不動産を売却すると税金はかからない？計算方法や賢い節税対策について

不動産の売却時、売却する不動産の種類や売却金額などさまざまな条件によって、税金の負担有無が異なります。不動産の売却にはさまざまな税金が絡むため、ここでは「譲渡所得税」に絞ってみていきましょう。

【基礎知識】譲渡所得税とは

不動産を売却するとき、譲渡所得税の発生有無は下記のとおりです。譲渡所得税がかからないケース・かかるケースについて詳しくみていきます。

不動産を売却し、売却価格が不動産の取得費と譲渡費用の合計額を下回った場合は、譲渡所得が発生しません。そのため、譲渡所得に課される税金は非課税であり、譲渡所得税も不要です。

不動産の売却には、さまざまな特例や特別控除が用意されています。これらの要件を満たして控除を受けられる場合、売却時の譲渡益が控除額に満たない場合にも税金はかかりません。また、自宅を売却する場合は、一定条件を満たすことで「居住用財産の特例(※)」が適用され、3,000万円までの譲渡所得が非課税になります。

ただし、不動産を相続した際にその不動産を売却すると「相続税の取得費加算」が適用される場合がある点に要注意です。不動産の売却で適用できる特例や控除について、詳しくはこの後に解説しています。

※正式名称：居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

不動産の売却で使える特例・控除一覧はこちら

不動産を売却し、譲渡益が発生した場合には譲渡所得税がかかります。各種特例や控除の条件を満たす場合であっても、譲渡益が控除額を上回るのであれば譲渡所得税の課税対象です。

賢く不動産を売却するためにも、具体的な税金の種類やその額を覚えておきましょう。

譲渡所得税がかからないケースに該当しても、不動産を売却するにあたって譲渡所得税以外にも以下のような税金が発生します。

【不動産売却時に発生する「譲渡所得税以外」の税金】

これらは譲渡益がない場合でもかかる税金です。不動産の売却時にかかる具体的な税金については、この後で詳しく解説しています。

不動産の売却時に発生した譲渡所得税は、売却価格(譲渡価額)から「不動産の取得費」と「譲渡費用」を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。なお、譲渡所得にかかる税率は「所得税」と「復興特別所得税」と「住民税」の合計です。

売却価格とは、実際に不動産を売却して得た金額を指します。取得費は不動産購入時の価格や仲介手数料、登記費用から売却までの減価償却費を控除した金額になります。相続によって得た不動産を売却する場合は、被相続人や相続人がその不動産を購入した際の購入代金や購入手数料をもとに、取得費を算出。そして、譲渡費用は売却にかかる仲介手数料のほか、測量費用や印紙税など売却時にかかった費用が該当します。

譲渡所得税は、以下の計算式で算出できます。

※対象となる場合

譲渡所得にかかる税率は不動産の所有期間によって異なり、その基準は5年です。売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として高い税率が適用され、5年超の場合は長期譲渡所得として低い税率が適用されます。

【譲渡所得税の計算方法】

※税率は「所得税」と「復興特別所得税」と「住民税」を合わせたもの

なお、税率の内訳は以下のとおりです。

※平成25年〜令和19年まで、復興特別所得税として「各年分の基準所得税額×2.1％」を、所得税とあわせて申告・納付する。

不動産の売却では譲渡所得税のほか、上記3つの税金がかかります。譲渡所得税の課税対象でなくても、不動産売却においてはこれらの税金の支払いが必要です。

ここでは、各種税金について詳しく紹介します。

登録免許税とは、不動産などの登記申請時にかかる税金です。「所有権の移転」や「抵当権抹消登録」などを実施する際に課税されます。住宅ローンを使用していて残額がある場合は、不動産を売却してローンを完済した後に、「抵当権の抹消登録」が必要です。

なお、登録免許税は土地と建物それぞれにかかります。つまり、土地も込みで不動産を売却する場合には、登録免許税が2つかかるということ。登録免許税の具体的な税率は、以下のとおりです。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

不動産の売却時には、売買契約書に印紙を貼付して消印する必要があります。印紙税は、売買契約書に記載する売却金額に応じて課される税金です。

なお、平成26年4月1日〜令和9年3月31日までに作成された契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものについては、軽減税率が適用されます。

印紙税の支払い方法は、郵便局や金融機関で印紙を購入し、契約書に貼付して消印をします。印紙を忘れると、過怠税として本来の印紙税の３倍の金額を納めなければならないため注意しましょう。

不動産のうち、事業用の建物を売却する場合で、消費税の納税事業者である場合には消費税の納税が発生します。なお、消費税の対象となるのは建物であり、土地には消費税が適用されません。

また、不動産を売却時に仲介業者に支払う仲介手数料には消費税も含まれます。。仲介手数料は売却価格に応じて、上限が定められています。

仲介手数料が大きくなるほど消費税も高額になるため、事前に計算しておくとよいでしょう。

不動産の売却時には、一定の条件を満たすことで上記のような特例や控除の利用が可能です。ここでは、各種特例・控除を詳しく紹介します。

居住用財産の特別控除とは、一定の条件を満たすことで不動産の売却時に発生した譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる制度です。控除額が高額であるため、税負担を大幅に軽減できます。なお、譲渡所得が3,000万円に満たない場合、控除額は譲渡所得の金額が限度です。

控除を受けるためには、売却する不動産が居住用であることなどの条件があります。

【概要】

軽減税率の特例は、売却する居住用の不動産の所有期間が、売却年の1月1日時点で10年を超えている場合に適用される制度です。通常の税率よりも低い税率が適用され、税負担を大幅に軽減。先述した居住用財産の3,000万円の特例と併用することで、さらなる節税効果があります。

軽減税率の特例を適用するにあたって、不動産の所有期間などが適用条件に合致しているかを確認しましょう。

【概要】

売却する不動産が居住用であること、そして新たに購入する不動産も居住用であることで特例が適用されます。また、売却から新たな購入までの期間が一定期間内であることも重要な条件です。これらの条件をクリアすることで、譲渡所得税の支払いが一時的に猶予され、売却時の税負担が軽減されます。

【概要】

居住用の不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡損失が生じたときは、譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算できる特例です。

その年で譲渡損失を通算しきれなかった場合は、その年の翌年以降3年の各年分の所得から繰越控除が可能です。繰越控除できるのは、繰越控除する年の合計所得金額が3,000万円以下の場合が対象になります。越差分を最初の年だけで相殺できない場合は、翌年以降も確定申告による申請が必要なため、注意しましょう。

【概要】

不動産の売却時にかかる主な税金がわかったところで、ここでは、実際に必要な税金のシミュレーションをご紹介します。なお、今回は計算方法がわかりやすいよう、不動産の譲渡価額や取得費などを簡易的に指定して「譲渡所得税」を算出しています。実際には、物件の取得や売却にかかった費用を細かく算出する必要があるため、ご注意ください。

【ケース2】

不動産売却で税金の負担を減らす方法として、上記2つが挙げられます。特例や控除を活用する以外でできる、不動産売却時の税負担を減らす方法をチェックしておきましょう。

売却した年の1月1日現在で5年超所有した不動産の売却益は、長期譲渡所得として扱われます。長期譲渡所得にかかる税率は所得税と復興特別所得税と住民税を合わせて20.315％と、短期譲渡所得にかかる税率39.63％に比べて約20%低いため、税負担が大幅に軽減されるでしょう。

所有期間5年超の不動産の価値が上昇している場合、売却ができると税負担が減る分、売却益が増える可能性が高いでしょう。地価が上昇しているエリアでは、不動産の長期保有によって大きな利益が得られるチャンスもあります。

ただし、長期譲渡所得の定義については正しい認識が必要です。長期譲渡所得に当てはまるのは、その不動産を売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合を指します。実際には所有期間が5年を超えていても、売却する年の1月1日時点で5年以下の場合は「短期譲渡所得」となってしまうため、注意しましょう。

【長期譲渡所得に当てはまるケース・当てはまらないケース】

譲渡費用には、不動産の購入価格や仲介手数料、登記費用などが含まれます。費用を正確に把握することで、課税対象となる譲渡所得が正しく算出できるでしょう。譲渡費用を計算するにあたって、領収書や契約書などの証拠書類をしっかりと保管しておくことが大切です。税務署からの問い合わせにも迅速に対応できるなど、無用なトラブルが回避できるでしょう。

特例や控除によって譲渡所得がない場合でも、不動産売却で発生した税金は確定申告が必要です。納税額が0円だとしても、特例を適用するには確定申告しなければなりません。

不動産売却による確定申告は、不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。確定申告の日程は情勢や曜日によって変わるため、その年の情報をしっかりと確認しましょう。

【必要な書類一覧】

確定申告書および譲渡所得の内訳書は税務署で直接もらう、または国税庁のWebサイトからダウンロードできます。適用する特例・控除によって上記以外にも書類が必要な場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

確定申告は書類の不備や記入漏れがなく、期限内に申告することが重要です。譲渡所得税額の計算ミスなど、申告内容に誤りがないよう申告前に必ずチェックしましょう。申告期限を過ぎてしまうと延滞税やペナルティにより、本来よりも多くの税金を納めなければならない可能性があります。

また、特例や控除を適用する際は、その条件に該当するかを事前に確認することが大切です。譲渡所得税の計算や適用できる特例・控除など、確定申告するにあたって難しい内容も多々あります。分からないことがあれば、専門家に相談してみましょう。

不動産を賢く売却したい、家族に負担をかけたくないと思っても、不動産売却の手続きや税金の計算・申告など、複雑な手続きが多く発生してしまいます。できる限り節税し、賢く不動産を売却するためにも、専門家へ相談することがおすすめです。

野村不動産グループの野村不動産ソリューションズ株式会社が運営する「ノムコム」は、首都圏・関西・名古屋エリアの不動産の無料査定・売却支援サービスを提供しています。所有している不動産の贈与や相続にお悩みの方、不動産の売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

不動産売買の「ノムコム」はこちら

「ノムコム」の不動産無料査定・売却相談はこちら

不動産売却では譲渡所得税をはじめ、登録免許税や印紙税、消費税など各種税金が発生します。「譲渡益が発生しない」「譲渡益が特例・控除額を下回った」場合、譲渡所得税はかかりません。ただし、その場合でも登録免許税などその他の税金はかかってしまいます。特例・控除は一定の条件を満たすことで適用されるため、条件に該当するかをしっかりと確認してみましょう。

野村不動産グループの野村不動産ソリューションズ株式会社が運営する「ノムコム」は、不動産の無料査定・売却支援サービスを提供しています。首都圏・関西・名古屋エリアで所有している不動産の贈与や相続にお悩みの方、不動産の売却をお考えの方はぜひ「ノムコム」にご相談ください。

不動産売買の「ノムコム」はこちら

「ノムコム」の不動産無料査定・売却相談はこちら