マンションの相続税はいくらかかる？評価額の新ルールから節税対策・シミュレーションまで徹底解説

相続税は、マンションだけでなく「相続する遺産の総額」から算出します。相続税は、「相続財産の総額(※1)」にもとづいて計算される税金です。不動産を含む財産の評価額(相続税評価額)が基礎控除額(※2)を超えるときに、相続税の課税対象となります。

相続税の税額は相続税評価額によって計算されますが、不動産の価値は市場価格とは異なることがあるため注意が必要です。原則として、土地については路線価方式か倍率方式、家屋に関しては固定資産税評価額で計算します。

※1相続財産の総額：「正味の遺産額」と「死亡した日から3年以内(令和6年1月1日以降は相続開始7年以内)に贈与された財産」を合わせた「課税価額」を指す。※2基礎控除額：「(3,000万円 ＋ 600万円) × 法定相続人の数」で算出。

マンションの相続税評価額を求める計算はこちら
【シミュレーション】マンションの相続税はこちら
マンションの相続税節約に役立つ特例・控除はこちら

相続税とは、遺産を相続した人が支払う税金です。遺産には、現金や不動産、株式、美術品などのさまざまなものが含まれ、相続税額は「相続財産の総額(※1)」によって計算されます。

なお、相続税は、原則として相続が発生したことを知った日(通常は被相続人が死亡した日)の翌日から10カ月以内に申告・納付しなくてはいけません。相続財産が多いときや土地が遠方にあるときなどは相続にも時間がかかるため、できれば相続前に法定相続人が集まり、話し合っておくようにしましょう。

※1相続財産の総額：「正味の遺産額」と「死亡した日から3年以内(令和6年1月1日以降は相続開始7年以内)に贈与された財産」を合わせた「課税価額」を指す。

相続税が発生するかどうかは、相続財産の総額と基礎控除額の比較によって決まります。遺産総額が基礎控除額「(3,000万円 ＋ 600万円) × 法定相続人の数」を超えるときは、相続税の申告・納付が必要です。

なお、遺産総額には、相続によって受け取った財産だけでなく、遺贈財産や暦年課税による贈与、相続発生前3年以内(※)に相続時精算課税制度の適用を受けて贈与された財産も含まれます。

※令和6年1月1日以降は相続開始7年以内に贈与された財産が対象

相続税がかかる財産について詳しくはこちら

マンションの相続税は、土地部分(敷地利用権)の価額と、家屋部分(区分所有権)の価額の合計額を「相続税評価額」として計算します。土地部分の価額は、マンション敷地全体の価額に敷地権の割合をかけて算出します 。

家屋部分は、固定資産税評価額がそのまま価額となります。ただし、令和6年1月1日以後に発生した相続・遺贈・贈与については、各価額に「区分所有補正率」をかけて求めます。

相続税評価額は市場価値とは異なることもあるため、注意が必要です。不動産や税務の専門家のアドバイスを受け、正しく計算しましょう。

マンションの相続で家族への負担を減らす方法はこちら

令和6年1月1日以後の相続では、マンション(居住用の区分所有財産)の評価額が変更になりました。そのため、令和6年1月1日以後、相続(贈与・遺贈も含む)によって取得したマンションについては、新しいルールにもとづいて評価額が計算されます。新ルールは、公平かつ現実に即した評価を目指したものです。

とくに、マンションの高層階に居住している人や相続人には大きな影響があります。

マンションの相続税評価額は、土地と建物それぞれの相続税評価額を合算したものです。各相続税評価額の計算方法や、賃貸借物件の相続税評価額の計算方法について解説します。

土地の相続税評価額は、国税庁が定める「路線価」や「公示価格」をもとに算出されます。まずはマンションの敷地全体の評価額を求めますが、路線価をもとにした1平米あたりの価額に地積をかけて計算することが一般的です(※)。

居住用マンションの土地の相続税評価額は、マンションの敷地全体の評価額を求めてから、「敷地権の割合」と「区分所有補正率」をかけて算出してください。なお、評価額が高くなると相続税の負担も大きくなるため、適切に評価することが大切です。

※路線価が定められていない土地については、固定資産評価額に一定割合をかける「倍率方式」で評価額を求めます。マンションが建っている地域は路線価が定められていることが一般的なため、「路線価方式」の計算方法を紹介しています。

建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額ですが、居住用マンションについては、固定資産税評価額に区分所有補正率をかけて相続税評価額を算出します。固定資産税評価額は建物の種類や築年数によっても変動するため、確認しておきましょう。

専門家のアドバイスを受けることで、適切な評価、適切な相続税計算が可能になります。ぜひ信頼できる専門家に相談してみてください。

区分所有補正率をかけて相続税評価額を求めるのは、「居住用のマンション」のみに適用されるルールです。賃貸借物件や投資用物件では適用されないため、賃貸物件特有の評価方法で相続税評価額を求めてください。

土地の評価額は、更地や使用していない建物を相続するよりも相続税評価額が少ない傾向にあります。土地・建物によっては負担が大きくなるかもしれません。賃貸事業の収益性を考慮した、相続税対策が求められます。

夫が所有するマンションを妻と子ども2人で相続する場合について、相続税をシミュレーションしました。なお、各自が法定相続分のみ相続し、妻と子ども2人以外に相続人や受贈者がいない場合を想定しています。

法定相続人の数は3人のため、相続税の基礎控除額は4,800万円(3,000万円＋600万円×3人)です。そのため、課税評価額が4,800万円以下のときは相続税が発生しません。

また、妻が法定相続分内で相続するときは、金額に関わらず相続税は非課税となります。

[図説]

相続手続きは、必ず相続人全員で集まり、合意のもとで進めていく必要があります。マンションが相続財産に含まれる場合の手順について見ていきましょう。

まずは、遺言書の有無を確認します。遺言書が存在するときは、被相続人の遺志にもとづき、相続を進めていくことが一般的です。ただし、相続人全員が遺言書による財産分割に反対するときや、受贈者が遺贈を断るときなどは、遺言書どおりの相続とはなりません。

遺言書がない場合は、法定相続人が話し合って遺産を分割します。マンションなどの不動産は分割が難しいため、遺言書があると相続がスムーズに進むでしょう。相続人の意向を聞きつつ、遺言書を作成しておくことがおすすめです。

相続人と財産の総額の調査は、相続税申告の基礎となります。まずは相続人全員の特定と遺産の範囲を明確にしておきましょう。

相続人の候補となるのは、法定相続人に加え、遺言により相続する人や遺贈を受けた人などです。相続財産は被相続人が所有していた財産すべてですが、離れた場所にある不動産など、確認に時間がかかるものもあるため、早めに調査を開始しましょう。

また、不動産の相続税評価額は市場価格とは異なります。専門家に相談し、正しく価額を評価することが大切です。

【必要なもの一覧】

遺産分割協議は、相続人全員が参加して実施します。遺言書が存在する場合も、遺産分割協議を行い、すべての相続人の同意のもとで遺産分割を進めていくことが必要です。

その場で決めることが難しいと思われる場合は、事前に話し合って、大筋を決めておくとよいでしょう。ただし、合意に至らない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることになります。その場合は、さらに時間がかかるため、早めに遺産分割について話し合うことが大切です。

【必要なもの一覧】

遺産にマンションなどの不動産が含まれている場合は、名義変更手続きが必要です。ただし、名義変更手続きには相続証明書や遺産分割協議書の提出が求められるため、手続き前に遺産分割協議を終えていなくてはいけません。

【必要なもの一覧】

相続税の申告と納付は、相続発生日の翌日から10カ月以内に実施しなくてはいけません。相続人や相続財産の特定、遺産分割協議などには時間がかかるため、早めに開始するようにしましょう。

また、相続税の計算や必要書類の準備にも時間がかかります。申告・納付の期限をすぎると延滞税が課されることもあるため、専門家のアドバイスを受けて進めていくようにしてください。

【必要なもの一覧】

マンションの相続税に関するよくある質問とその答えをまとめました。ぜひ参考にして、疑問解消に役立ててください。

不動産を相続する場合、相続税以外にも固定資産税や登録免許税が発生します。また、マンションが賃貸物件で家賃収入がある場合には、所得税や住民税、マンションを売却した場合には譲渡所得税などの支払いが必要です。

【相続税以外に必要な税金】

相続では不動産取得税がかかる？相続でかかる主な税金はこちら

被相続人と共有名義のマンションがあり、遺言書による指定もない場合、被相続人の持分に対しては相続財産と考えられ、遺産分割の対象となります。共有名義人が単独所有権を得るためには、他の相続人の同意を得ることや、適切な遺産相続の手続きを行うことが必要です。

相続税は一括納付が原則ですが、支払いが困難なときは「延納制度」を利用できます。相続税の納付期限までに管轄の税務署長に延納申請を行い、5～20年に分けて納付しましょう。

ただし、延納には「相続税額が10万円以上であること」など一定の要件を満たす必要があります。延納期間中は利子が発生するため、本来の相続税額よりも税額が増える可能性もあるため、注意してください。

財産にマンションが含まれている場合は、相続税対策について考えてみてはいかがでしょうか。マンションは分割が難しいため、他に相続財産が少ない場合や、相続人が多い場合は、遺産の分割が困難になることがあります。また、不動産評価額が高いマンションなら、相続税も高額になるかもしれません。

野村不動産グループの野村不動産ソリューションズ株式会社が運営する「ノムコム」は、不動産の無料査定や売却支援サービスを提供しています。首都圏・関西・名古屋の住宅(マンション、一戸建て)をお持ちの場合は、ぜひお気軽にお問い合わせください。相続や贈与、資産整理についてもご相談いただけます。

不動産売買の「ノムコム」はこちら

「ノムコム」の不動産無料査定・売却相談はこちら

60歳からの住みかえや相続・贈与を学べる！「ノムコム60」はこちら