2.売却するときの税金

ケーススタディ-1

買い換え特例か低率分離課税か有利な方法を選択することができる。

• Ｑ　 15年間住んでいる住宅を1億円で売却したあと、5,000万円の住宅と5,000万円のアパートを取得する予定です。買い換え特例を適用することができると思いますが、税金はいくらかかるのでしょうか。また、他に税金を安く抑えられる方法はないのでしょうか。
• Ａ　 5,000万円の住宅部分に「特定居住用の買い換え特例」が適用されます。また、売却した住宅はその所有期間が10年超であるため「低率分離課税」方式を選択することもできます。したがって、どちらの方式を選択したほうが税金を安く抑えられるのかを検討する必要があります。
  今回のケースであれば、検討の結果、「低率分離課税」方式を選択した方が、412,600円税金を抑えることができる結果となりました。

■計算例

売却した住宅の取得費を売却価格の5%（500万円）とし、売却手数料を売却価格の3%（300万円）とします。

• ①特定居住用の買い換え特例を選択した場合
  譲渡所得：１億円－5,000万円－（（500万円＋300万円）×5,000万円／1億円）=4,600万円
  所得税：4,600万円×15.315％＝7,044,900円
  住民税：4,600万円×5％＝2,300,000円
  税額合計：7,044,900円＋2,300,000円＝9,344,900円
• ②低率分離課税を選択した場合
  譲渡所得：１億円－（500万円＋300万円）－3,000万円（特別控除）=6,200万円
  所得税： 6,000万円×10.21％＋（6,200万円－6,000万円）×15.315％＝6,432,300円
  住民税： 6,000万円×4％＋（6,200万円－6,000万円）×5％＝2,500,000円
  税額合計： 6,432,300円＋2,500,000円＝8,932,300円

• 7.２つの住宅譲渡損失の繰越控除の特例
• ケーススタディ-1
• ケーススタディ-2