するローンです。短期間でも無担保で融資するつなぎ融資では、銀行の貸し倒れリスクが大きくなり、こちらも全員が必ず組めるローンプランではありません。なお、注文建築を立てる際などに土地の先行決済や建物の着手金・中間金などに合わせて何度も決済する場合には、つなぎ融資をよく利用します。

旧居の住宅ローンをそのまま残しつつ、新居でもふたつめの住宅ローンを組む方法です。原則ひとつしか組めない住宅ローンをふたつ同時に組むには、2重の支払いに耐えられるだけの収入がなければならず、ローン審査が厳しくなります。

また、旧居が売却できるまではふたつのローンを同時に返済しなければなりません。売却が長引けば多額の返済が続くため、こちらも、全員が必ず組めるローンプランではないでしょう。

住みかえ時に利用できる4つの減税措置は以下の通りです。なお、下記の3つは「住宅ローン控除」とは併用できません。
・3,000万円特別控除
・軽減税率の特例
・買換え特例

原則として、不動産の売却益には譲渡所得税がかかります。このときの売却益とは、不動産の売却金額から売却に要した経費・不動産の購入金額・購入に要した経費を引いて残ったお金のことです。

例えば、5,000万円で売却した不動産の売却経費が200万円、購入金額が3,000万円で購入経費が250万円だとすると、売却益（課税譲渡所得）は下記の計算により1,550万円となります。

売却益（課税譲渡所得） = 売却金額5,000万円 - 売却経費200万円 - 購入金額3,000万円 - 購入経費250万円

さらに、不動産を所有した期間によって税率は下表のようになります。なお、所有期間は購入日を起点に売却した年の1月1日までの長さとするため、実際の所有期間よりも短く判定される点にご注意ください。

ただし、売却した不動産が自己居住用（マイホーム）でありさらにいくつかの要件を満たす場合には、譲渡所得税の基礎となる課税譲渡所得から最大で3,000万円まで引いてくれます。これを「3,000万円特別控除」といいます。つまり、マイホームを売却した際、3,000万円を超えるほど大きな利益が出なければ、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税の計算における所有期間が10年以上の場合には、譲渡所得税率は前述のものではなく下表の税率を適用します。

所有期間が5年を超えるマイホームで、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までの売却で損失が出た場合、売却した年のその他の所得と相殺（損益通算）して所得税や住民税を節税できます。さらに、その年だけで相殺しきれない分は翌年以降に3回繰り越せる（繰越控除）ため、売却年と併せて最長4年間は所得税と住民税が非課税もしくは軽減される場合があります。

旧居よりも高額の新居に買い換える場合に、旧居の譲渡所得課税を将来へ繰り延べる特例です。適用要件は、所有期間が10年を超えかつ居住期間が10年以上の場合で、買い換えは前年の1月1日から譲渡した翌年の12月31日までに行います。この買い換え時点の譲渡所得税等は非課税で、買い換え先の新居を売るときまで先送りされることになります。

住みかえの注意点を理解して、後悔しないよう対策しておきましょう。

住みかえを最も少額の費用で短期間に完了させるには、売り先行でスタートして売却と購入の決済日を合わせるのが理想的です。その際に、売却と購入を同じ人が担当したほうがスムーズに進むため、住みかえの全ての手続きは1社に任せることが一般的でしょう。

不動産会社が直接買主になる買取は売却金額が相場よりも安くなりますが、期日までに確実に売却できるという大きなメリットがあります。先に購入したい物件が決まった場合に備えて、一定期日までに売却できなければ不動産会社が買取ってくれる「買取保証」をつけると安心です。そして、買取で仲介手数料がかからないように、自社買取ができる不動産会社に売却を任せましょう。

不動産会社が提示する売却査定金額は、おおむね3カ月以内に売れるであろう金額です。しかし、売り出した後に類似物件が格安で売却されたり、競合物件が多数あって値下げ競争になったりすると、当初の査定金額で売れなくなってしまいます。このように、査定時から状況が変わることも少なくないため、住みかえ期間中に資金計画を練り直すこともあると理解しておきましょう。

住宅ローンが完済できずに抵当権が残っている家は、強制的に競売にかけられ所有権が奪われるリスクがあるため誰も購入しません。そのため、旧居の住宅ローンは資金を調達して返済し、抵当権は必ず抹消しなければならないのです。

1?3月は最も住宅ニーズが高まるため旧居を高額で売るチャンスです。また、住宅の流通量が多いため理想の新居に出会いやすい時期でもあります。住みかえをするなら新春に照準を合わせ、競合物件よりも先に仕掛けられるように、早い時期から相談や準備に取りかかるようにしましょう。

売却査定金額は不動産会社によって差異があります。正確な売却相場を知るためには複数の不動産会社の査定を受けて、できるだけ多くの意見と価格の根拠を聞く必要があるでしょう。

ここでは、新築物件への住みかえに関する失敗例をご紹介します。

• 住みかえ先の物件が決まらず、現宅の売却後にいったん仮住まいに引越して余計な費用と手間がかかった
• 予定していた価格での売却が難しく、安価で売却したために買い替えの資金計画が厳しくなった
• 勢いに任せて高額の新居を無理して買ったため、毎月ローンの返済がキツい
• 特殊な間取りは一見オシャレだが、良いのは見た目だけで実際は使いづらかった
• 住みかえの目的がブレてしまい、結局は中途半端で無難な家を買ってしまった
• 買取の際に仲介会社の自社買取ではなく買取業者が買主になったため、仲介手数料がかかった
• 相場より安くなるのが嫌で買取を拒んだため、購入物件とのタイミングが合わず住みかえられなかった
• 売却と購入で不動産会社が異なったため、契約・引渡しの条件交渉や日程調整に手間がかかった

ここでは、住みかえに関してよくあるQ&Aをご紹介していきましょう。

旧居の売却金および自己資金その他を合算して住宅ローンが完済できるなら、住宅ローン返済中でも問題なく売却できます。

住宅の売却・購入ニーズが増加する1～3月は比較的高額で売れやすいものの、同時期に競合物件が多い場合には値下げ競争に巻き込まれる可能性があります。春の異動時期のニーズ増加を見据え、競合物件が増える前の早い時期から売り出しはじめることが大切です。

内装がきれいな家は売れやすいものの、かけたリフォーム代を回収しようと売価に全額上乗せしても簡単には売れません。そのため、施工するならクリーニングや軽微な補修にとどめておき、高額のリフォームはしないほうが賢明です。

いったん売り出しても、売却活動を中断して翌年などに改めて再挑戦することができます。例えば、売り出し時期が遅すぎて売れ残りそう、もしくは競合物件が多くて値下げ競争になったなどの場合には、住みかえが急ぎでなければ時期を改めると良いでしょう。

住みかえローンは銀行の審査が厳しいため、自身が住みかえローンの利用を希望していても、銀行の審査に通らなければ利用できません。

旧居の住宅ローンが残っているなら賃貸に出してはいけません。住宅ローンは原則ひとり1本で自己居住が原則であり、単身赴任などの事情で銀行が許可する場合を除き、勝手に賃貸するのは契約違反になるからです。

なお、住宅ローン返済中の勝手な賃貸は銀行からローン全額の一括返済を求められる場合があります。また、同時にふたつ住宅ローンが組める方は、収入が高いなどごく一部の人に限られるため注意が必要です。

住みかえで最も大切なものは「資金計画」です。旧居の売却でローンが完済できる見通しが立てば、おのずと新居の購入の予算が確定し、売却と購入それぞれの活動方針や活動期限が決まるでしょう。

そして、資金計画で失敗しないためには、複数の売却査定を受けて売却相場や旧居の価値を把握し、住みかえを一任できるパートナーを選ぶことが大切です。信頼できるパートナーであれば、売却と購入の活動方針を決め、無理のない予算と期日を守り、それぞれの手順を確実にクリアしてくれるでしょう。

ただし、優れた担当者が見つかった場合も、ご自身で、住みかえ手順や売却方法、資金計画についてよく理解しておくべきです。ご紹介した注意点・対策・失敗例などを頭に入れ、自分事として住みかえの情報収集や手続きに参画する意識を持ってください。担当者に意見できる立場を築いていくことができれば、より良い住みかえができるはずです。