相続で不動産取得税はかからない？贈与・遺贈のケースや必要な税金について

相続以外の方法で土地や建物などを取得したときは、取得した不動産の価値に応じて不動産取得税が課せられます。不動産所有者の死亡や贈与をきっかけとして不動産を取得した場合で、不動産取得税が発生する3つのケースについて見ていきましょう。

死因贈与とは、財産の所有者の死亡をきっかけに効力が発生する贈与です。財産の所有者が生前、「自分の死後には〇〇に不動産を贈与する」と伝え、相続する側も了承していたときに成立します。

死因贈与によって不動産を贈与した場合は、不動産取得税の課税対象です。不動産の所有者の死亡により不動産を取得するため、厳密には贈与ではなく「相続」にあたり 、相続税の対象にもなります。

【死因贈与によって不動産取得税がかかる例】

特定遺贈とは、遺言により不動産などの財産とそれを譲る相手を指定して贈与する方法です。法定相続人(配偶者や子どもなど)が特定遺贈により不動産を取得するときは、不動産取得税は課せられません。しかし、法定相続人以外の人が特定遺贈により不動産を取得すると、不動産取得税の課税対象となります。

特定遺贈では、所有権を移転する財産が決まっています。そのため、指定された財産については、他の相続人と遺産分割協議をする必要がありません。しかし、遺言の内容が不明確なときは、亡くなった人の遺志どおりの贈与・相続ができなくなることがあります。

【特定遺贈によって不動産取得税がかかる例】

生前贈与とは、財産の所有者が生きている間に不動産などの財産を贈与する方法です。通常の「贈与」とみなされ、不動産取得税が発生します。

なお、「相続時精算課税制度」を利用する場合は、生前に贈与された財産であっても相続財産として扱われるため、節税できる可能性も。 ただし、相続時精算課税制度は贈与者が60歳以上の父母もしくは祖父母が、18歳以上の子もしくは孫に贈与するときに限られます。

【生前贈与によって不動産取得税がかかる例】

生前贈与とは？相続税対策はこちら

通常の相続で不動産を取得した場合は、不動産取得税は課せられません。しかし、相続時は不動産取得税以外にも多くの税金が発生します。支払い義務のある税金の種類と計算方法を確認しておきましょう。

相続税は、個人が残した財産を受け継ぐ際に発生する税金です。不動産や現金など相続財産の総額が基礎控除額「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」以下のときは、相続税は課せられません。

相続税の税率は10～55％で、相続する財産が増えるほど適用税率が高くなります。なお、相続税の申告と納税は、相続が発生したことを知った翌日から10カ月以内に行うことが必要です。

【相続税の詳細】

4-1-1.不動産相続における税率と評価額
相続税の税率は、各法定相続人の課税遺産総額における法定相続分によって決まります。法定相続分における取得金額が1,000万円以下なら税率10％ですが、1,000万円超3,000万円以下では15％、3,000万円超5,000万円以下では20％と、取得金額が増えるに従い税率が高くなる点に注意が必要です。

なお、不動産の評価額は路線価や固定資産評価額をもとに算出され、遺産総額に反映されます。

相続税がかかる財産について詳しくはこちら

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登録免許税とは、不動産や会社などを登録・登記する際に発生する税金です。相続により不動産を取得したときも、所有権移転登記が必要であり、登録免許税が発生します。

相続により土地や建物を所有したときは、所有権移転登記を実施し、固定資産の評価額の0.4％が登録免許税として課されます。

【登録免許税の計算方法】

※土地：相続・法人の合併または共有物の分割の場合で所有権移転登記をするとき
※建物：相続又は法人の合併によって所有権移転登記をするとき

固定資産税は、土地や建物などを所有する人が支払う税金です。その年の1月1日時点で所有している場合のみ課せられるため、通常は相続などにより所有した年の翌年(1月1日は法務局が開いていないため登記できない)から納付義務が発生します。

なお、固定資産の評価額は、3年に1度見直しが実施されるため、固定資産税額も変わることがあります。

【固定資産税の計算方法】

都市計画税とは、市街化区域内にある土地や家屋に対して発生する税金です。土地計画に関わる事業の財源として利用されます。固定資産税とあわせて、毎年発生する税金です。

税率は自治体によって異なりますが、0.3％を超えることはありません。

【都市計画税の計算方法】

所得税は個人の所得に対して課される税金です。相続によって得た不動産が賃貸物件で、相続人が家賃収入を得た場合には、発生した所得に対して所得税が課せられます。

また、課税所得額は住民税の課税対象です。住民税には所得割と均等割があり、所得割は課税所得額をベースに、均等割は一律で決定されます。

【所得税の計算方法】

【住民税の計算方法】

譲渡所得税とは、相続によって得た不動産を売却したときに発生する税金です。売却価格から、取得費や改良費などの必要経費を差し引いた利益に対して課せられます。なお、相続などの取得費がわからないときは、売却価格の5％を取得費として計算してください。

譲渡所得税は所有期間によって税率が異なり、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」は税率が高く、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」は税率が低くなります。

【譲渡所得税の計算方法】

不動産の相続や贈与では、さまざまな費用や税金がかかるだけでなく、登記や税申告などの専門的な手続きが必要です。スムーズな相続・贈与のためにも、専門家のサポートを受けることを検討しましょう。

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