家を相続した際の手続き方法｜税金・費用・注意点も詳しく解説

家の所有者が亡くなったあと、子供が住んでいる家の相続手続きをすべて完了させるまでには、意外と時間がかかります。税務手続きには法的に期限が定められているものもあります。しっかりと流れを把握して、計画的に手続きを進めましょう。

相続財産をどのように取り扱うかは、亡くなった方の意思が尊重されます。そのため、相続人は、家を相続したらまず、亡くなった方が遺言書を残していないか確認してください。遺言書は、自宅で保管している場合と自宅外で保管している場合があります。

自宅になければ、亡くなった方が生前につながりのあった公証人、弁護士、司法書士、銀行の貸金庫、信託銀行などに遺言書を預けていないか確認してみてください。遺言書が見つかったら、遺言書の種類や、法的に有効な遺言書であるかを確認することも大切です。

遺言書がなければ、相続人同士でどの遺産を相続するのかを協議します。前妻の子や認知した婚外子がいる場合には、その方も相続人になります。まずは、誰が相続人なのか戸籍謄本等で確認してみてください。遺言書がある場合には、原則として遺言書通りに相続します。ただし、相続人全員の同意があるなど、一定の要件を満たせば遺言通りでない相続も可能です。

遺産相続の内容が固まったら、相続人ごとに相続税を申告・納税します。相続税の支払い義務がなくても、相続税の軽減税制を活用する場合には、申告が必要ですのでご注意ください。

家を相続したら相続人は、相続登記を行う必要があり、遺産分割協議によって所有権は相続人に移転します。しかし、登記をしないと、他人に対して、自身に所有権があると法的に主張できません。所有者不明の空き家が増加し、全国で社会問題となった背景から、2024年4月より相続登記が義務化されました。

遺言書が見つかったら、すぐに開封せず、遺言書が法的に有効であるかを確認します。亡くなった方が残した遺言書の種類によっては、公的機関に遺言の有無や、有効性を確認可能です。

遺言書の種類には「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があります。

公正証書遺言は、公証人が遺言者の遺言を聞き取りながら作成するもので、作成後は遺言書が公証人役場に保管されます。遺言者の意思能力も含めて法的に有効な遺言書が作成され、紛失の心配がありません。

秘密証書遺言は、自身で作成したものに封をし、公証人が遺言書の存在について保証を与えるものです。遺言書の内容を公証人やほかの証人に知られることはありませんが、遺言の法的有効性を保証するものではありません。作成後は自宅等に保管されます。

公正証書遺言と秘密証書遺言の場合には、公証人役場の記録によって、遺言書の有無を調査することが可能です。自筆証書遺言は遺言者自身が作成し、自宅等に保管されるものです。公証人の費用がかからず簡易に作成できますが、法的な有効性は担保されません。

遺言書が法的に有効なものであるかについては、さまざまな要件をクリアする必要があります。そのためまずは公証人や弁護士、司法書士など専門家のアドバイスを受けながら作成されたものかどうかをチェックしましょう。自筆証書遺言の場合には、遺言書開封の前に家庭裁判所の検認の手続きが必要になります。

また、自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合には、意思能力のある状態で作成されているかも重要なポイントです。公正証書遺言以外の遺言の場合には、相続人間のトラブルを避けるためにも、専門家に相談したうえで遺言を確認するのが良いでしょう。

家を相続したときの遺産分割協議は、妻、親兄弟が集まって話し合う必要があることが多く、意外に時間がかかります。スケジュールには余裕をもって手続きを進めましょう。

遺産分割協議とは、共同相続人全員が遺産の分割について誰がどの遺産を相続するのかを話し合って、相続の内容について合意することです。相続財産を洗い出し、最終的には遺産分割協議書を作成して各相続人が署名押印します。相続人全員の署名押印がない分割協議書は原則として無効になります。相続人が一人しかいない場合、遺産分割協議書は不要です。

実家の相続など不動産の遺産分割には「換価分割」「代償分割」「現物分割」の3種類があります。

換価分割は、不動産を売却して金銭を相続人で分ける方法です。代償分割は、相続人のうち１名が不動産を相続し、自身の相続分を超える分についてはほかの相続人に金銭等を支払うことで平等な分割を実現する方法です。

そして、現物分割は、不動産をそのまま相続する方法です。土地を分筆して各相続人が相続する場合も含まれます。相続人のうち、実家に住み続ける人がいる場合には現物分割が一般的ですが、相続財産の評価によっては代償を支払わなければならないこともあります。相続人で、適切な方法を選択していきましょう。

遺産分割協議書には、遺言書のような書式やルールはありません。しかし、過不足なく文言を盛り込むには専門家が監修した遺産分割協議書の雛形を用意するのが無難です。不安なときには、司法書士などの専門家に作成を依頼しましょう。相続登記を依頼する際に、一緒に遺産分割協議書の作成を依頼することも一般的です。

遺産分割協議書には共同相続人全員で署名捺印を行います。印鑑証明書を添付して実印を押印するのが望ましいでしょう。その後の銀行口座の移行手続きや相続登記の手続きがスムーズになります。

家を相続したら税金の支払いも忘れてはいけません。相続から10ヵ月以内に相続税の申告納税を行う必要があります。申告書や添付資料は複雑で専門的なものですが多いです。不安な場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。

相続税は、以下の手順に従って計算されます。

1.プラスの財産(現預金・不動産など)からマイナスの財産(借入金など)と基礎控除を差し引いて課税遺産総額を算出します。

基礎控除は(3000万円＋法定相続人の数×600万円)です。生命保険金がある場合には(500万円×相続人の数)まで非課税となります。

2.相続人が課税遺産総額を法定相続分通りに相続したと仮定して、各遺産額に税率を掛けます。算出された税額の合計が、各相続人が支払う相続税額の合計金額です。

3.相続税額の合計金額を実際に相続した財産割合で各相続人が按分します。この按分額が、各相続人が申告納税しなければならない相続税額です。

相続税を計算する際の相続税率は以下の通りです(国税庁HPより抜粋)。

家を相続したときにかかる税金の控除や特例には、相続財産の評価減や相続税の控除のほか、実家を売却したときの譲渡所得税の特例などがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

家を相続したとき、夫・妻が相続した遺産については、1.6億円もしくは法定相続分のどちらか多い分までは、相続税がかかりません。多額の相続税が発生する場合には、配偶者控除を最大限活用しつつ相続税を最小限にするために、二次相続まで考えた相続財産の分割シミュレーションがなされることもあります。

小規模の土地について、相続財産の評価を減額できる特例です。実家の宅地であれば課税遺産総額を計算する際の財産評価が最大80％減、賃貸用建物(アパート・マンションなど)の底地ならば最大50％減となります。

実家を売却したときの譲渡所得税の計算のときに、支払った相続税を取得費に加算できる特例です。支払った相続税が譲渡所得を上回る場合には、譲渡所得税を納税する必要はありません。特例を適用する場合には、譲渡所得を確定申告する必要があります。

相続によって取得した実家を売却したときに、一定の要件を満たすことで譲渡所得の金額から最大3,000万円まで控除することができます。こちらも特例を適用するためには譲渡所得の確定申告が必要です。

夫婦間で居住している家を贈与し、一定の要件を満たすことで、基礎控除(110万円)にプラスして2,000万円まで贈与税がかからない特例です。おしどり贈与を相続前に行うことで、あらかじめ相続財産を減らすことができ相続税対策になります。

2024年4月から相続登記が義務化されました。このため、相続した実家を登記せずに放置することはできません。相続登記の義務化は新たに相続した不動産だけではな

相続登記には一般的な所有権移転登記に必要な書類のほか、相続人であることを証明する戸籍謄本や遺産分割協議書などの添付書類が必要です。各書類に不備があると登記が認められません。不安な場合には司法書士等の専門家に依頼しましょう。

相続登記の必要書類と申請方法。相続登記は自分で手続きできる？

所有者不明の空き家が放置されている問題を解決すべく、2024年4月より相続登記が義務化されました。遺産分割協議が成立したときから3年以内に相続登記をしなければなりません。

すでに相続している不動産については、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。早期に遺産分割がまとまりそうにない場合には、相続人申告登記という制度を活用することで相続登記義務を果たしたことになりますので、法務局のホームページなどを調べてみてください。

住んでいる家の相続の際に子供が、知人が相続した際のやり方を聞いて、同じやり方で……と安易に真似するのは危険です。家族・親族の状況によって対処方法が異なります。トラブルを避けるためにも、計画的に相続手続きを進めましょう。家を相続するときにやってはいけないことをまとめました。

不動産を共同所有の名義として登記することも可能です。しかし、家を安易に相続人と共有とすると、維持費や解体費用などの金銭面においてトラブルになりやすいです。住まないのであれば、売却して金銭を分割するなどの方策を合わせて検討してみてください。

前述したように、相続登記を放置するのは法に反するほか、防犯面や安全面においても不安があります。空き家荒らしや放火など、犯罪に巻き込まれる可能性も否定できません。また、老朽化した家屋が豪雪や台風、地震などの自然災害によって倒れ、第三者に被害を与える可能性も考えられます。

相続した家を解体し、更地にして売却すること自体は、一般的な相続財産の処分方法です。しかし、無計画に家を解体してしまうのはよくありません。家屋の固定資産税を支払わなくてもよくなりますが、土地の住宅用地に対する特例を受けられなくなります。その結果、固定資産税が最大6倍、都市計画税は最大3倍になってしまうこともありますのでご注意ください。

債務が多い、遺産を相続したくないときには相続放棄をすることができますが、慎重に検討する必要があるでしょう。相続放棄すると、相続権が次順位の親族に移るため、債務がある場合には、相続放棄をするにも親族間で話し合うことが重要です。相続を承認する行為を行った場合(単純承認)には、相続放棄ができないことにも留意しておきましょう。

実家の立地や建物の状態によっては、活用して収益を得ることもできます。さまざまな可能性を検討して、最適な活用方法検討していきましょう。

最近では戸建て賃貸も増えてきました。古民家をリフォームして活用している事例もあります。リフォームする場合には、リフォーム費用と収益の兼ね合いを見極めることが重要です。

インバウンド向けの民泊としての活用についても多くの事例があります。リネンや備品の交換など手間がかかりますが、専門の運営会社に委託すれば安心です。ただし、地域によっては民泊に特化した条例を施行しているところがありますので、事前調査が不可欠です。

所有地にアパート・マンションを建築して活用することは不動産活用の王道です。しかし、はじめやすいからといって、安易に計画を進めるのは考えものです。立地や周辺物件の需要と供給を十分に調査してからでも遅くはありません。失敗している事例も多いため、しっかり検討したうえで進めてください。

収益性が見込めないのであれば、潔く売却するのが、もっとも良い選択肢です。先祖代々の土地を売るのは忍びない気持ちも分かりますが、金銭に変え、次世代のために活用することも立派な資産の使い道です。

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家を相続すると、遺言書の取り扱い、遺産分割協議、相続登記、相続税申告、その後の家の処分などさまざまな問題に対処しなければなりません。中には複雑な手続きを必要とするものもあります。一歩間違うと多額の損失を被ったり、相続トラブルに巻き込まれたりする可能性も否めません。分からないことがあれば、一人で解決しようとせず、専門家に相談しながら進めていくことが大切です。