2.売却するときの税金

3.居住用財産を譲渡した場合の、3,000万円特別控除

個人がマイホーム（居住用財産）を譲渡したときは、その譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除することができる特例があります。

【１】適用要件

この特例の適用を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

適用要件	現在自分が住んでいる家屋を売却すること。
	現在自分が住んでいる家屋とともにその敷地や借地権を売却すること。
	以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合には、次の2つの要件に当てはまる必要があります。

• ①その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されること。
  かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
• ②家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供しないこと。

【２】適用除外

次に該当する場合などは、この特例は受けられません。

適用除外	配偶者や生計を一にする親族など特殊関係者へ売却した場合。
	売却した年、その前年又は前々年において既にこの特例の適用を受けている場合。
	売却した年、その前年又は前々年においてマイホームの買いかえやマイホームの交換の特例の適用を受けている場合。

【３】控除を受けるために必要な手続き

この特例の適用を受けるためには、確定申告書の提出が必要となります。

提出書類

• ・確定申告書
• ・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］

住民票に記載されている住所と売却した物件の所在地が売買契約日の前日において異なる場合には、以下の書類も添付が必要となります。

• ・戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写し
• ・マイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするもの

【４】被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、2016（平成28）年4月1日から2027（令和9）年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

• （１）特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。
  • ① 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
  • ② 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
  • ③ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
  なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下「従前居住用家屋」といいます。）は被相続人居住用家屋に該当します。
• （２）特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。
  なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
• （３）特例の適用を受けるための要件
  • ① 売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
  • ② 次の（ア）または（イ）の売却をしたこと。
    • (ア) 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。なお、被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（B）の要件に当てはまることが必要です。
      • A) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
      • B) 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
    • (イ) 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。なお、被相続人居住用家屋は次の（A）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（B）および（C）の要件に当てはまることが必要です。
      • A) 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
      • B) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
      • C) 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
  • ③ 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • ④ 売却代金が1億円以下であること。
    この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
  • ⑤ 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  • ⑥ 同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
  • ⑦ 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
  • ⑧ 一定の書類を添えて確定申告をすること。

なお、特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

また、令和６年１月１日以後に行われた被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡において、被相続人居住用家屋が当該譲渡の時から当該譲渡の日の属する年の翌年２月15 日までの間に次に掲げる場合に該当することとなったときは、本特例を適用することができます。

• ① 耐震基準に適合することとなった場合
• ② その全部の取壊し若しくは除却がされ、又はその全部が滅失をした場合

なお、令和６年１月１日以後に行われた被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡において、相続又は遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人の数が３人以上である場合における特別控除額は2,000万円となります。

• 2.譲渡所得税の計算の仕方
• 3.3000万円特別控除
• 4.10年超所有軽減税率の特例

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