【計算】不動産の贈与税はいくらかかる？税率や節税方法をシミュレーション

贈与税とは、不動産や現金などの財産を所有する個人と贈与を受ける人が双方合意のもと、その財産を無償で譲渡した場合に贈与された側が支払う税金です。個人から無償で財産をもらった場合、基礎控除額を超える部分に贈与税が課されます。贈与税の対象となる財産は不動産のほか、現金や自動車などさまざまです。

たとえば、親から子へ土地や建物といった不動産を贈与する場合、後述する「贈与税がかかるケース」に当てはまる場合に支払い義務が発生。贈与税の課税方式や税率は、「誰から誰に贈与するか」によって異なります。

なお、贈与の方法は「生前贈与」と「死因贈与」の主に2種類です。

【参考】贈与の種類(個人間の場合)

1-1.不動産を贈与するメリット・デメリット(生前贈与の場合)

不動産は財産の中でも高額になりがちです。財産を相続する際は相続した額に応じた相続税が発生するため、事前に不動産を贈与しておくことで相続税の課税対象となる財産総額が減らせます。また、生前贈与する際は、好きなタイミングで希望する人に財産を与えられる点もメリットです。対して、贈与税は相続税よりも税率が高いため、贈与する不動産の価値が高いほど贈与税が高くなってしまいます。贈与方法によっても贈与税の負担が大きい可能性がある点に要注意です。また、贈与税がかからない場合でも、不動産に関するその他の税金が発生してしまう点はデメリットといえます。

不動産は財産の中でも高額になりがちです。財産を相続する際は相続した額に応じた相続税が発生するため、事前に不動産を贈与しておくことで相続税の課税対象となる財産総額が減らせます。また、生前贈与する際は、好きなタイミングで希望する人に財産を与えられる点もメリットです。

対して、贈与税は相続税よりも税率が高いため、贈与する不動産の価値が高いほど贈与税が高くなってしまいます。贈与方法によっても贈与税の負担が大きい可能性がある点に要注意です。また、贈与税がかからない場合でも、不動産に関するその他の税金が発生してしまう点はデメリットといえます。

※暦年課税の基礎控除額：毎年110万円

※(限度額まで複数回使用可)

※相続時精算課税とは：1年間で受けた贈与財産合計額から控除額(上記参照)を差し引いた金額に一律20%の税率をかけて贈与税を計算し、贈与者の死後に相続税の前払いとして精算する方式

不動産を贈与したからと、必ずしも贈与税がかかるとは限りません。ここでは、不動産の贈与において贈与税がかかるケースと非課税になるケースを解説します。

※暦年課税の基礎控除額：毎年110万円

(限度額まで複数回使用可)

※相続時精算課税とは：1年間で受けた贈与財産合計額から控除額(上記参照)を差し引いた金額に一律20%の税率をかけて贈与税を計算し、贈与者の死後に相続税の前払いとして精算する方式

贈与税は、原則「基礎控除額」を超えた場合にかかります。詳しい控除額は贈与税の課税方式によって変わるため、後ほど詳しく解説しています。

贈与税の対象となる「贈与」の範囲は広く、不動産以外に現金や車なども対象です。基本的には個人間で合意のもと無償で行った贈与であり、基礎控除額を超える場合には贈与税が課されます。贈与する人が他人であっても贈与税の対象です。

しかし、有償で不動産などの財産を贈与された場合でも、相場の価値より明らかに安い金額で購入したとき、または購入費用を代わりに支払ってもらったときは贈与税の対象になります。

また、共同購入によって不動産を取得したとき、実際の負担額とは異なる割合で持分登記した場合は、差額分が贈与とみなされ贈与税が発生します。

贈与税の課税方式と税率はこちら

※暦年課税の基礎控除額：毎年110万円

(限度額まで複数回使用可)

※相続時精算課税とは：1年間で受けた贈与財産合計額から控除額(上記参照)を差し引いた金額に一律20%の税率をかけて贈与税を計算し、贈与者の死後に相続税の前払いとして精算する方式

基礎控除額を超えない不動産などの財産を贈与された場合、贈与税は非課税です。また、婚姻期間20年以上の配偶者間での贈与で、一定の条件を満たす場合には「配偶者控除」が適用され、基礎控除に加えて最高2,000万円を控除されます。このとき、贈与する不動産が控除額以下となる場合も非課税です。

さらに、贈与された不動産が住宅取得等資金の対象となり、かつ非課税枠に収まる場合も贈与税がかかりません。配偶者控除や住宅取得等資金といった各種特例は、不動産の贈与税の節税方法として有効です。詳しくは、この後で詳しく解説しています。

不動産の贈与税の節税につながる特例はこちら

贈与税の課税方式の種類は、一般的に適用される「暦年課税方式」と条件を満たす場合に選択できる「相続時精算課税方式」の2つです。ここでは、各課税方式と税率を詳しく解説します。

暦年課税方式は、毎年1月1日から12月31日までの1年間で贈与を受けた財産をもとに計算して贈与税を課す方式です。暦年課税方式での基礎控除額は年間110万円までであり、この金額を超えた部分に税率をかけて贈与税を計算します。

【暦年課税方式の概要】

基礎控除額は毎年110万円であり、適用回数に制限はありません。そのため、110万円以下の財産を複数年にわたって贈与することで、すべての財産を非課税で贈与できます。一方、贈与する金額に応じて税率も上がるため、財産が高額になるほど課税額が大きくなってしまう点に注意しましょう。

特例贈与財産は、父母・祖父母などの直系尊属が18歳以上の子または孫に贈与する財産を指します。なお、贈与する年の1月1日時点で18歳以上であれば特例贈与財産に該当。この場合も、不動産に限らず現金や車なども特例贈与財産の対象です。

対して、一般贈与財産は特例贈与財産に該当しないその他すべての財産を指します。贈与する財産が一般贈与財産か特例贈与財産かによって、贈与税の計算に適用される税率が変わるため注意しましょう。

特例贈与財産の税率は、一般贈与財産の税率に比べて低い特徴があります。詳しい税率は、以下のとおりです。

【一般贈与財産の贈与税計算に用いる税率】

【特例贈与財産の贈与税計算に用いる税率】

相続時精算課税方式が適用される相続時精算課税制度とは、生前に贈与された財産に対する贈与税が一時的に猶予され、贈与者の死後に相続税として精算するものです。60歳以上の人から、18歳以上の推定相続人(配偶者を除く)や孫への贈与を行う場合に利用できます。

相続時精算課税方式では、不動産などの贈与する財産の評価額から基礎控除額110万円と特別控除額2,500万円を差し引き、その値に一律20%の税率をかけて算出。

【相続時精算課税方式の概要】

相続時精算課税制度は選択制であるため、適用を受けるためには申告と「相続時精算課税選択届出書」の提出が必要です。つまり、贈与を受ける人は贈与される財産の内容や贈与者に応じて、暦年課税か相続時精算課税にするかを選択できます。

ただし、一度相続時精算課税方式を選択すると、暦年課税方式に戻すことができない点には注意しましょう。

贈与税は、厳密には「無償で譲り受けたすべての財産」に対してかかる税金です。ここでは、「不動産のみを贈与された場合」を仮定して、贈与税の計算方法とシミュレーションをわかりやすく紹介します。

不動産の贈与を受けて贈与税を計算する場合、まずは「不動産の評価額」を求めます。不動産の評価額は、「土地」と「建物」の各評価額の合計です。土地の評価額は「路線価方式」もしくは「倍率方式」で算出され、建物の評価額は自治体で決定される「固定資産税評価額」を用います。

不動産の評価額の算出できたら、評価額から基礎控除額を差し引きます。相続時精算課税方式を選択した場合は、特別控除額2,500万円(累積)も引きましょう。差分が算出できたら、基礎控除後の課税価格ごとに決まっている税率をかけ合わせることで贈与税を求められます。

3つのケースから不動産の贈与税をシミュレーションしていきます。ここでは、わかりやすく「不動産のみ贈与された場合」を仮定。また、実際には「土地」と「建物」それぞれの評価額から不動産の評価額を算出しますが、ここではあらかじめ金額を決めて計算しています。

【ケース1】不動産の評価額が500万円のとき

【ケース2】不動産の評価額が1,000万円のとき

【ケース3】不動産の評価額が4,000万円のとき

不動産の相続税評価額について詳しくはこちら

不動産にかかる贈与税は、上記2つの特例が適用されることで節税が可能です。ここでは、不動産の贈与税の節税につながる各特例を紹介します。

配偶者控除は、夫婦の婚姻関係が20年を過ぎた後、かつ居住用の不動産を生前贈与する場合に適用される特例です。基礎控除110万円も適用されるため、合計2,110万円まで控除されます。配偶者控除を利用することで、配偶者への贈与に対しても節税が可能です。

住宅取得等資金の非課税は、親や祖父母から住宅購入資金を贈与された場合、一定金額まで贈与税が非課税になる制度です。若い世代が住宅を取得しやすくなるとともに、高齢者が資産を有効に活用できます。

住宅の新築や購入、増改築に必要な資金を贈与された場合、一定要件を満たすことで500万円、省エネ住宅の場合は1,000万円まで贈与税は非課税です。

贈与税は贈与が行われた翌年の2月1日から3月15日までに申告が必要です。贈与税を納める人、つまり贈与を受けた人が、住む地域を管轄する税務署に必要書類を提出して納税します。

申告期限を過ぎてしまうと延滞税などのペナルティが発生するため注意しましょう。

不動産など財産の贈与を受けた場合、贈与税以外にも税金が発生します。ここでは、贈与税以外に必要な3つの税金をみていきます。

贈与によって土地や建物などの不動産を取得した場合、都道府県税である「不動産取得税」が課されます。贈与に限らず、土地や建物を購入したり、建築したりする場合にも発生する税金です。

【不動産取得税の計算方法】

※2027年3月31日までの特例(標準税率本則は4％、土地や家屋(住宅)の場合)

なお、不動産取得時には下記のような特別措置が適用されます。

※宅地評価土地の特例が適用される土地の場合、2分の1に縮減した後の価格で計算

不動産の贈与に際して、法務局で所有権の移転登記を行う際に必要な税金です。不動産の種類や評価額、登記の内容によって税率は異なり、贈与の場合は土地と建物それぞれの評価額に対して2%の税金が発生します。

【登録免許税の計算方法】

※贈与・交換・収用・競売等による土地・建物の所有権移転登記の場合

不動産を贈与するにあたって、さまざまな書類が必要です。手続きに必要な書類作成を専門家に相談・依頼する場合には、その費用も発生します。税理士や司法書士といった専門家への相談・依頼の一般的な費用相場は、数万〜数十万円です。専門家に相談・依頼を検討している場合は、税金に加えてこちらの費用も見込んでおきましょう。

不動産を贈与する場合、贈与税をはじめとした各種税金など多くの費用がかかります。さらに、贈与にあたって必要な書類を用意したり、手続きしたりしなければなりません。ご家族に負担をかけないためにも、できる限り賢く不動産の手続きを進めたいものです。

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不動産を売却する場合税金はかからない？詳しくはこちら

不動産の贈与には贈与税をはじめとした各種税金が発生するだけでなく、贈与する不動産の種類や金額、受贈者の区分などによって税金の計算方法が異なります。どれくらいの贈与税がかかるのか、手続きにどういった書類が必要かをあらかじめ押さえておくことで、不動産の贈与をスムーズに進められるでしょう。

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